Можете ли да построите къща в природозащитен район? Как да получите разрешение за строеж в защитена територия? Трябва ли да закупя парцел в зоната на Натура 2000? Ние проверяваме какви са ограниченията.

Има множество формални и законови ограничения за строителни проекти в защитени територии. Струва си да се запознаете с тях, преди да купите парцел, защото можете да очаквате, че изграждането на къща на такова място ще бъде трудно или дори невъзможно. Преди всичко трябва да проверите какъв вид естествена защита е в сила в дадена област.

Как да проверите района, където се намира парцелът

Информация по темата можете да намерите в действащия местен устройствен план. Все пак трябва да се помни, че статутът на имота, който ни интересува, може да се промени. Това означава, че недвижимият имот, който в момента е парцел за застрояване, след известно време може да се превърне в защитена територия, където няма да може да се построи къща или такава възможност ще бъде ограничена по някакъв начин.

Ако за дадена територия не е приет местен план, информация за планираните промени в предназначението на недвижимите имоти може да се намери в проучването на условията и насоките на пространствено развитие, което се предлага в офиса на общината. Този документ дефинира намеренията на общината, както по отношение на развитието на района, който ни интересува, така и на съседните райони.

Право на оглед на местния план и проучване на условията има всеки заинтересован, можем да кандидатстваме и за извлечение и извлечение от тях.

Парцел в национален парк, резерват или тяхната буферна зона

На парцел земя, разположен в национален парк или природен резерват, по принцип не може да се строи нищо, което да не служи за целите на този парк или природен резерват. Изключение правят парцелите, разположени едновременно в национален парк и в защитена ландшафтна зона, но такива ситуации са изключително редки.

Специалната защита срещу влиянието на човешката дейност обхваща и т.нар. буферни зони, т.е. определени защитени зони, граничещи с паркове или резервати. Изискванията за строителство върху такава земя са толкова строги, че в случай на еднофамилна къща трябва да се считат за невъзможни за изпълнение.

Интересно е, че забраната за строителство и реконструкция в национален парк или резерват не важи за защитени територии по време на тяхното стопанско ползване и упражняване на правото на собственост (чл. 15, ал. 2, т. 5 от Закона за защита на природата).Поради това обновяването или преустройството на сграда, построена преди създаването на национален парк или природен резерват, не може да бъде забранено.

Пример 1: Г-н и г-жа Ковалски решават да купят парцел земя в община X на река Нарев с идеята, че след 5 години, след като се пенсионират, ще построят къща там и ще се преместят. В общинската служба те подават заявление за извадка и чертеж от действащия устройствен план и така разбират, че парцелът, който ги интересува, се намира в местността, означена като МН – еднофамилни жилищни сгради. Служител на градската управа обаче ги предупредил, че заради особената растителност в тази местност се предвижда да се създаде природен резерват. Г-н и г-жа Ковалски кандидатстваха за извадка и схема от проучване на условията и насоките на пространствено развитие. В тези документи те откриха информация, че до 2 години предстои да бъде създаден резерват, но обхватът му няма да обхваща интересния за тях парцел. Въпреки това закупуването му трябва да се счита за рисково, тъй като дори ако площта на резервата не го покрива, той вероятно ще се намира в буферната зона на резервата, което ще доведе до сериозни ограничения по отношение на строителството.

Пример 2: Г-н Новак закупи парцел със статут „за застрояване“ на затока на река Y и построи върху него еднофамилна къща. Две години по-късно целият район около неговия парцел е създаден като национален парк. Изминаха 15 години и къщата се нуждае от основен ремонт. Освен това г-н Новак би искал да го възстанови. Той има право да го направи, защото къщата е законно построена преди създаването на национален парк в тази област.

Парцел в ландшафтен парк

В ландшафтния парк не се допуска еднофамилно терасовидно или многофамилно жилищно строителство. Тук може да се построи само еднофамилна къща, но трябва да се вземат предвид някои ограничения. Те се съдържат предимно в решенията на воеводските събрания, създаващи ландшафтни паркове, така че в тях трябва да търсим конкретни пречки пред нашия проект. Тези решения могат да бъдат намерени в офиса на общината, където се намира паркът, както и в интернет - на уебсайтовете на провинциалните обществени информационни бюлетини.

Важни документи, в които трябва да търсим евентуални екологични ограничения по отношение на нашето строителство, са и т. нар. ландшафтни паркозащитни планове. Те се създават за всеки ландшафтен парк за период от 20 години и представляват актове на местното законодателство. В тях се уточняват предпазните мерки, извършвани в района на парка и произтичащите от тях ограничения за застрояване. В плановете са посочени и места, предназначени за научни, образователни, туристически, развлекателни, спортни, любителски риболов и риболовни, производствени, търговски и селскостопански дейности. Освен това плановете за защита определят границите на зоните за защита на ландшафта и по този начин посочват, наред с другото, застроени територии, отличаващи се с местната си архитектурна форма. Това определяне става в рамките на т.нар приоритетни ландшафти, т.е. тези, които са особено ценни за обществото поради своите ценности (напр. архитектурни и градски). Това означава, че когато строим къща в такъв парк, ще трябва да спазваме определени изисквания при оформянето на този пейзаж.

Плановете за защита включват и принципите за опазване на природните ресурси, които изискват поддържане на приетите пропорции между горските и негорските територии. На практика това означава, че без знанието на парковите власти няма да можем сами да изрежем или засадим нови дървета. В някои ландшафтни паркове можем да се срещнем и с подробни изисквания по отношение на обработката на земята (напр. определени дати за косене на трева, които са обусловени от различни вегетационни периоди на защитените растения). Освен това обитателите на парка са длъжни да спазват правилата, които важат за всеки турист - преди всичко забраната за унищожаване и замърсяване на фауната и флората.

Могат да възникнат допълнителни ограничения от местните планове за зониране. Те диктуват изискванията по отношение например на максималната височина на сградата, вида на покрива, използваните материали за изграждане на оградата и дори минималното озеленяване на парцела (процент на покритие от зелени площи) или възможната цветова палитра на фасада.

Какви забрани могат да се съдържат в резолюция относно ландшафтен парк

Резолюцията, приета от събранието на воеводството, може да доведе до забрани, засягащи преди всичко:

  • изпълнение на такива строителни проекти, които могат да имат значително въздействие върху околната среда;
  • премахване и унищожаване на дървета;
  • правяне на промени във водните отношения (например промяна на посоката на изтичане на дъждовна вода или вода от източници, посоки за изхвърляне на канализацията и т.н.);
  • сграда на по-малко от 100 метра от бреговата линия;
  • изграждане на сгради в ивица с ширина 200 м от ръба на бреговете на скалите и в ивицата на морския бряг;
  • ликвидация, запълване и преобразуване на водни резервоари, старични езера и влажни зони.

Ако резолюцията относно парка, който ни интересува, предвижда горните забрани, ще ни бъде трудно да получим разрешение за строеж.За да бъдат заобиколени тези ограничения, проектът трябва да има статут на инвестиция с обществено предназначение, което е изключено в случай на изграждане на частна еднофамилна къща. Ако няма подобни забрани в резолюцията, можем да започнем процедурата по изграждане.

Парцел в защитена ландшафтна зона

Защитеният ландшафт е друга форма на защита на природата, създадена с резолюция на провинциалното събрание, което означава, че този документ съдържа цялата най-важна информация за тази зона, включително ограниченията за развитие.

Резолюциите за създаване на територии за защита на ландшафта могат да съдържат същите забрани като резолюциите за създаване на ландшафтни паркове и също така да определят т.нар. зони за защита на ландшафта, където строителството не е разрешено.

Парцел в зона Натура 2000

Натура 2000 са защитени зони за птици и местообитания от особено значение за Европейската общност. Противно на общоприетото схващане, изграждането върху тях е приемливо, но и в този случай може да срещнем определени ограничения.

Те са включени в техните планове за защита, които се изготвят от министъра, отговарящ за околната среда с наредба. Тези планове определят условията:

  • пространствено развитие, включително зони, където е възможно развитие, без да се навреди на зоната Натура 2000, техническа и комуникационна инфраструктура, туристическа и образователна инфраструктура, както и зони, които трябва да бъдат залесени, и зони, изключени от залесяване;
  • морско развитие;
  • управление на водите;
  • защитни мерки за поддържане или възстановяване на правилното природозащитно състояние на защитените обекти от Натура 2000.

В такива планове ще намерим информация за възможни ограничения по отношение на условията за застрояване и ползване, както и за територии, предназначени за застрояване и разположение на техническа, комуникационна, туристическа и образователна инфраструктура.

Когато планираме да построим къща в зони от Натура 2000 или в близост до тях, трябва да вземем предвид, че административният орган, издаващ разрешението за строеж, ще изисква от нас да изготвим оценка на въздействието върху околната среда на инвестицията и да получим т.н. наречена оценка на въздействието върху околната среда. екологично решение.

Формата на самата сграда и нейните визуални качества също могат да бъдат стриктно определени в приложимия местен план или решение за устройствени условия (при липса на местен план). Ето защо, преди да решим да закупим парцел в зоната на Натура 2000 или да започнем строителство върху него, трябва да се запознаем и с плана за защита на тази зона и разпоредбите на действащия тук местен план.

Парцел в район, обхванат от друга форма на защита на природата

  • Станции за документация

Това са важни за науката и образованието места, където се срещат геоложки образувания, натрупвания на вкаменелости или минерални образувания, пещери или подскални укрития или фрагменти от експлоатирани или затворени разкопки.Наличието им в парцела го прави непривлекателен от гледна точка на застрояване, тъй като обикновено в близост до такива обекти се въвеждат строги ограничения за застрояване. Трябва да потърсим информация по този въпрос в местния план.

  • Екологични земи

Това са зони, които заслужават защита за останките от екосистеми, които са важни за поддържането на биоразнообразието: естествени водни резервоари, езера в средата на полето и в средата на гората, групи дървета и храсти, блата, торфени блата, дюни, петна на неизползвана растителност, старици, скални разкрития, откоси, каменни къщи, естествени местообитания и места на редки или защитени видове растения, животни и гъби, техните убежища и места за размножаване или места за сезонно пребиваване. На практика е много трудно да се определи кое е екологична употреба и кое не. Следователно - за да проверим дали такава форма на защита на природата не се среща на нашия парцел - трябва да се запознаем с местния план, в който всички подобни зони трябва да бъдат точно определени.Може да се окаже, че дървета или канавки на парцела са важни миграционни коридори за даден вид, което означава, че премахването им ще бъде незаконно и наказуемо.

  • Природа и ландшафтни комплекси

Това са фрагменти от природния и културен ландшафт, които заслужават защита поради своята живописна и естетическа стойност. Присъствието им в парцела със сигурност значително ще увеличи стойността му, но когато планираме да построим къща на такова място, може да срещнем определени ограничения (в случая най-малко ограничаващите). И тук местният устройствен план ще бъде нашият основен източник на информация.

Как да проверя сюжета? Поръчайте отчет за сайта

В интернет има уебсайтове, които предлагат услуги, състоящи се в разработването на т.нар. полеви отчети. Това е много полезен инструмент - позволява ви да спестите време за търсене и анализ на документи в общинските служби.Просто отидете на уебсайта на дадена услуга, посочете района, който ви интересува и платете онлайн.

Парцел край езерото: правила за застрояване и оформяне на бреговата линия>

Цената на доклада зависи от площта на избрания район и броя на избраните теми за доклад. В случай на парцел с площ от 2000 m2 и избиране на всички възможни теми на доклада, цената му е около 100 PLN. Докладът за терена се генерира под формата на PDF файл. В него ще намерим информация като:

  • характеристики на земята - информация за повърхността на имота, включително: геометрични параметри на терена, местоположение на имота, анализ на видовете земно покритие, анализ на наклони;
  • формални и правни ограничения - информация за регистрационните данни, включително: разрешителни за строеж, зони на въздействие на летищата, форми на защита на природата, местни планове за пространствено развитие (LSDP) - обхват, земеползване;
  • опасности и неудобства - на какво си струва да се обърне внимание, включително: риск от наводнения, ниво на шум, свлачища, замърсяване на въздуха, електропроводи; демографски данни - информация за квартала, включително население;
  • друга информация, включително различни видове информационни карти (например карта на цените на недвижими имоти).

Строителна процедура в защитени територии

Процедурата за извършване на формалности при строеж на къща в защитена зона до голяма степен съвпада с дейностите по планиране на строителство в райони, които не са обхванати от такава защита.

Първо, трябва да подадем заявление до компетентната общинска служба за решение относно застрояването на земята и условията за застрояване (това не е необходимо, ако парцелът се намира в района, обхванат от местния устройствен план). Страни в производството ще бъдат инвеститорът и собствениците, постоянните ползватели или администраторите на недвижими имоти, намиращи се в зоната на въздействие на съоръжението, а следователно и органите на защитената зона (напр.директор на ландшафтния парк).

В решението за устройствени и устройствени условия ще се определят условията, необходими за проектиране - формата и разположението на съоръжението, начина на водоснабдяване и канализация, свързване към комуникационни и енергийни мрежи, вид на препоръчителната метод за отопление на съоръжението, метод за отстраняване на твърди отпадъци.

След получаване на решението можем да пристъпим към изготвяне на ПУП и поръчка на проекта. Разбира се, проектът трябва да е изработен от оторизиран архитект и да отговаря на условията, съдържащи се в решението (или в местния план).

Когато имаме цялостно проектно проучване, можем да подадем молба до старостите на окръга (а в случай на градове с права на окръг, до президента на града) за разрешение за строеж.

В процеса на подготовка за строителство или ремонт в защитена зона трябва стриктно да се придържаме към всички правила за поведение, разгледани в статията.В противен случай нашите действия могат да се считат за незаконно строителство, което ще доведе до заповед за събаряне на сградата и високи финансови санкции.

Дали да закупите парцел в защитена зона: плюсове и минуси

Строителството в защитени от околната среда зони има плюсове и минуси. Въпреки че трябва да спазваме строги изисквания, в замяна получаваме увереност, че в близост няма да бъдат изградени тежки фабрики, преработвателни предприятия или други форми на индустрия. Преди да вземете решение за закупуване на парцел в защитена зона обаче, струва си да се уверите дали ниската цена всъщност е изгодна сделка или по-скоро резултат от значителни ограничения за застрояване.

Правно основание:

Закон от 16 април 2004 г. за защита на природата (т.е. Вестник на законите от 2020 г., т. 55)

Категория:

Експлоатация на къщата