Договорът за СМР защитава интересите и на двете страни, а в случай на спор улеснява воденето на искове. Обясняваме какво трябва да бъде включено в договора? Готов образец на договор за строителство: изтегляне.

Когато наемаме изпълнител, който ще извърши конкретна строителна инвестиция за нас, не трябва да забравяме да подпишем подходящ договор. Струва си да се уверите, че договорът за строителни работи е правилно изготвен, тъй като той е не само основата за взаимни очаквания на страните, но и ключово доказателство в случай на спор. Обясняваме как да съставите договор за СМР, така че той да бъде не само коректен и съобразен с нормативната уредба, но и изгоден за инвеститора.

Договорът за СМР е т.нар т. нар. договор, тъй като той е уреден подробно в разпоредбите на чл. 647-658 от Гражданския кодекс (наричан по-нататък: Граждански кодекс). Това е производно на договор за конкретна работа, който е разграничен в разпоредбите на Гражданския кодекс поради спецификата на самата сграда и професионалния характер на изпълнителя, както и поради обширната и отделна уредба на строителството въпроси в разпоредбите на административното право.

Договор за строителство: определение

На практика се използват различни наименования за договор за строителство, например договор за инвестиция в строителство, договор за строителство, договор за строителство на къща и т.н. Разнообразието от тези наименования показва, че предметът на този договор не е само строителни проекти, но и обекта, изпълняван от тях.

Дефиницията на договор за изработка се съдържа в чл. 647 НК. Съгласно тази разпоредба с договора за СМР изпълнителят се задължава да предаде предвидения в договора обект, изграден в съответствие с проекта и принципите на техническите познания, а инвеститорът се задължава да изпълни дейностите, изисквани от съответните разпоредби, свързани с подготовката на работите, по-специално за предаване на строителната площадка и доставка на проекта, както и за вземане на обекта и плащане на договорената такса.

Важно! Договорът за строителство трябва да се разграничава от договора за проектиране на сграда. Последният се сключва с проектанта и обикновено предхожда сключването на договор за СМР.

От определението за договор за строителство, цитирано по-горе, ключовите елементи, определящи валидността на този договор са:

  • ангажимент на изпълнителя да достави съоръжението, предвидено в договора,
  • изпълнение на съоръжението от изпълнителя в съответствие с проекта и принципите на техническите познания,
  • ангажимент на инвеститора да извърши дейностите, изисквани от съответните разпоредби, свързани с подготовката на работите (предаване на строителната площадка, доставка на проекта),
  • ангажиментът на инвеститора да поеме съоръжението,
  • ангажиментът на инвеститора да плати договореното възнаграждение.

Важно! При извършване на строителна услуга страните следва да се ръководят не само от клаузите на договора за СМР, но и от проекта, принципите на техническите познания и разпоредбите на Закона за строителството (наричан по-нататък КТД).

Под каква форма трябва да се сключи договор за СМР?

От чл. 648 § 1 от Гражданския кодекс следва, че по правило всеки договор за строителство трябва да бъде сключен в писмена форма, като изискуемата строителна документация трябва да бъде част от него. Трябва обаче да се подчертае, че липсата на писмена форма не води до недействителност на такова споразумение. Това означава, че устният договор ще бъде валиден. Все пак трябва да се помни, че в случай на спорове може да има значителни проблеми с доказването на конкретни договорености между страните. Затова е препоръчително дори и при малки строителни работи, такова споразумение да бъде сключено в писмена форма.

Какво трябва да съдържа договорът за строителство? При сключването на договор за СМР следва да се уверим, че той включва т.нар съществени условия на договора.

1. Идентификация на страните по договора за СМР

Първата толкова важна разпоредба е идентифицирането на страните по договора.При договор за СМР страни по договора са инвеститорът (обикновено наричан в договора възложител) и изпълнителят. Те могат да бъдат както физически и юридически лица, така и организационни единици без правосубектност. Не се изисква някоя от страните да е предприемач.

Като инвеститор поръчваме конкретна строителна услуга и финансираме инвестицията. Няма пречки обаче да възложим тези задачи (в отделен договор) на т.нар. заместващ инвеститор (специализирано лице). Тогава негово задължение ще бъде да подготви, организира, управлява и уреди целия процес. Ние, като т.нар директен инвеститор, изобщо няма да се налага да влизаме в отношения с изпълнителя.

Изпълнителят е страната, на която възлагаме изпълнението на инвестицията. Ако изпълнителят самостоятелно и пряко се занимава с изпълнението на работите, той се нарича главен изпълнител. Ако нашият изпълнител използва помощта на други специализирани субекти, тогава говорим за главен изпълнител и подизпълнители.Често се случва главният изпълнител да се ограничи само до организиране на строителния процес, без да извършва никакви работи. Съгласно чл. 647(1) от Гражданския кодекс е необходимо съгласието на инвеститора, за да може изпълнителят да сключи договор за СМР с подизпълнител. Така че ние решаваме дали изпълнителят може да наеме подизпълнители. Трябва да се помни, че договорът с подизпълнителите трябва да бъде сключен в писмена форма, под заплаха за недействителност. Като инвеститор ние носим солидарна отговорност с главния изпълнител по договорите, сключени с всички подизпълнители. Тази разпоредба има за цел да защити интересите на подизпълнителите, ако субектът, с който са сключили пряк договор (напр. частичен изпълнител), не желае да плати.

2. Предмет на договора за СМР

Много е важно да се определи точно предмета на договора за строителство, т.е. обхвата на възложените работи. Това определение трябва да бъде възможно най-конкретно. Това може да стане в самия договор или в отделен документ като проект, план или техническо задание.Такива документи спомагат за подробното описание на предмета на договора. В тях трябва да се посочат целта и изискванията за дадена услуга, графикът на отделните работи, обхватът и начинът на изпълнение на инвестиционната задача и оценката на разходите.

3. Задължения и права на страните в договора за СМР

Договорът за СМР трябва точно да дефинира задълженията и правата на двете страни.

Задълженията на инвеститора включват преди всичко:

  • подготовка на работите - т.е. организиране на подходяща площадка за извършване на строителните работи от страна на изпълнителя. Например, ако услугата включва боядисване на стените на дом, подготовката за работата ще бъде почистване на дома преди влизането на изпълнители, премахване на всякакви препятствия, защита на мебели, подове, прозорци и т.н.,
  • съдействие при изпълнение на услугата - касае се за сътрудничество при вземане на решения по зависещи от него въпроси, изразяване на съгласие за наемане на подизпълнители и др.,
  • колекция от завършени творби,
  • платете таксата на изпълнителя.

Докато задълженията на изпълнителя включват:

  • обезопасяване на работната зона - изпълнителят е отговорен за щетите, които могат да настъпят по време на услугата, поради което той трябва да гарантира, че зоната, предоставена му от инвеститора, е надлежно обезопасена. Изпълнителят трябва да докладва на инвеститора всички обстоятелства, които могат да попречат на изпълнението на работите,
  • изпълнение на работите - основното задължение на изпълнителя е да изпълни възложените работи в съответствие с договора и стандартите на строителното право, както и с евентуален проект,
  • предаване на свършената работа.

Изпълнителят има право на:

  • заплати,
  • очаквания от страна на инвеститора да предприеме действия, свързани с подготовката на работите.

Инвеститорът има право на:

  • контрол върху начина на предоставяне на обезщетението,
  • изисква изпълнение на задължение в съответствие с договора, приложимите разпоредби и правилата за технически познания.

Общо взето, като инвеститор, ние имаме способността да определяме дните и часовете на работа, да разработим система и как да я изпълняваме. Ние също трябва да организираме подходящото оборудване, стая и материали, както и да дадем правилните насоки на изпълнителя. Задачата на последния от своя страна е да спазва поставените му задължения и да изпълнява работата както трябва.

4. Закупуване, доставка и уреждане на материали

В договора за строителни работи е добре да се уточни коя страна трябва да закупи материалите и да ги достави на строителната площадка. Ако решим заедно, че това ще бъде задача на изпълнителя, договорът може да включва следната клауза: „Изпълнителят се задължава да закупи и достави на строителната площадка всички материали, необходими за изпълнение на договорените работи“.

Трябва да бъдем особено внимателни по този въпрос, тъй като на практика при фактуриране на материали често има случаи на измамни изпълнители, които подвеждат клиентите за допълнителни разходи. Следователно въпросът за закупуване на материали, контрол на тяхното потребление и сетълменти трябва да бъдат точно определени в договора с изпълнителя. За да избегнете възможни проблеми, струва си да включите в договора разпоредба, че уреждането на разходите за закупуване на материали се извършва само въз основа на доказателство за покупка, т.е. фактури. Изпълнителят трябва да докаже, че е закупил необходимите материали в количеството, необходимо за извършване на работата, и ги е доставил до дома ни.

Също така трябва да избягваме да правим авансови плащания на изпълнителя за закупуване на материали. За нас е много по-изгодно, когато изпълнителят закупи материалите със собствени средства, а ние сме длъжни да възстановим разходите в кратък период от време, след като ги докараме до дома ни. За съжаление няма да можем да избегнем задължението да проверяваме текущо какви материали и в какво количество са реално използвани.Въпреки това, ако ни липсва време или подходящи знания, можем да обмислим наемането на професионалист за тези дейности (сурогатният инвеститор, посочен по-горе), който да ги извърши от наше име. Въпреки че това включва необходимостта от плащане на допълнително възнаграждение на такова лице, ползите от такова решение трябва да ни компенсират.

5. Договор за СМР: форма на възнаграждение

Трябва също така да посочим точно в договора за СМР при какви условия ще се изплаща възнаграждението (на части, например след завършване на съответните етапи от работата, или изцяло преди или след завършване на работите). шега. 649(4) от Гражданския кодекс ние не можем да откажем изплащане на възнаграждение въпреки неизпълнение на СМР, ако изпълнителят е бил готов да ги изпълни, но е претърпял пречка по наши причини. В такъв случай обаче можем да приспаднем това, което изпълнителят е спестил поради неизпълнение на СМР.

ПРЕПОРЪКА: Уреждане на строителни работи: еднократна сума или оценка на разходите? Какви са заплатите?

Споразуменията за сетълмент с изпълнителя в договора за строителни работи трябва да регламентират метода за определяне на възнаграждението и сроковете за плащане. Възнаграждението може да бъде установено като прогнозно възнаграждение или еднократно възнаграждение. Очакваното възнаграждение се определя въз основа на планираните работи и очакваните разходи. Това възнаграждение може да бъде увеличено в резултат на промяна в обхвата на работата или промяна в разходите за изпълнение на работата. Оценката на разходите трябва да описва всяка работа, нейния обхват и възнаграждение за мерната единица и за цялото (напр. изливане на пода - PLN 2/1 m2 x 160 m2=PLN 320 + ДДС, мазилка на външната фасада - PLN 4,50 x 1 m2 x 160 m2=720 PLN + ДДС).

Фиксалното възнаграждение се определя като парична сума за изпълнение на договорената работа. Ако вземем решение за фиксирано възнаграждение, изпълнителят, който приема поръчката, няма да може да изисква увеличение на възнаграждението, дори ако размерът или цената на работата не могат да бъдат предвидени в момента на сключване на договора.Разбира се, страните могат да се договорят друго в договора, например да предвидят възможност за промяна на такова възнаграждение в определени ситуации. Въпреки това, като цяло фиксираното възнаграждение е много по-безопасно за нас от прогнозното възнаграждение.

Сроковете за изплащане на възнаграждението могат да бъдат определени еднократно след приключване на всички работи или на части след приключване на отделните етапи. В случай на частични разплащания следва да запазим договорената част от възнаграждението за даден етап (например 10%) до приключване на цялата работа. Заплащането на възнаграждението трябва да зависи от приемането на произведенията на даден етап или в тяхната цялост от поръчващия без резерви.

6. Гаранция за плащане на строителни работи

От чл. 649(1)-649(5) от Гражданския кодекс, следва, че по искане на изпълнителя ние сме длъжни да му предоставим гаранция за плащане на извършената работа, за да осигурим навременното плащане на договореното възнаграждение. . Тази гаранция има за цел да защити изпълнителя и други изпълнители срещу избягване на плащането на възнаграждение от страна на инвеститора или забавено плащане (тъй като забавянето на плащането на възнаграждението от страна на инвеститора може да доведе до фалит на изпълнителя или подизпълнителите).Правото на изпълнителя или подизпълнителя да изисква гаранция за плащане не може да бъде изключено или ограничено чрез споразумение. Освен това, ако желаем да се оттеглим от договора поради тази причина, той ще бъде недействителен (чл. 649, параграф 2 от Гражданския кодекс).

От друга страна, ако изпълнителят не получи необходимата гаранция за плащане в рамките на определения от него срок (той не може да бъде по-кратък от 45 дни), той може да се откаже от договора по наша вина с ефект върху дата на оттегляне. Липсата на исканата гаранция за плащане е пречка за извършване на СМР по причини, свързани с инвеститора.

7. Прекратяване, прекратяване или отказ от договор за СМР

Можем да включим разпоредба в договора за строителство, че двете страни могат да прекратят договора по взаимно съгласие. В този случай трябва да договорим с изпълнителя метода на взаимно разплащане. Освен това страните могат да се договорят, че всяка от тях ще има право да прекрати договора с надлежно предизвестие.

Съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс имаме право да се откажем от договора в следните ситуации:

  • ако изпълнителят забави началото или завършването на строителните работи до такава степен, че е малко вероятно той да може да ги завърши на договорената дата (член 635 от Гражданския кодекс)
  • ако изпълнителят, след като е бил помолен, продължи да извършва работи по дефектен начин или в противоречие с договора (член 636, § 1 от Гражданския кодекс).

Тъй като договорът за строителни работи се урежда от разпоредбите на договора за конкретна работа, ние също можем да се оттеглим от договора съгласно чл. 644 НК. Тази разпоредба гласи, че докато работата не е завършена, ние можем да се оттеглим от договора по всяко време, като платим договореното възнаграждение на изпълнителя. В този случай обаче можем да приспаднем това, което изпълнителят е спестил поради неизпълнение на работата. Съгласно тази разпоредба ние имаме право да се откажем от договора за СМР по всяко време, дори без да посочваме причини (напр.при загуба на доверие в изпълнителя).

Много е важно да включите всички важни и полезни уговорки в договора с изпълнителя. Да припомним, че договорът за СМР е т. нар. договор за резултат, а следователно и договор за конкретна работа. Това означава, че ако пропуснем нещо в договора, разпоредбите на Гражданския кодекс по отношение на договора за конкретна работа ще се прилагат за пропуснатия обхват.

Ако решим да се откажем от договора за СМР поради забавяне на изпълнителя, трябва да преценим каква част от работата е извършил изпълнителят, дали качеството на изпълнение е подходящо и дали частта от работата е такава изпълнени могат да се използват от новонаетия от нас изпълнител. Трябва също така да преценим дали работата е извършена в съответствие с уговорените в договора срокове. Ако тези условия са изпълнени, тогава можем да заплатим договореното възнаграждение за този етап от работата, като евентуално приспаднем част от възнаграждението за договорната неустойка за неизпълнение на цялата работа в срок. Можем също така да задържим част от възнаграждението като обезщетение, при условие че щетата надвишава предвидената договорна неустойка.Ние обаче имаме пълното право да задържим плащането на която и да е част от възнаграждението, ако извършената работа няма реална стойност за нас, например защото е дефектна, или ако наемането на друг изпълнител ще доведе до необходимостта от плащане на по-висока цена, т.к. в резултат на което ще претърпим щети. При съмнения можем да преговаряме с изпълнителя или да потърсим експертно мнение от експерт, който да разреши съмненията. Ако се окаже, че споразумение с изпълнителя не е възможно, струва си да потърсите мнението на опитен адвокат, за да прецените шансовете за успех в случай, че изпълнителят реши да търси плащане на възнаграждение в съда.

8. Отговорност на страните по договора за СМР

Както изпълнителят, така и инвеститорът носят основна договорна отговорност при общи условия, т.е. за щети, свързани с неправилно изпълнение на договора, забавяне или неизпълнение. Въпреки това можем да променим правилата за отговорност в договора, както и да запазим определени договорни неустойки като допълнителни елементи.

На първо място, изпълнителят е отговорен за правилното изпълнение на строителните работи. Обхватът на тази отговорност се отнася и за забавянето на изпълнителя при започване или завършване на работата до такава степен, че той не успява да завърши работата в рамките на срока, посочен в договора. След това, както вече споменахме, имаме право - без да определяме допълнителен период - да се откажем от договора преди крайния срок за изпълнение на тази работа.

Изпълнителят също носи отговорност за изпълнението на строителните работи в неизправност или в противоречие с договора. В този случай имаме право да призовем изпълнителя да промени начина на изпълнение и да поставим подходящ срок за това. След изтичане на определения от нас срок можем да се откажем от договора или да възложим подобряването или по-нататъшното изпълнение на работата на друг изпълнител.

Отговорността на изпълнителя се отнася и за навременното завършване на работите. Ако изпълнителят забави изпълнението на договора, ние можем да му поставим подходящ краен срок с информация, че в случай на неефективното му изтичане ще се оттеглим от договора.

Освен това изпълнителят носи отговорност за дефекти при изпълнение на строителните работи. Ако извършените работи имат дефекти, можем да изискаме те да бъдат отстранени своевременно. Ако дефектите не могат да бъдат отстранени или ако обстоятелствата по случая показват, че изпълнителят няма да може да ги отстрани своевременно, можем да се откажем от договора. Имаме право да се откажем от договора за СМР, ако констатираните дефекти са съществени. При незначителни дефекти можем да поискаме само намаление на възнаграждението за услугата.

9. Дати

В договора за СМР трябва да посочим и всички съответни срокове, свързани с изпълнението на услугата, т.е.:

дата на предаване на обекта, дата на започване на работите от изпълнителя, дата на завършване на работите от изпълнителя, дата на окончателно приемане на работите, дата на отстраняване на дефектите, открити при приемането, ако има такива, дата на изплащане на възнаграждение.

10. Договор за строителни работи: договорни неустойки

Запазено в договора за СМР, т.нар договорните неустойки са вид обезщетение за неизпълнение или неточно изпълнение на договорни задължения. Същността на договорната неустойка се състои в задължението за плащане на определена парична сума в случай, посочен в договора, например неизпълнение на работа в рамките на договорения срок. На практика неустойката обикновено се определя в определена парична сума или в договорен процент от възнаграждението (например 1%) за всеки ден закъснение.

Като част от договора за строителни работи, струва си да се определят по-специално договорни неустойки за неспазване на сроковете за изпълнение на отделните етапи от работата и за неспазване на дефектите, открити при приемането, в рамките на договореното крайни срокове. Също така си струва да добавим в договора, че ако договорната неустойка не покрива щетите, които сме претърпели, ще имаме право на допълнително обезщетение.

Договор за строителство: давност за искове

Исковете, произтичащи от договора за изпълнение на СМР, се погасяват след 2 години от датата на въвеждане в експлоатация. Ако обаче работата не е предадена, началото на давностния срок за тези искове е денят, в който според договора тя трябва да бъде предадена.

Ако изпълнението или поправката на работата е поверено на лице, различно от изпълнителя, срокът за предаване на работата се отлага. Следователно в този случай се приема, че давностният срок за искове за възстановяване на разходите за поправка на произведението започва да тече не по общото правило, а от датата на предаване на поправеното произведение и ако произведението не е извършено. предадени - от датата, която сме определили за изпълнението им.

Съгласно чл. 642 от Гражданския кодекс, освен ако не сме включили други разпоредби в договора за строителни работи, възнаграждението на изпълнителя става платимо след завършване на работата. На практика често се случва страните да уговорят датата на плащане за определен период от време след приключване на работата. Често тежестта на финансиране на работата от страна на инвеститора е условие за нейното изпълнение. При това положение възниква въпросът дали при определяне на срока на възнаграждението за период над 2 години от датата на възлагане на работата се прилага общото правило за давностния срок.Трудно е да се предположи, че вземането би могло да бъде погасено по давност още преди вземането да стане изискуемо. Следователно в такъв случай следва да се приеме, че давността не следва да тече от момента на предаване на работата, а от датата, на която вземането за заплащане на трудовото възнаграждение става изискуемо.

Правно основание:

  • Закон от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (консолидиран текст: Вестник на законите от 2020 г., точка 1740, с измененията),
  • Закон от 7 юли 1994 г. Закон за строителството (консолидиран текст: Вестник на законите от 2020 г., точка 1333, с измененията).

ВИЖТЕ: шаблони и формуляри за изтегляне

  • Разрешение за строеж: образец на заявление
  • Уведомление за строителство: шаблон за кандидатстване
  • Уведомление за строителни работи
  • Заявка за разширение на сградата
  • Прилагане на надстрояване - адаптиране на таванско помещение
  • Известие за започване на строителни работи
  • Протокол: предаване на строителна площадка
  • Заявление за решение за регулация
  • Образец на известие за завършване на строителни работи
  • Разрешение за ползване на строителен обект
  • Промяна на разрешение за строеж на къща. Приложение и процедура
  • Разрешение за разрушаване
  • Отчитане на покупка на недвижим имот: формуляр IN-1
  • Прехвърляне на строителство или друго уведомление за строителство
  • Прехвърляне на разрешение за строеж
  • Възможност за свързване към водопроводната и канализационна мрежа: приложение
  • Как да получите временна строителна електрическа връзка

Категория:

Експлоатация на къщата