Закупуването на парцел за строеж е решение, променящо живота. Парцел за строителство на добро място също може да бъде изгодна инвестиция.

Ниските лихвени проценти и - съответно - все още евтините кредити насочват вниманието ни към недвижимите имоти. Парцел на добро място, на който ще построим къща (или може би просто ще го продадем изгодно), изглежда направо направо. Въпрос: Как да го направя?

В тази статия, в допълнение към съветите кой парцел да закупите, сме включили история на неуспешна покупка като предупредителна история.

Парцел за строителство - по-добре, когато е далеч от вода

Рафал се зарадва с парцел в покрайнините на Жешув преди година, който продавачът похвали с думите: „Никой няма да го построи под носа ви, защото това е буферната зона на ландшафтен парк.“ Когато я погледна през един дълъг уикенд през май, тя му се стори красива. Щъркелите газеха в дългата трева, а залязващото слънце хвърляше меден блясък върху нея. На ръба на парцела имаше малка къща, а наблизо бълбукаше поточе. Въпреки че вилата беше подходяща за събаряне, тя можеше да бъде полезна като строителна площадка за строителния екип в началото. Рафал провери въпросите, които му се сториха най-важни: добър достъп до града (около 10-15 минути, плюс автобусна спирка на 200 м от имота) и липса на шумни или отровни промишлени предприятия наблизо. Точно за това мечтаеше. Той бързо сключи сделка (в случай че някой друг не го предупреди, защото продавачът спомена, че току-що е обявил парцела за продажба и Рафал беше първият зрител).

Месец по-късно потокът, течащ наблизо, силно набъбна и Рафал научи от съседите си, че парцелът е в „зона на наводнение“. Той изтича до геодезическия отдел, където тази информация се потвърди. Служителят беше изненадан, че продавачът не каза нищо за това. Оказа се, че на това място изобщо не може да се построи къща. И не помага, че наскоро в квартала е построена нова еднофамилна къща, тъй като разрешението за строежа й е издадено преди влизането в сила на новите разпоредби. И те позволяват само ремонт на къща, стояща върху такъв имот. От 1 януари 2018 г. - с влизането в сила на Закона за водите - строителството в заливни територии стана напълно невъзможно. И за такива райони се считат както около реки, така и около потоци. „Но аз купих парцел за строителство“ – ядоса се Рафал. „Не, това е парцел в близост до река, върху който вече е построена къща по стария закон“, без емоция обясни служителят. И не това е имал предвид Рафал, когато е търсил парцел „в живописен район“.Каква грешка направи? Преди да купи искал да провери местния устройствен план, но се задоволил с информацията, че такъв няма. В такава ситуация той трябва да провери дали има индикации, че решението за условията за развитие няма да бъде в негова полза. Той просто прие липсата на план за номинална стойност, смяташе, че това му дава повече свобода. Междувременно "wuzetka" (решението за условията на развитие) ще даде ясен отговор за границите на тази свобода. Освен това той твърде лесно повярва на думите на продавача за предимствата на строежа в „парков парк“ (което се оказа празен термин, използван от продавача, за да увеличи интереса на купувача).

Какви други заплахи очакват купувачите и как да ги избегнат?

Преди да закупите парцел, проверете местния план

Всяка община може да приеме устройствени планове за определени райони. Може или не (задължението за изготвяне на план се прилага само за зони със специален характер, напр.минен). Плановете за устройство на територията са актове на местното законодателство, приети под формата на решение на общинския съвет, определящи предназначението, условията за развитие и развитие на дадена територия, както и местоположението на инвестициите с обществено предназначение.

Ако следователно е в сила местен план за района, в който се намира избраният парцел, можем да научим от него:

  • какво е предназначението му, т.е. възможно ли е да се построи еднофамилна къща на това място;
  • какъв размер трябва да е парцелът, за да се построи къща на него (ако беше по-малък, нямаше да получим разрешение за строеж);
  • какви са максималните размери на новопостроените къщи (височина, обем и етажност);
  • каква част от площта на парцела може да се застрои и каква трябва да се остави за зеленина;
  • как са строителните линии, маркиращи местоположението на предната стена на сградата (зависи дали ще бъде възможно да се организира градина, защитена от улицата);
  • какви са изискванията по отношение на формата (включително ъгъл на наклон) и цвета на покрива и цвета на фасадата на сградата (понякога в плановете дори се посочва необходимият вид строителни материали);
  • възможно ли е в парцела да се построят други съоръжения, като стопанска постройка, самостоятелен гараж или навес, освен къщата;
  • какви са разрешените начини за захранване и изхвърляне на канализацията;
  • какви са правилата за достъп до имота и паркиране на автомобили.
  • какво е предназначението на по-близките и по-далечните съседни територии - има ли план за изграждане на път или тежко индустриално застрояване върху тях.

Ако се интересувате от парцел за строеж, трябва да проверите всичко това преди да подпишете договора за покупка. Не е трудно, защото местните устройствени планове са отворени и общодостъпни (съгласно чл. 30, ал. 1 от Закона за устройство на територията).Можете да се запознаете с тях директно в общинската служба или на нейния сайт. Можете също да подадете заявление за извлечение и извлечение от местния план за даден парцел - но това е срещу гербов налог (30 PLN за извлечение до 5 страници и 20 PLN за всяка страница A4 от извлечението ). Ако се окаже, че такъв план не се отнася за даден район, службата ще уведоми заинтересованото лице, че не може да издаде извлечение и схема. В този случай можете да кандидатствате за възстановяване на гербов налог.

или кандидатствайте за условия за застрояване на земята

Ако общината не е приела местен план за района, който ни интересува (или не е в сила в момента), трябва да кандидатстваме за решение относно условията за строеж. И то преди закупуването на парцела. Без това няма да сме сигурни дали в парцела може да се построи къща – дори в близост да има други еднофамилни жилищни сгради. Освен това в тази ситуация решението за условията за застрояване ще трябва да бъде приложено към заявлението за разрешение за строеж или уведомлението за строеж на еднофамилна къща.

В решението за условията за застрояване общината определя за даден парцел - въз основа на градоустройствения анализ на квартала - линията на застрояване, максималната площ на застрояване, ширината на предната кота и височината на сградата и геометрията на покрива.

Важното е, че всеки може да кандидатства за това решение - както собственикът, така и потенциалният купувач на парцела. Възможно е и прехвърляне на вече издадено решение на друго лице (напр. от собственика на парцела на неговия купувач). Все пак трябва да се помни, че условията за развитие се отнасят за инвестицията, описана в заявлението за тяхното издаване. Ако плановете ни са различни (къщата да е по-висока, с различен покрив и т.н.), трябва да кандидатстваме за нова "wuzetka" . Ако планираме да построим само жилищна къща, решението ще бъде безплатно (в противен случай ще платим 107 PLN).

Получаването на устройствено решение ще е необходимо и ако искаме да закупим парцел със сграда върху него и възнамеряваме да го разширим или променим предназначението му (поне част от него) или да извършим други работи върху него, които изисква се разрешение за строеж.

Заявлението за установяване на условията за застрояване на парцела се подава до градската или общинска служба, компетентна по местоположението на инвестицията. Ако парцелът се намира в две общини, заявлението трябва да се подаде в общината, където се намира по-голямата част от него.

Парцели за строителство извън града, но в имението

В близост до големи агломерации се изграждат еднофамилни жилищни комплекси върху неземеделска земя. Много хора търсят пространство и дъх, затова искат да се преместят извън града, но не твърде далеч. Достатъчно близо, за да можете винаги лесно да стигнете до града (може би дори всеки ден, защото работата им все още е там). Прогнозите на Централната статистическа служба показват, че това е тенденцията. В същото време вече не се търси земя за големи, поколения къщи. Следователно парцелите не трябва да са големи. В момента най-продаваните парцели са 1000-1500 м2

НЕ ПРОПУСКАЙТЕ:

Отчитане на покупка на недвижим имот: как се попълва формуляр IN-1>

Проучването на Kantar TNS Polska показва, че 80% от респондентите биха избрали покрайнините на града или провинцията като място за изграждане на мечтаната къща. Само един на всеки десет анкетирани би искал да живее далеч от градските центрове, извън утъпканите пътища, в гора (по-често това са по-възрастни хора, отколкото тези, които все още са професионално активни). 45% от анкетираните искат да живеят в покрайнините на града, а само 6% искат да живеят далеч от града. И най-много, защото 35% от анкетираните биха избрали къща с площ от 100-120 м2

Какъв парцел да купя - предимства на добър парцел за строителство

  • Размер на строителния парцел

Размерът на парцела за строителство, който купуваме зависи основно от финансовите ни възможности. Въпреки това си струва да обмислим каква повърхност ще бъде оптимална за нас. Това зависи от местоположението на парцела и неговата форма, както и от планирания размер на къщата (площта на застрояване, която е много по-голяма при едноетажните къщи).Ако върху него ще се строи самостоятелна къща с гараж, той не трябва да е по-малък от 600 m2(в противен случай няма да има място за градина). По-малките парцели са подходящи само за редови и близки къщи (в града те могат да бъдат само 300 м2). Но в крайградските райони, където сградите са по-рехави, по-добре ще е по-голям парцел - около 1000 м2

  • Форма на парцела за застрояване

За предпочитане е формата на парцела за застрояване да е правилна - квадратна или правоъгълна - и пропорционална. Това важи особено за малките парцели, тъй като зоната с вдлъбнатина или клин не може да бъде развита по друг начин освен за зеленина. Важен е и теренът. Къщата не трябва да се поставя във вдлъбнатина в земята, защото дъждовната вода ще тече в нейната посока. Лекият наклон на повърхността на парцела не пречи, особено ако е насочен на юг. Строителството на склон ще бъде сложно и следователно скъпо, особено когато теренът е нестабилен и има риск от свлачища.

  • Парцел - ориентация по посока на света

Най-добре е парцелът да има достъп (път) от север или изток, защото тогава най-слънчевата му част може да се използва за градина. Също така е по-лесно да изберете готов проект за него, така че прозорците на хола и терасата да са с южно или югозападно изложение. При парцели с достъп от юг и запад е по-добре да изберете такива с по-голяма площ, което ще улесни планирането на места за отдих далеч от улицата.

  • Почвените условия на строителния парцел

Органичните почви (торф, тиня) и старите сметища трябва да се избягват. Пясъчните почви са най-подходящи за изграждане на къща. Видът на почвата е трудно да прецените сами. Растителността на парцела може да е намек - например боровете охотно растат върху пясъчен субстрат с дълбоко ниво на подпочвените води и елши и върби, където нивото на водата е високо.Най-добре е обаче да поръчате геотехническо изследване на почвата, което ще ви бъде полезно по-късно при проектиране на основи.

  • Получете достъп до парцела

Парцелът за строеж трябва да бъде достъпен от обществен път - директно или чрез частен път за достъп или сервитут, установен върху друг имот. В противен случай няма да получим условия за строеж или разрешителни за строеж. Ако парцелът граничи с обществен път, мястото на изхода трябва да бъде съгласувано с управителя на пътя. Важно е да е павиран път, който ще ви позволи да стигнете до къщата и по време на снеготопене или снеговалеж.

  • Оборудване на парцела за застрояване

Достъпът до електрическата мрежа е най-важното нещо. При липса на водоснабдителна и канализационна система в парцела можете да използвате кладенец и септична яма или битова пречиствателна станция, при условие че местните разпоредби го позволяват.Преди да купим парцел земя, трябва да проверим с местните мрежови компании възможността за свързване към отделни мрежи.

  • Кварталски парцел

Не става въпрос само за липсата на натоварващи обекти, като пътища с интензивен трафик и магазини или сервизни работилници, но и за развитието на съседни имоти.

Струва си да се види дали стопаните им пазят реда и не държат кучета навън. Би било добре да знаете и с какво отопляват къщите. Ако използваме въглища, не можем да избегнем смога.

Какви документи трябва да се поискат от продавача на парцел

Собственикът на продавания парцел трябва да ни покаже документа за закупуването му (н. нотариален акт за покупка или дарение, съдебно решение за придобиване на наследство) и копие от поземления и ипотечен регистър. Той може да ни даде и пълния му номер, след което ние сами ще го проверим в онлайн търсачката на книги (https://ekw.ms.gov.pl), дали действително е негов собственик, дали не е обременен с ипотека или сервитут и има ли споменавания за подадени молби.

Предварителен договор за покупка на парцел: кога и защо е необходим>

Друг важен документ е извлечение от регистъра на земята и сградата. От него ще научим, наред с други неща, каква е площта на парцела и как протичат неговите граници. Продавачът трябва да ни покаже и поставените от оторизиран геодезист гранични знаци, а ако няма такива - да разпореди подновяване на границите на парцела (за да избегнем евентуален спор със съседите).

Какво означават символите в местния план и поземления регистър?>

Ако собственикът или бъдещият купувач на парцела е кандидатствал преди това за разрешение за строеж, моля, поискайте копие от това решение. Дори и да мислим за друга инвестиция, ще разберем дали парцелът е със статут на строеж.

Категория:

Строителство