Кога може да се построи лятна къща по желание и кога е необходимо разрешение за строеж? На какъв парцел може да се построи лятна къща? Терасата на лятна къща влиза ли в застроената площ? Как ваканционният дом е различен от жилищния дом? По-долу ще намерите отговори на тези и други въпроси.

Сградите, които обикновено наричаме летни къщи, са определени в закона като индивидуални сгради за отдих, т.е. предназначени за периодична почивка (съгласно § 3, точка 7 от Наредбата на министъра на инфраструктурата за техническите условия за отговарят на сградите и тяхното местоположение).Това доста пестеливо определение е доразвито от административните съдилища.

Ваканционни къщи - какви са тези сгради

Според Провинциалния административен съд в Познан (решение от 31 януари 2019 г., номер на досие II SA/Po 857/18), основната цел на развитие на летен курорт - реализирана под формата на индивидуална сграда за отдих - е възможност за периодична почивка, а не пребиваване. Престоят в такава сграда е само допълнителна и несамостоятелна цел на такава сграда, свързана функционално с релаксация. Следователно трябва да се счита, че индивидуалната сграда за отдих не е жилищна сграда.

Дефиницията, съдържаща се в наредбата, пряко предполага, че лятната къща трябва да се използва за индивидуален отдих, което изключва възможността за изграждане на повече помещения в такава сграда. Ако в сградата има повече отделни стаи/помещения, предназначени за отдих, тогава ще имаме работа с колективна жилищна сграда, т.е. сграда, предназначена за временно пребиваване на хора (по-специално: хотел, мотел, пансион, ваканционен дом, дом за екскурзия, младежки хостел или приют).

Търсите идея за ЕВТИНА и малка къща? Прочетете също:

  • Къща от контейнери. Колко и как да го изградим
  • Модулни къщи. Проверяваме малки готови къщички
  • IKEA Microhouse - евтина и сгъваема като мебел
  • Къща от пакет и мобилен дом - алтернатива на апартамент
  • Полска къща Утеха за един ден за 150 хиляди. PLN

Законодателят никъде не е уточнил какво се разбира под периодична почивка. В зависимост от потребителите това може да е престой в сградата няколко часа на ден или няколко месеца в годината. Поради тази причина няма изисквания за стаите, които трябва да има в такава къща. Така че не е изключено в него да има кухня и баня.

Атмосферни летни къщи: вижте фото галерия

Когато избирате дизайн на лятна къща, добре е да изберете такава с веранда, голяма тераса или балкон

Къде да построя лятна къща

Фактът, че индивидуална сграда за отдих не е жилищна сграда, означава, че тя не може да бъде построена върху парцел, определен за жилищно застрояване в местния устройствен план.

Следователно е необходимо зоната да позволява изграждането на сгради за отдих, например да е предназначена за отдих без забрана за строителство или директно да указва възможността за строителство на летни сгради.

Също така не е възможно изграждането на индивидуална сграда за отдих върху земеделска земя. Това произтича от определението за земеделска земя, съдържащо се в чл. 2 сек. 1 от Закона за опазване на земеделските и горските земи. Ако инвеститор иска да построи вила върху земеделски парцел, първо трябва да промени предназначението му в местния устройствен план, а след това да получи решение за изключване на земята от земеделско производство.

Каква лятна къща без разрешение за строеж

Правилото е, че построяването на лятна къща, както всяка друга сграда, изисква разрешение за строеж.

Въпреки това може да се изгради свободностояща едноетажна индивидуална постройка за отдих със застроена площ до 35 м по заявление2, с допълнителното условие на тази опростена процедура е, че за всеки 500 m2 от площта на парцела може да има само едно такова съоръжение (член 29, параграф 1, точка 2а) във връзка с член 30, параграф 1, точка 1 ) от Закона за строителството).

Три условия за лятна къща - самостоятелна, едноетажна, с площ не повече от 35 м2 - трябва да бъдат изпълнени съвместно.

Вила по заявка - кои сгради са едноетажни

Според съдебната практика думата партер трябва да се превежда като първия надземен етаж, т.е. нивото, на което се намира главният вход на сградата.От друга страна, последният етаж, разположен директно под скатния покрив, се нарича таван (вижте решението на провинциалния административен съд в Бидгошч от 18 август 2015 г., номер на делото II SA/Bd 1336/14).

За да се счита една сграда за едноетажна, тя може да има само един надземен етаж, разбиран като част от сградата, която не е подземен етаж, съдържаща се между повърхността на пода на таван или най-високият подов слой на земята и повърхността на пода върху тавана или слоя, покриващ топлоизолацията таванът, разположен над тази част на сградата, където таванското помещение с помещения, предназначени за хора, също се счита за етаж, и хоризонталната част на сградата, представляваща пространство за технически устройства, със средна светла височина над 2 m.

С други думи, за да бъде една вила едноетажна, тя не трябва да има таванско помещение, т.е. предназначено за хора или технически съоръжения със средна светла височина над 2 м.Въпреки това е възможно да се направи неизползваемо таванско помещение, т.е. пространство, предназначено например за съхранение на вещи.

Заслужава да се знае, че дали таванското помещение ще бъде използваемо или не, решава инвеститорът, като органът, който приема заявлението или издава разрешението за строеж, няма право да се намесва в съдържанието на подаденото заявление. Трябва обаче да се подчертае, че предоставянето на невярна информация в това отношение не е изгодно. Промяната на начина на ползване на помещенията изисква получаване на съответното съгласие на офиса. Самоволната промяна на начина на ползване води до съответните действия от страна на органа за строителен надзор. Следователно, ако се използва таванско помещение (въпреки декларациите за противното), инвеститорът ще бъде изложен на производство пред строителния надзор.

Вилна къща по заявление - как да измерим застроената площ

Вторият проблемен въпрос е определянето на застроената площ. Архитектурно-строителните органи не знаят дали да включват тераса в застроената площ, а повечето вили се строят с тераса.

Съмненията възникват от факта, че законодателят не е формулирал легална дефиниция на устройствената територия. Определението, съдържащо се в полския стандарт PN-ISO 9836:2015-12 „Ефективни свойства в строителството. Определяне и изчисляване на показатели площ и обем”. В съответствие с точка 5.1.2.1. Съгласно този стандарт застроената площ се разбира като площта на земята, заета от сградата в завършен вид. От своя страна в точка 5.1.2.2. Според стандарта застроената площ се определя от проекцията на външните размери на сградата върху повърхността на земята. Тази площ не включва: площи от строителни елементи или техни части, които не стърчат над земната повърхност, площи от вторични строителни елементи (напр. външни стълби, външни рампи и рампи, навеси, сенници, стрехи на покрива, външно осветление) и външни повърхности на спомагателни съоръжения (например оранжерии и стопански постройки).

Следователно изглежда, че покритата тераса е конструктивен елемент на сградата и трябва да бъде включена в застроената площ.

Вилна къща по заявление - трябва ли да имате условия за строеж

При изграждане на лятна къща въз основа на уведомление в район, който не е обхванат от разпоредбите на местния устройствен план, може да възникне въпрос относно необходимостта от получаване на решение за условията за строеж.

Тук си струва да се посочи юриспруденцията на административните съдилища (например решенията на воеводските административни съдилища в Краков от 7 септември 2016 г., дело № II SA/Kr 790/16, и във Вроцлав от април 4, 2017 г., файл номер II SA/Wr 15/17). То показва, с прости думи, че решенията за застрояване на земята и условията за застрояване на земята се прилагат съответно на чл. 50 сек. 2 от Закона за устройство на територията, който гласи, че за строежи, за които не се изисква разрешение за строеж, не се изисква решение за местоположение на инвестиция с обществено предназначение. По този начин, ако вила е построена въз основа на уведомление, инвеститорът не е длъжен да получи решение за установяване на условията за застрояване.

Ако кандидатствате за разрешение за строеж на индивидуална къща за отдих, първо трябва да получите решение относно условията за застрояване на парцела (ако не е обхванат от приложимия местен план).

Технически изисквания за летни вили

Наредбата за техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното местоположение, въведе няколко правила за изграждане на летни къщи:

  • сградата трябва да бъде осигурена с път за достъп и път за достъп, позволяващ достъп до обществен път, съобразен с предназначението и използването на сградата и изискванията за противопожарна защита;
  • ширината на пътя за достъп не може да бъде по-малка от 3 м;
  • достъпът и достъпът не трябва да са оборудвани с електрическо осветление;
  • отстоянието на местата за събиране на твърди битови отпадъци от прозорци и врати до сгради с помещения за хора и от границата на парцела не е определено;
  • не е необходимо парцелът да бъде снабден с възможност за свързване на комуникациите или директно на сградата към водоснабдителната, канализационната, електрическата и отоплителната мрежа, ако решението за условията за застрояване и застрояване на земята не посочва такива изисквания и те не са посочени в местния план;
  • разрешава се ползване на самостоятелен парцел за застрояване за отдих, който не може да бъде водоснабден с вода за консумация от мрежата или от собствено водохващане, при условие че има възможност за водочерпене или водоснабдяване от разположени водохващания извън границите на парцела;
  • разстоянието на капаците и вентилационните отвори от септични ями за течни отпадъци, ями на неканализирани тоалетни с не повече от 4 места и подобни санитарно-икономически съоръжения с капацитет до 10 m3 трябва да бъде най-малко 5 м от прозорците и външните врати на помещенията, предназначени за хора и 2 м от границата на съседен парцел, път (улица) или пешеходна пътека;
  • минималната височина на помещенията, предназначени за хора, е 2,2 м;
  • ако сградата е оборудвана с вана или душ, тя трябва да има индивидуална или централна система за топла вода (не е необходимо топла вода да се подава към мивките);
  • сграда, използвана само през летния сезон, не е задължително да е оборудвана с инсталации (устройства) за отопление на помещенията в периода на понижени температури, позволяващи поддържане на вътрешна температура на въздуха, подходяща за предназначението им;
  • ако домът за отдих трябва да бъде оборудван с отоплителна система, външните му прегради трябва да отговарят на изискванията за топлоизолация, посочени в приложение 2 на наредбата;
  • не е необходимо входът на сградата да е адаптиран към нуждите на хората с увреждания;
  • входа на сградата не е необходимо да има външно електрическо осветление.

В други отношения техническите изисквания за летните къщи, съдържащи се в посочения регламент, са същите като за еднофамилните къщи (напр. минимално разстояние от границите на парцела, естествено осветление на помещенията или затъмнение).

Правно основание:

  • Закон от 7 юли 1994 г. - Закон за строителството (т.е. Вестник на законите от 2020 г., т. 1333, с измененията)
  • Наредба на министъра на инфраструктурата от 12 април 2002 г. относно техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното местоположение (т.е. Законодателен вестник от 2019 г., т. 1065, с измененията)

Категория:

Експлоатация на къщата