Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Гаранцията за недвижими имоти защитава интересите на купувачите на апартаменти, къщи, земя и бизнес помещения. Вижте какво казват разпоредбите относно гаранцията за недвижими имоти и как се прилагат.

Отговорността на продавача за физически и юридически дефекти на вещите, т.е. гаранцията, произтича от разпоредбите на закона, а не от споразумението на страните по сделката. Нещо повече - не зависи от вината на продавача, защото е абсолютна. Дори ако продавачът не е бил виновен, като е продал дефектния артикул, той носи отговорност за дефекта.

Институтът на гаранцията е уреден в чл. 556-576 от Гражданския кодекс. Движимите вещи се покриват от гаранцията за две години, докато гаранцията за недвижими имоти е валидна за пет години.

Какви дефекти може да има един имот

Гаранцията важи за физически и юридически дефекти на продадения артикул. Под физически дефекти се разбира несъответствие на продадения артикул с договора или предназначението. Например стойността на артикула, неговата полезност, липса на определени характеристики или непълнота.

Физическият дефект на имота следователно ще бъде по-малка площ, завършване с по-лоши материали (намаляване на стойността на артикула), липса на балкон (незавършеност) и т.н. Такъв дефект може също да бъде резултат на неправилно сглобяване на артикула, ако тези дейности са извършени от продавача или трета страна, за която продавачът носи отговорност, или от купувача, следвайки инструкциите на продавача.

Правните недостатъци на недвижимите имоти са свързани предимно с правата на трети лица. То може да бъде вещно право или друго - например залог. Важно – ако не можем да използваме пълноценно даден артикул, той е резултат от решение на външен орган и не сме знаели за него в момента на сключване на сделката, той също ще бъде покрит от гаранцията.Пример тук може да бъде вписването на недвижими имоти в регистъра на паметниците.

В случай на дефекти на недвижими имоти, продавачът носи отговорност съгласно гаранцията при всички обстоятелства - освен ако купувачът е знаел за тези дефекти преди сделката или страните са ограничили или напълно изключили гаранцията в договора.

Кога гаранциите за недвижими имоти могат да бъдат изключени или ограничени

Тази възможност съществува, но зависи от това кой е страната по сделката. Съгласно чл. 558 от Гражданския кодекс, ако артикул (в нашия случай недвижим имот) е закупен от потребител, тогава ограничаването или изключването на отговорността по гаранцията е допустимо само в случаите, посочени в конкретни разпоредби. Пример за такава разпоредба е чл. 568 § 1 изр 2 от Гражданския кодекс, който позволява гаранционният срок да бъде съкратен до една година от датата на доставка на артикула в случай на продажба на използван артикул на потребителя.

Потребител е физическо лице, което извършва правна сделка с предприемача, която не е свързана с неговия бизнес или професионална дейност (т.е. в личния живот).Потребител ще бъде например Ян Ковалски, който купува апартамент от предприемач за собствена употреба. Лице, което наема недвижим имот и закупува апартамент под наем от предприемач, или физическо лице, което купува апартамент на вторичния пазар от друго физическо лице, няма да бъде потребител. В такива случаи, т.е. в отношения между предприемачи или когато няма предприемачи в нито една от страните по договора за продажба, е възможно да се промени гаранцията, например да се ограничи само до скрити дефекти.

Договорните клаузи, изключващи или ограничаващи отговорността на продавача съгласно гаранцията, включена в договора за продажба, сключен с потребителя, следователно ще бъдат невалидни. Правилата също така не дават намалена тарифа за измами при други транзакции: изключването или ограничаването на отговорността по гаранцията е неефективно, ако продавачът измамно е скрил дефекта от купувача.

Кога продавачът носи отговорност за дефекти в имота и кога не

Знанието на купувача за дефектите на закупения артикул е ключово условие, което ви позволява да отмените отговорността на продавача. Важно - продавачът носи отговорност за дефекта на артикула, дори и да е бил подведен, например от производителя.

На пазара за недвижими имоти възможността за прилагане на гаранция не отменя подписването на протокола при получаване на апартамента. Дори ако не сме посочили някакъв дефект в него по това време и сме го забелязали едва по-късно, гаранцията продължава да важи.

Разбира се - няма гаранция, ако нашите действия (например намеса в стени или инсталации по време на довършителни работи) са довели до повреда на имуществото или дефектът е възникнал по-късно - освен ако не докажем, че дефектът се дължи на дефектна изработка на артикула / неспазване на договора и др.

Още едно предупреждение тук. Ако потребителят открие гъбички по стената или друг дефект в рамките на една година от датата на предаване на имота, се предполага, че дефектът или причината за него са съществували към момента, в който опасността е преминала върху купувача (чл.5562 CC).

Вижте също:

  • Техническо приемане на апартамента от предприемача. 7 неща, които трябва да проверите, преди да поемете управлението>

Какви права дава гаранцията за недвижими имоти на купувача

Човек, който предявява правата си по гаранцията, има няколко възможности в това отношение. Може би:

  • искайте замяна на артикул за нов без дефекти. Въпреки това, когато става въпрос за пазара на недвижими имоти, ще бъде проблематично да се иска замяна на вещи за нови, тъй като на практика няма два еднакви апартамента. Следователно Върховният съд постанови през 2012 г., че във връзка с недвижим имот купувачът няма право да иска замяна за същото нещо без дефекти;
  • искайте отстраняване на дефекта. Продавачът може да откаже само ако дефектът не може да бъде отстранен;
  • искате да намалите цената със сума, пропорционална на намалената стойност на имота.В този случай продавачът има насрещно право незабавно да отстрани дефекта. Важно е обаче тези работи да се извършват по начин, който няма да утежнява прекомерно купувача. Ако това би включвало например необходимост от временно изнасяне от апартамента, в такава ситуация, разбира се, това условие няма да бъде изпълнено. Също така си струва да знаете, че когато продавачът незабавно отстрани дефекта и клиентът го открие отново, продавачът няма да може да използва тази възможност втори път;
  • подайте декларация за отказ от договора. Това е най-радикалното искане. Те могат да се използват само ако дефектът е значителен. Следователно не можете да се откажете от договора само поради незначителен, поправим дефект. Въпреки това, ако има много такива незначителни дефекти, тогава това може да се третира като основен дефект като цяло.

Вижте още: Предварителен договор за покупко-продажба на апартамент: образец. Какво трябва да съдържа?>

Какво има право купувачът съгласно гаранцията за правни дефекти на недвижими имоти

Всеки правен дефект в недвижими имоти трябва да се счита за значителен. Следователно продавачът има право да се оттегли от договора или да намали цената, но това не е всичко.

Законодателят също даде възможност да се възползвате от т. нар. отрицателна (отрицателна) договорна лихва, т.е. накратко, да поискате обезщетение за направените разходи в резултат на сключването на договора (и евентуалните му последващо прекратяване).

Какво е? Нека дадем един нагледен пример: купувачът е закупил апартамент под наем с правен дефект, за който не е знаел. Оказа се, че в имота вече има наематели. Така се наложи да се откаже от договора за наем, сключен с други лица. В такава ситуация всички разходи, направени във връзка с първоначалния договор за продажба на имот с правен дефект, трябва да бъдат поети от продавача. Това произтича от съдържанието на чл. 574 от Гражданския кодекс: ако поради правен недостатък на продадената вещ купувачът направи декларация за отказ от договора или за намаляване на цената, той може да иска обезщетение за вредите, които е претърпял, защото е сключил договора, без да знае относно наличието на дефекта, дори ако повредата е следствие от обстоятелства, за които продавачът не носи отговорност.По-специално, той може да поиска възстановяване на разходите за сключване на договора, разходите за събиране, транспортиране, съхранение и застраховане на вещи, възстановяване на направените разходи, доколкото не се е възползвал от тях и не е получил възстановяването им от трети страна, както и възстановяване на разноските по процеса. Това не засяга разпоредбите относно задължението за отстраняване на щети при общи условия.

Колко време е гаранцията за недвижими имоти

Както беше казано по-горе - недвижимите имоти се покриват от петгодишен гаранционен период от доставката на артикула на купувача. На пазара на недвижими имоти такова освобождаване на нещата ще бъде предаването на ключовете от помещенията. Въпреки това, за да бъде гаранцията ефективна, купувачът не може да отлага безкрайно момента, в който ще задвижи делото.

От момента на откриване на дефекта, клиентът има една година да поиска отстраняване на дефекта, намаляване на цената или отказ от договора. Ако купувачът е потребител, срокът за предявяване на правото по гаранцията за дефекти на недвижими имоти не е една година, а пет години.Важното е, че в съответствие с чл. 568 § 3 к.к. - когато купувачът поиска отстраняване на дефекта или замяна на артикула с нов, тогава посоченият по-горе срок започва да тече едва когато продавачът не изпълни искането му. Въпросът е купувачът да не пропусне срока да поиска намаление на цената или отказ от договора.

В случай на правни дефекти на недвижим имот, петгодишният период (ако купувачът е потребител), в рамките на който купувачът може да направи рекламация по гаранцията, започва да тече едва когато той узнае за дефекта (Член 576 от Гражданския кодекс ).

Има едно важно предупреждение - ако купувачът на апартамента е съден от трето лице, претендиращо права върху имота, той е длъжен незабавно да информира продавача и да го помоли да участва в делото. Съгласно чл. 573 от Гражданския кодекс, ако не го направи и трета страна получи решение в негова полза, продавачът ще бъде освободен от отговорност по гаранцията за правен дефект, доколкото участието му в производството е необходимо за доказване че претенциите на третото лице са изцяло или частично неоснователни.

Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Категория:

Експлоатация на къщата