Разположението на сградите, спрямо разстоянието на сградата от границата и от съседните сгради

Когато избираме парцел, върху който искате да построите къща, трябва да проверим колко далеч са съседните сгради от границата. Разстоянието на сградата от границата и от съседната сграда може да повлияе на местоположението на нашата къща.

Какво влияние върху строителството на къщата - нейното местоположение има разстоянието на сградата от границата и от съседните сгради?

Разстояние от сградата от границата …

Минималните разстояния на сгради и други обекти от границата на участъка и между сградите и отделните елементи на благоустройството са определени в Наредбата за техническите условия, на които трябва да отговарят сградите, и тяхното местоположение (наричани по-долу техническите условия).

Ако купим парцел земя, незастроена от съседни сгради в близост до съществуващи сгради, може да се окажем в трудна ситуация, защото ще имаме ограничена свобода при планирането на собствените си сгради. Ще трябва да се приспособите към изискванията за пожарна и санитарна защита. Понякога поради тази причина трябва да се откажете от избрания готов проект, а в по-сложни случаи да поръчате индивидуален проект. Най-добрата ситуация е тази, която има парцел достатъчно голям, че не трябва да строи къща на най-малките допустими разстояния от границите със съседите. Не трябва да има проблем, ако сградите на съседните парцели поддържат стандартните разстояния, определени в наредбите.

Когато разстоянието на съседната сграда от границата на парцела е стандартно

Съгласно § 12, ал. 1 от техническите условия сградата трябва да бъде разположена на разстояние от границата не по-малко от:

  • 3 m, когато е обърната към граничната стена без дупки;
  • 4 м, когато от границата ще има стена с отвори за врати или прозорци.

Горните фигури се отнасят до самата стена, докато някои архитектурни елементи на сградата може да са по-близо до границата (§ 12, т. 5) - не по-близо обаче от 1, 5 м. Това са стрехи, корнизи, балкони, сенници над входа, галерии, тераси и др. външни стълби, рампи и рампи. Ако съседът е спазил посоченото по-горе разстояние (3 или 4 м от границата), можем да предположим, че нашата сграда също може да стои на такова разстояние от границата и няма да е необходимо да използвате допълнителна противопожарна защита (т.е. стени за разделяне на пожар). Съществува обаче и допълнително условие: и двете сгради трябва да бъдат тухлени, тоест - в съответствие с наредбите - да имат стени и покриви, които не разпространяват огън. В противен случай трябва да вземете предвид изискванията за противопожарна защита.

Местоположението на сградата и противопожарните правила

Ако в непосредствена близост до нашия парцел има дървена къща, която може да разпространява огън, тогава не е достатъчно да се поддържа разстоянието между сградите, посочени в § 12 технически условия. Тази разпоредба трябва да се използва заедно с разпоредбите относно местоположението на сградите от съображения за пожарна безопасност.

§ 271 от техническите условия изисква между стените на сградите, разположени на съседни парцели, да има поне такова разстояние:

  • 8 m, ако не са стени с огън за разделяне, но на площ по-голяма от 65% имат адекватна пожароустойчивост (това означава, че и двете стени могат да имат отвори за прозорци или врати, заемащи 35% от стената, но те трябва да бъдат тухлени);
  • 6 м, когато сградите са обърнати една към друга със стени и покриви, които не разпространяват огън. Те също не могат да имат дупки (и двете стени трябва да са от тухла и без прозорци, но не трябва да са стени на огън разделение);
  • 12 м, ако една от външните стени, разположена отстрани на съседната сграда, или покривното покритие на една от сградите може да разпространи огън (например, една от къщите е дървена или соларна, а другата е направена от тухла с керамични плочки) - няма значение дали те са изправени един срещу друг има прозорци по стените на едната или двете сгради;
  • 16 м, ако външните стени или покривите на двете сгради могат да разпространяват огън.

Съгласно § 271 ал. 10, обаче, можем да построим къща по-близо от гореспоменатото разстояние от сградата на съседа, ако външната стена, обърната към нея, е проектирана и изградена като огнеустойчива стена. Винаги обаче трябва да спазвате необходимото разстояние от границата на участъка (както е определено в § 12). Горните изисквания важат както за жилищни, така и за селскостопански сгради.

Така че, ако например на съседен парцел има стара дървена къща (не непременно жилищна) на 4 м от границата с нашия парцел, тогава не можем да изградим своя собствена на по-малко разстояние от тази граница от 3, 8 или 12 м - в зависимост от избраното структурно и архитектурно решение.

Когато сградата на съсед стои близо до границата с нашия парцел

Става дума за ситуации, когато сграда, принадлежаща на съсед, стои на по-малко от 3 или 4 м от нашия парцел, но не и в границите. Съгласно действащите разпоредби (§ 12, раздел 2 и раздел 3, т. 1) сграда може да бъде издигната на разстояние по-малко от 3 m, но не по-малко от 1, 5 m от границата на парцела (или директно на границата) само ако :

  • тази възможност за местоположение на сградата е резултат от подредбата на местния устройствен план или от решението за условията на застрояване,
  • или, парцел за еднофамилна сграда е с ширина по-малка от 16 m.

И в двете ситуации стената, обърната към границата, трябва да бъде стена за отделяне на огън (това произтича от § 271, параграфи 1 и 10). Възможността за приближаване до границата на разстояние 1, 5 м не зависи от съгласието на съседа или от сходното местоположение на сградата на съседния парцел.

Самият факт, че съседът, построен в близост до границата на парцела, но не и непосредствено до него, не ни позволява да правим същото. Можем да изградим къща на разстояние по-малко от 3 м, но не по-малко от 1, 5 м (или дори директно на границата), само ако парцелът ни е широк по-малък от 16 м или ако местните разпоредби позволяват. Ако това не е така, трябва да спазваме разстояние най-малко 3 м от границата и да направим противопожарна стена, а ако искаме да имаме прозорци от граничната страна - разстоянието между сградите трябва да бъде най-малко 8 м. Само ако сградата на съседа има противопожарна стена от нашата страна парцели, можем да приближим къщата си до границата със стена с прозорци - но не повече от 4 m.

Може да се случи, че къщата на съсед е построена преди няколко десетки години и не отговаря на настоящите изисквания, например разстоянието от стената до границата е по-малко от 1, 5 м, а в допълнение това е дървена къща. Тогава нашата сграда може да стои на разстояние 3 м от границата, ако има противопожарна стена отстрани. Ако искаме да имаме прозорци от страната на съседа, тогава разстоянието между такава дървена сграда и нашата тухлена къща трябва да бъде 12 m.

А какво ще стане, ако сградата на съсед вече е в границите на парцела?

Може да се случи, че на самата граница на нашия парцел съсед вече е построил сграда преди или е получил окончателното решение относно разрешението за строеж на такава сграда. В тази ситуация ще можем да я изградим (т.е. също да поставим сградата в рамките на парцела), но при условие, че:

  • това не е в противоречие с разпоредбите на действащия местен план за териториално развитие;
  • проектираната сграда ще се придържа към стената на съществуващата сграда на прилежащия парцел или планираната сграда, за която има окончателно разрешение за строеж;
  • част от сградата, разположена в ивица с широчина 3 м по границата на парцела, ще има дължина и височина, не по-голяма от тази на съществуваща или планирана сграда на съседен строителен парцел;
  • от границата сградата ще има стена за отделяне на пожар.

В този случай възможността за поставяне на сградата в близост до границата (добавяне към съществуващата сграда) не зависи от ширината на нашия парцел, тоест не трябва да е по-тясна от 16 m. за развитие, ние трябва да спазваме всички обсъждани по-рано разпоредби относно разстоянието от границите на парцела и сградите на съседни парцели.

Когато зад оградата има празен, незастроен парцел

В този случай имаме повече свобода при разположението на сградата върху собствения ни парцел. Достатъчно е да спазите минималните разстояния от границата:

  • 3 м за зидана стена без дупки;
  • 4 м за тухлена стена с дупки;
  • 8 м за дървена стена или покрив, който разпространява огън. От буквалното формулиране на разпоредбите също може да се заключи, че в тази ситуация е достатъчно разстояние от 6 m; обаче ние сме по-близо до по-строга гледка: ако искаме да построим дървена къща, тогава нека го направим, за да не принуждаваме бъдещия съсед да се отдалечи с тухлената си сграда на 6 м от границата (защото между тези сгради трябва да има 12 м) или да изгради стена разделяне на огъня;
  • 1, 5 м или директно на границата за противопожарна стена, ако парцелът отговаря на условията, позволяващи такова разположение на сградата .

Тези разстояния са достатъчни при предположението, че върху парцела на съседа ще бъде изградена сграда за целта, определена в местния устройствен план. Трябва да се предположи, че тя ще има тухлена външна стена, в която отворите на прозорците няма да надвишават 35% от нейната повърхност.

Категория:

Реконструкция