Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

При данъка върху стоките и услугите - за разлика от данъците върху доходите - наемането винаги се разглежда като икономическа дейност и по-точно като услуга, предоставяна на наемателя. Повечето от тези услуги обаче са освободени от ДДС.

Защо наемите подлежат на облагане с ДДС

Това произтича пряко от определението за икономическа дейност, прието в чл. 15 сек. 2 от Закона за данъците върху стоките и услугите. Тя включва напр. използване на неща (включително недвижими имоти) на непрекъсната основа за печалба. Следователно всеки, който наема или отдава недвижим имот, става платец на ДДС. Това важи независимо дали става дума за т. нар. частно наемане (напр.облагана с фиксирана ставка) или регистрирана стопанска дейност, облагана с фиксирана ставка на данък върху доходите.

Облагането с ДДС е обективно понятие и не означава непременно, че лизингът подлежи на този данък. Наредбите посочват няколко освобождавания от ДДС, които се прилагат за договорите за наем.

Когато ДДС платец е активен и когато ДДС платец е освободен

Разделението на активни и освободени данъкоплатци е характерна черта на ДДС и не се среща при данъците върху доходите.

С малки изключения всеки, който извършва дейности, подлежащи на облагане с ДДС, може да се възползва от субективното освобождаване в резултат на ниския оборот. В случай на лизинг оборотът е размера на дължимия наем, посочен в договора, плюс сумата на допълнителните такси, начислени на наемателя (т.е. такси, направени във връзка с потреблението на комунални услуги и услуги за управление на сграда от общността или жилищната кооперация ).

Как да отчитаме комунални услуги и ДДС при наем на недвижими имоти>

Ако общият оборот не надвишава 200 000 PLN за година, PLN, са освободени от данък (разбира се, пропорционално на периода на наемане, например безплатната сума за хора, които са започнали да наемат от юли, е 100 000 PLN). Наемодателите с такъв оборот имат статут на освободени платци на ДДС (чл. 113, ал. 1 от ЗДДС).

Надвишаване на сумата от 200 000 PLN на година означава загубата на горното освобождаване, считано от месеца, в който тази сума е надвишена. След това трябва да подадете заявление за регистрация, т.е. да подадете формуляр ДДС-R в данъчната служба, компетентна по местоживеене. Това трябва да стане преди деня на загуба на освобождаването, т.е. преди деня на надхвърляне на 200 000. PLN оборот. След получаване на ДДС-R, ръководителят на данъчната служба регистрира кандидата като активен платец на ДДС.

Освобождаването за нисък оборот не може да се използва от субекти, които нямат седалище в Полша.При физическите лица съдът разбира местожителството като местоживеене, което донякъде противоречи на правото на ЕС, но тази практика преобладава.

Какво ще кажете за ДДС при наем на жилищни помещения

Освен субективното освобождаване (поради ниския оборот), има и обективно освобождаване за наем на жилищни помещения. Съгласно чл. 43 сек. 1, т. 36 от ЗДДС са освободени от данък услуги в областта на отдаването под наем или наем на жилищни имоти или части от недвижими имоти за собствена сметка, изключително за жилищни цели.

Както виждате, отдаването под наем на апартамент на наемател, който задоволява жилищните си нужди в него, е напълно освободено от ДДС. В този случай оборотът на лизингодателя е без значение и може да надхвърли 200 000 PLN. PLN.

Условието за това освобождаване е наемане за "жилищни цели" . В продължение на много години както данъчните власти, така и съдилищата са били единодушни в твърдението, че терминът "жилищна цел" трябва да се разбира като начинът, по който лицето, което живее в помещението, се използва, дори когато не е сключило договор директно с наемодателя, но ползва помещението за на пренаем.Това означаваше, че отдаването под наем на апартамент на компания, която пренаема помещенията на трети страни (за жилищни цели), е освободено от данък. По подобен начин са оценени ситуациите, в които компанията е наела помещения за своите служители. През 2018 г. обаче Върховният административен съд промени подхода си и съдилищата вече заемат позицията, че освобождаването от ДДС обхваща само наеми за хора, които живеят под наем. Всички подварианти не са обхванати от субективното освобождаване, но най-много субективно, т.е. до 200 000 PLN. PLN оборот на година (вижте решението на Върховния административен съд от 8 май 2018 г., референтен номер на файл I FSK 1182/16 и по-късно).

Ако наемателят регистрира собствен бизнес в наетото помещение, т.е. посочи адреса на нашия имот в заявлението за регистрация, нищо не се променя. Въпреки това, когато бизнесът се извършва в помещенията, органът може да счете, че предметът на освобождаване е загубен.

Как да добавя оборот

До лимита от 200 000PLN не включва получения оборот, между другото от дейности, освободени от данъци, но с изключение на сделките, свързани с недвижими имоти. Това означава, че ако отдадете няколко имота, както жилищни, така и нежилищни, оборотът се сумира.

Таксите за комунални услуги не са "транзакции с недвижими имоти" , така че ако префактурирането им е обхванато от предмета на освобождаване, описан по-горе - те не са включени в ограничението от 200 000. PLN.

Каква ставка на ДДС за наем след превишаване на лимита от 200 000 PLN

След надхвърляне на общо 200 000 лизинг, различен от жилище, трябва да се облага с ДДС ставка от 23%.

Пример: Данъкоплатец наема 10 апартамента и 2 паркоместа. През ноември оборотът от наеми надхвърли 200 000. злота. Това означава, че още този месец той трябва да обложи наема на паркоместа със ставка от 23%, дори и да не е вписан в регистъра на активните данъкоплатци по ДДС.Загубата на освобождаване означава необходимост от подаване на формуляр ДДС-R, което води до вписване в такъв регистър, но цялата процедура по вписване може да отнеме до няколко месеца.

Какво ще кажете за ДДС при наемане на семейна двойка

Брак, който не е споменат в чл. 15 сек. 1 от ЗДДС като категория данъчно задължени лица. Данъкоплатци следователно могат да бъдат двамата съпрузи или единият от тях - в зависимост от това кой е сключил договора за наем. Това важи и за ситуацията, когато недвижим имот, представляващ съвместна съпружеска собственост, се отдава под наем. Тогава само един от съпрузите може да сключи договор за наем със съгласието на другия.

Ако съпрузите са страни по договора заедно, всеки от тях става отделен платец на ДДС - от половината от наема и допълнителни такси. След това всеки използва отделен лимит от 200 000. PLN оборот без ДДС.

Наемодателят трябва ли да издава фактури

Тъй като наемането на имот подлежи на облагане с ДДС, то подлежи и на фактуриране. По принцип всеки платец на ДДС е длъжен да издава фактури, документиращи предоставянето на услуги.

В изкуството. 106б от ЗДДС обаче въведе няколко изключения. Нямате нужда напр. издаване на фактури:

  • за субекти, които не извършват стопанска дейност;
  • документиране на дейности, освободени от ДДС по предмет и обект;
  • документиране на медийни услуги под наем и препродажба.

Въпреки това, тъй като трябва да поддържате някои записи на оборота и приходите, фактурите са доста добро и удобно решение. Те предоставят основни данни за страните по договора, наименование на услугата (наем, допълнителни такси по договор), цена, ДДС ставка и размер на ДДС.

За жилищен лизинг (и допълнителни такси) вашата фактура трябва да включва:

  • дата на издаване;
  • пореден номер;
  • имена и фамилии или имена на данъкоплатеца и купувача на стоки или услуги и техните адреси;
  • име (вид) на услугата и обхват (напр. месец) на предоставените услуги;
  • единичната цена на услугата (т.е. договорения наем и суми за комунални услуги);
  • обща сума на вземане (както по-горе);
  • посочване на правното основание за освобождаване от ДДС (в този случай това е член 43, параграф 1, точка 36 от Закона за ДДС за наем и § 3, параграф 1, точка 11 от Наредбата за освобождаване от данъци за такси).

Ако лизингодателят отчита оборота с помощта на касов апарат и предоставя услуги за отдаване под наем на физически лица, които не управляват стопанска дейност, копието от фактурата, оставащо при данъкоплатеца (т.е. лизингодателя), се придружава от разписка, документираща тази продажба .

Хазяинът има ли нужда от касов апарат

Предоставянето на услуги на физически лица, които не извършват стопанска дейност, трябва да се отчита с касов апарат. Това задължение се прилага за всички данъкоплатци на ДДС, чийто оборот за такива лица надвишава 20 000 PLN. PLN на година.

Въпреки това, отдаване под наем на недвижими имоти и префактуриране на комунални услуги - дори когато оборотът надвишава 20 000. PLN - може да използва освобождаването от касов апарат, посочено в Наредбата за освобождаване от задължението за водене на записи с използване на касови апарати. Той уточнява, че дейностите, изброени в приложението към регламента, се освобождават от задължението за записване, но не по-късно от 31 декември 2021 г., включително:

  • отдаване под наем и управление на собствен или нает недвижим имот, ако:
  1. предоставянето на тези услуги е напълно документирано с фактура или
  2. доставчикът на услугата ще получи плащане в пълен размер за дейността, извършена чрез пощата, банката или кооперативния спестовно-кредитен съюз (съответно по банковата сметка на данъкоплатеца или по сметката на данъкоплатеца в чийто кооперативен спестовно-кредитен съюз той е член), а от записите и доказателствата, документиращи плащането, ясно се вижда за каква конкретна дейност се отнася (т.25);
  • предоставяне на услуги за физически лица, които не развиват стопанска дейност и земеделски стопани на единна ставка, ако доставчикът на услугата получава пълно плащане за извършената дейност чрез пощата, банката или кооперативния спестовно-кредитен съюз (съответно банковата сметка на данъкоплатеца или към сметката на данъкоплатеца в кооперативен спестовно-кредитен съюз, на който той е член), а записите и доказателствата, документиращи плащането, ясно показват за каква конкретна дейност се отнася то (точка 37);
  • наем на земя и предаване на земя за вечно ползване (т. 38).

Точки 25 и 37 от приложението ясно посочват, че приемането на наем и допълнителни такси от наематели в брой не освобождава данъкоплатеца от касата, освен ако наемодателят винаги издава фактури на наемателите.

Правно основание:

  • Закон от 11 март 2004 г. относно данъка върху добавената стойност (Вестник на законите от 2018 г., т. 2174, с измененията)
  • Наредба на министъра на финансите от 20 декември 2013 г. относно освобождаването от ДДС и условията за прилагане на тези освобождавания (Вестник на законите от 2018 г., т. 701, с измененията)
  • Наредба на министъра на финансите от 28 декември 2018 г. относно освобождаването от задължението за водене на записи с използване на касови апарати (Законодателен вестник от 2018 г., т. 2519)

Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Категория:

Експлоатация на къщата