Регистрационният номер на парцела може да се промени в резултат на разделянето на имота. Ако това се случи по време на подготовката или строителството, инвеститорът трябва да предприеме определени стъпки, за да продължи законно строителството.

Регистрационният номер на парцела е отбелязан с естествен номер, например 1,2,3 и т.н. Всеки парцел в рамките на дадена регистрационна зона има свой собствен уникален номер. Регистрационният номер на парцела може да се промени в резултат на делбата на имота. Ние обясняваме какво да правим, когато това се случи.

Позицията на административните власти относно въздействието на промяната на номерацията на парцелите върху строителния проект е противоречива.В практиката възникват много съмнения в тази насока, особено когато подобна промяна настъпи между издаването на отделни административни решения: екологични, устройствени, разрешителни за строеж и разрешения за ползване. Възниква въпросът дали дадено решение остава в сила по отношение на новосъздадени УПИ или е необходимо да се иска промяната му или да се получи ново решение? Или е достатъчно да кандидатствате за изменения на първоначалното решение?

Регистрационен номер на парцел и екологично решение

В екологичното решение няма задължение да се посочи предназначението на парцелите. Анализът на въздействието върху околната среда се извършва по отношение на строго определена територия. Обхватът на инвестицията произтича от много различни документи, представени от инвеститора, например от кадастралната карта, от картата, показваща зоната на въздействие на инвестицията, от информационния лист на проекта или от самия доклад за въздействие върху околната среда.На тази база органът определя вида и мястото на изпълнение на проекта.

Трябва да се приеме, че инвеститорът трябва да извърши отново оценката на въздействието върху околната среда и да получи ново екологично решение само в случай на значителна промяна в обхвата на проекта, неговото местоположение или характеристики (заявлението за разрешението за строеж ще бъде изменено във връзка с изискванията, посочени в решението относно екологичните условия). Самата промяна на номерата на УПИ преди или след издаване на екологичното решение не води до необходимост инвеститорът да получи ново екологично решение или да го измени.

Регистрационен номер на парцел и решение за регулация

От чл. 61 от Закона за устройство на територията следва, че решението за условията за застрояване не се издава за даден поземлен имот, а за определена територия, която може да обхваща няколко поземлени имота.От друга страна, в заявлението за това решение трябва да се посочат границите на "областта" , обхваната от заявлението, представени върху копие от основната карта или, при липса на такава, върху копие от кадастралната карта (чл. 52( 2), параграф 1 във връзка с член 64, параграф 2 от 1). Органът, който издава решението, е длъжен да посочи само линиите, разделящи инвестиционната площ, които не винаги съвпадат с границите на парцела. Обикновено това са граници на парцела, но също така е възможно да се уточнят условия за застрояване за част от парцела, отделена от разделителни линии, без да се засяга конкретното местоположение на застрояването (Решение на Върховния административен съд от 18 юли 2019 г., референтен номер II OSK 1881/18).

Дори ако решението за регулация е издадено за парцел преди разделяне (т.е. вече не съществуващ), не може да се счита, че зоната, която е разделена, не е съществувала към момента на издаване на решението. На графичното приложение към решението е допълнително отбелязана площта, предмет на инвестиционно-устройствения анализ.

За съжаление, в такъв случай, преди да издаде разрешение за строеж, органът по архитектура и строителство може да отправи едно от следните изисквания към инвеститора:

  • получаване на ново устройствено решение с посочване на актуалните регистрационни номера на парцелите;
  • промени в устройственото решение по чл. 155 от АПК;
  • документация, че имотът, който е създаден в резултат на разделянето, е същият, за който е издадено устройственото решение, като се представи решението за разделяне и списък на промените в земята. В този случай инвеститорът трябва да поиска от проектанта ясно да посочи в строителния проект кои парцели са разделени и да посочи стария и новия им номер заедно с площта.

Наредбите обаче не изискват издаване на разрешение за строеж за парцел, отбелязан по същия начин в устройственото решение и в заявлението за разрешение за строеж.Ако параметрите на инвестицията и нейният обхват не се променят, тогава самото разделяне на недвижимия имот не трябва да засяга валидността и валидността на решението за условията за застрояване на земята. Следователно в такава ситуация властите не трябва да изискват от инвеститора да промени или да получи ново решение.

Промяна на регистрационен номер на парцел и разрешение за строеж

Съгласно чл. 32 сек. 4 от Закона за строителството разрешение за строеж може да се издаде само на тези, които наред с други: изпратено от:

  • заявление в този случай през периода на валидност на решението относно условията за застрояване и застрояване на земята и
  • декларация под наказателна отговорност за право на разпореждане с имота за строителство.

Проектът за строеж трябва да включва план за развитие на парцела или района, изготвен върху текущата карта, включително определяне на границите на парцела или района. В заявлението за разрешение за строеж инвеститорът посочва номерата на вписаните парцели.

Важно е да не забравяте да включите текущото предназначение на имота в декларацията за разпореждане с имота за строителни цели, след разделянето на регистрационните парцели. Както беше подчертано от Върховния административен съд в решението от 9 март 2016 г. (референтен номер II OSK 1837/15), правото на разпореждане със земята за строителни цели не може да се презюмира и трябва да се отнася до конкретния недвижим имот, който е предмет на производство. Неправилно деклариране на право върху недвижим имот може да доведе до издаване на разрешение за строеж в грубо нарушение на закона.

От закона не става ясно дали издаденото решение за устройствени условия за по-голяма площ ще бъде достатъчно за получаване на разрешение за строеж за по-малка част от нея. На практика обаче е прието.

Ако геодезическото разделяне на недвижимия имот е извършено на по-късен етап от инвестиционния процес, т.е. след издаване на разрешение за строеж, струва си да се анализира възможността за прехвърляне на част от разрешението (във връзка с отделен съоръжение, което може да функционира независимо) към нов субект.Такова решение изглежда разумно и се утвърждава в съдебната практика. Например Провинциалният административен съд в Гливице в решението си от 24 юни 2010 г. (преписка № II SA/Gl 73/10) посочи, че въпреки разделянето на недвижими имоти, не е необходимо да се променя полученото разрешение за строеж, като се сменят само номерата на пл. Той също така допуска възможността за прехвърляне на разрешението за строеж в частта относно отделна и самостоятелно функционираща сграда в отделен парцел (в разглеждания случай разрешението се отнася за изграждане на две еднофамилни къщи в един парцел, който тогава разделен на два парцела).

Регистрационен номер на парцел и разрешение за ползване

В разрешението за ползване определението на недвижимия имот не е важно. Това е така, защото целите на това разрешение са различни по отношение на получените преди това административни решения (то не се използва за определяне на местоположението на дадена инвестиция). Чрез разрешението за ползване органът потвърждава, че строителството се извършва в съответствие с разпоредбите и условията, посочени в разрешението за строеж, и че съоръжението може да се използва безопасно.

Ако след издаване на разрешението за строеж обхватът или параметрите на инвестицията не са променени, а са променени само номерата на регистрираните парцели, тогава е достатъчно инвеститорът да приложи документи, потвърждаващи това разделяне заявлението за разрешение за ползване. Освен това в заявлението за решение си струва ясно да посочите номерата на парцелите преди и след разделянето. То не трябва да засяга ефективността, валидността или навременността на издаденото разрешение за строеж.

Промяната на номера на парцела трябва да бъде докладвана

Инвеститорът е длъжен да уведомява текущо административния орган, провеждащ инвестиционното производство, за промените, произтичащи от делбата на недвижимия имот. Струва си да го направите преди издаването на дадено решение, за да избегнете неприятности на по-късен инвестиционен етап, свързани например с поставяне под въпрос на валидността му.

Да припомним, че административният орган е обвързан от съдържанието на искането на инвеститора, включително по отношение на уточняване на предмета, параметрите и характеристиките на планираната инвестиция.Това означава, че ако по време на производството органът реши, че не е възможно да издаде решение за посочения в заявлението недвижим имот (тъй като даденият поземлен имот вече не съществува в резултат на делбата), органът вероятно ще поиска инвеститорът променя заявлението. Ако инвеститорът не въведе съответните промени, органът има право да откаже да издаде административно решение. Както подчертава Административният съд на провинцията в решението си от 11 февруари 2016 г. (реф. IV SA/Po 498/15), органът на публичната администрация не е компетентен сам да определя условията за застрояване по начин, който значително се различава от съдържанието на заявление, тъй като е обвързано с искането на страната, която е инициатор на производството.

Случва се обаче инвеститорът да не информира органа за разделянето на имота, а органът да не му се обади да попълни заявлението и да издаде решение във връзка с вече несъществуващия парцел формално. Тогава възниква въпросът дали инвеститорът трябва да поправи подобна ситуация и как може да стане това?

Кога може да се коригира административно решение

Ако само в заключението на административното решение е посочен грешен номер на УПИ, а другите елементи на решението, идентифициращи недвижимия имот, са отбелязани правилно (например район или участък), инвеститорът може подайте молба до органа за коригиране - чрез разпоредби - така наречената явна техническа грешка.

От своя страна предоставянето на неправилен регистрационен номер на парцела в съдържанието на административното решение вече засяга съществения предмет на решението, което означава, че не може да се счита за очевидна грешка или техническа грешка и коригирана с решението. Пример тук е ситуация, при която органът се е произнесъл в съответствие с молбата на инвеститора, в която той неправилно е посочил местоположението на инвестицията, като е посочил стария номер на парцел.

На практика обаче се случва някои органи да издават решения за поправка на очевидна техническа грешка в полето на регистрационния номер (смяната му с номера след разделянето на имота).Това не е широко приета практика и съществува голям риск решението за коригиране да бъде оспорено в бъдеще от, например, купувача на имота, банката, финансираща инвестицията, или съсед, управляващ конкурентен бизнес.

Промяна на регистрационния номер на пратката - кога можете да промените решението

Ако решението за зониране посочва старите номера на парцелите преди разделяне и инвеститорът възнамерява да получи разрешение за строеж въз основа на него, старостатът може да поиска от инвеститора да промени или да получи ново решение. В такава ситуация би изглеждало добро решение в заявлението за разрешение за строеж да се посочи веднага, че парцелите, създадени в резултат на разделянето, остават същата площ, за която е издадено устройственото решение, и да се приложи към такова заявление решението за разделяне и списъка на промените в земята. За съжаление, за някои офиси понякога е недостатъчно.

В такава ситуация за инвеститора ще бъде по-лесно и бързо да подаде заявление за промяна на решението. Съгласно чл. 155 к.п.а. всяко административно решение може да бъде променено, ако конкретни разпоредби не го изключват и е оправдано от обществения интерес или законния интерес на страната. Изменението може да засяга само въпроси, които вече са разрешени с решението, към което се иска изменението. Следователно условието за допустимост на прилагането на тази разпоредба е т.нар. съществени елементи и правният статут е непроменен, т.е. правните разпоредби, въз основа на които е издадено решението, с други думи, органът може да промени окончателното решение само въз основа на събраните до момента доказателства.

Промяна в административното решение, състояща се в промяна на номерата на регистрационните парцели (до номерата, определени след разделянето), следователно е приемлива, при условие че всички отделени парцели остават собственост на инвеститора и обхватът на инвестиционен проект няма да се промени.По този начин стесняването на решението (например относно условията за развитие) до по-малка площ или увеличаването на инвестиционната площ изключва промяна на решението съгласно чл. 155 от АПК, тъй като ще бъдат превишени границите на административното дело и ще се наложи повторение на целия градоустройствен анализ.

Според някои органи промяната в мястото на изпълнение на инвестицията (т.е. посочване на нови парцели в решението) - дори и при непроменен обхват - излиза извън рамките на настоящото административно дело, т.к. в този случай се променят страните в производството и обхватът на анализа (например необходим при определяне на условията за развитие). Ако службата откаже да промени решението, инвеститорът трябва да кандидатства за ново.

Промяна на регистрационния номер на парцела - когато трябва да получите ново решение

Това е крайно решение, до което може да се стигне само при съществена промяна в инвестиционното намерение.Инвеститорът ще бъде принуден да вземе ново решение, ако промените са достатъчно сериозни, за да представляват ново начинание. Например, това ще бъде ситуация, при която в резултат на разделянето на недвижим имот инвестицията ще се извърши само върху част от обекта, докато първоначалното намерение е обхващало целия обект.

Също така ще се наложи повторно преминаване през цялата процедура по издаване на административно решение в ситуация, в която е налице очевидна грешка в заявлението за разрешение за строеж (напр. неправилно определяне на предмета на инвестицията от посочване на грешен номер на парцела, който не е нито старият номер на парцела преди делбата, нито нов след делбата).

Променен е регистрационният номер на парцела - решението зависи от етапа на инвестицията

Наредбите позволяват на инвеститора да използва няколко инструмента за получаване на последващи административни решения относно строителството в ситуация, в която номерата на регистрираните парцели, върху които се извършва, са променени.Те се различават в зависимост от етапа на инвестицията, след или преди който е извършена делбата на имота. Важно е и дали параметрите и обхватът на самото решение няма да се променят във връзка с разделянето.

В някои случаи е достатъчно да представите решение за разделяне и списък на промените в земята. Инвеститорът може допълнително да потвърди правилността на такава процедура, като подаде искане за изясняване на съмнения при тълкуване. Въпреки това, в по-сложни ситуации административните органи могат да изискат административното решение да бъде променено или да бъде получено ново, ако недвижимият имот е бил разделен след издаването на решението за регулация или извършеното разделяне не е било включено в това решение.

Категория:

Експлоатация на къщата