Нотариалната такса е възнаграждението, което нотариусът получава за документиране на даден правен акт. Проверяваме максималните ставки на нотариалната такса. Какви такси са свързани с покупката на недвижим имот.

Когато решаваме да закупим имот, трябва да помним, че разходите, които правим, не са само цената на парцела, посочена в обявата. Цял набор от необходими такси е свързан със сделката за закупуване на недвижим имот и за съжаление това не са пари. Някои от тези такси са фиксирани суми, докато други са косвено под наш контрол. Нека разберем какво и колко ще платим при покупка на имот през 2020 г.? Какви са нотариалните такси?

Нотариални такси

Когато изчислявате бюджета си при покупка на недвижим имот, си струва да вземете предвид т.нар. нотариални разходи, които включват разходи като нотариални такси, нотариални копия или вписване в поземления и ипотечен регистър. Трябва да запомните и данъците. Докато например съдебните такси са с фиксирани стойности, данъците зависят от цената на парцела, а възнаграждението зависи от индивидуалното ни споразумение с нотариуса.

Нотариалната такса е възнаграждението, което нотариусът получава за документиране на даден правен акт. Максималните ставки на това възнаграждение са посочени в наредбата на министъра на правосъдието от 28 юни 2004 г. относно максималните ставки на нотариалните такси (консолидиран текст, Вестник на законите от 2020 г., т. 1473, с измененията; по-нататък: наредбата).

Как да изчислим нотариалната такса

Максимални нотариални такси

стойност на имота

максимална цена на нотариалната такса

до 3k PLN

100 PLN

над 3k PLN до 10 хиляди PLN

100 PLN + 3% от излишъка над 3000 PLN PLN

над 10K PLN до 30 хиляди PLN PLN

310 PLN + 2% от излишъка над 10 000 PLN PLN

над 30K PLN до 60 хиляди PLN PLN

710 PLN + 1% от излишъка над 30 000 PLN PLN

над 60K PLN до 1 милион PLN

1010 PLN + 0,4% от излишъка над 60 000 PLN PLN

над 1 милион PLN до 2 милиона PLN

4770 PLN + 0,2% от излишъка над 1 милион PLN

над 2 милиона PLN

6770 PLN + 0,25% от излишъка над 2 000 000 PLN (но не повече от 10 000 PLN)

Запомнете! Ставките на нотариалната такса, посочени в таблицата по-горе, са максимални суми, което означава, че в зависимост от индивидуалните обстоятелства, нотариусът може да определи различна (например по-атрактивна) тарифа за нас. В допълнение, ние ще получим действителния размер на нотариалната такса само след добавяне на ДДС към нея.

Други нотариални такси

Но това не е краят на разходите, които ще направим в нотариалната кантора. Други нотариални такси са:

  • Копие от нотариален акт

Това е копие на оригиналния документ със същата юридическа сила и съдържание като оригинала.При закупуване на недвижим имот ще ви трябва един екземпляр за нас и в зависимост от вашите нужди още един екземпляр (напр. за банка). Цената на копие от нотариален акт се определя индивидуално от нотариуса и се изчислява за всяка страница от документа. Цената за изготвяне на копие от нотариален акт е между 6 и 20 PLN на страница. Към тази сума трябва да се добави ДДС;

  • Такса за вписване правото на собственост в поземления и ипотечен регистър

Това е фиксирана такса, която винаги е 200 PLN, независимо от стойността на имота;

  • Такса за създаване на поземлен и ипотечен регистър

Ако имотът, който сме закупили, все още няма поземлен и ипотечен регистър, е необходимо да го създадем, за да определим правния статут на имота. Можем да го направим сами или да го направим при нотариус. Съдебната такса за поземления и ипотечен регистър е фиксирана сума от 60 PLN;

  • Такса за вписване на ипотека в поземления и ипотечен регистър

Ако нашият имот е обременен с ипотека, ние също трябва да включим тази информация в поземления и ипотечния регистър. Това е друга фиксирана такса от 200 PLN.

Ние плащаме всички горепосочени такси на нотариуса. След това нотариусът уведомява съда за промените, а съдът прави вписване в поземления и ипотечния регистър за новия собственик. Плащането на данъка върху гражданскоправните сделки също е задължение на нотариуса.

Допълнителни такси при покупка на недвижим имот

За съжаление нотариалните такси не свършват с разходите, които правим при покупка на недвижим имот. Ако купуваме недвижими имоти на вторичния пазар, трябва да помним и за данъка върху гражданскоправните сделки при покупка на недвижими имоти. Тази такса е 2% от стойността на имота и се събира от нотариуса при подписване на нотариалния акт.

Ако купуваме имот с ипотека, заплащаме и допълнителна фиксирана такса от данъка върху гражданските сделки за учредяване на ипотека, обезпечаваща съществуващи вземания. Това е 19 PLN или 0,1% от стойността на имота, ако е ипотека с таван.

Следващият въпрос е възможното възнаграждение за агенцията за недвижими имоти. Ако сме ползвали услугите на такава фирма, към всички вече обсъдени разходи трябва да добавим и комисионна за офиса. На практика това обикновено е сума от 2-3% от стойността на сделката.

Таблицата по-долу съдържа обобщение на основните разходи, които ще понесем при закупуване на недвижим имот за пари през 2020 г.

Такси за покупка на имот

Заглавие на таксатаТаксата зависи от различни факториФиксирана такса
Данък върху гражданскоправни сделки2% от стойността на парцела
Нотариална таксамаксимални суми: над 10 000 PLN до 30 хиляди PLN PLN: 310 PLN + 2% върху излишъка над 10 000 PLN PLN; над 30 000 PLN PLN до 60 хиляди PLN PLN: 710 PLN + 1% върху излишъка над 30 000 PLN PLN; над 60 000 PLN PLN до 1000 хиляди PLN PLN: 1010 PLN + 0,4% върху излишъка над 60 000 PLN PLN
ДДС върху нотариалната такса23% нотариална такса
Копие от нотариален акт6 PLN от всяка започната страница
Агенция за недвижими имотидобре. 3-5% от стойността на парцела
ДДС от агенция за недвижими имоти23% от заплатата на агент по недвижими имоти
Съдебна такса за създаване на поземлен и ипотечен регистър60 PLN
Съдебна такса за вписване в поземлен и ипотечен регистър200 PLN
Съдебна такса за заличаване на ипотека от поземления и ипотечен регистър100 PLN

Такса за агенция за недвижими имоти - каква комисионна?

Когато планираме да закупим недвижим имот, често се чудим дали да използваме услугите на агенция за недвижими имоти или да се заемем лично и да купим директно от продавача (строителя). В повечето случаи решаващ фактор се оказва комисионната, която трябва да се заплати за посредничеството на агенцията. Много купувачи на недвижими имоти обаче нямат представа кой колко плаща и за какво.

В практиката на полския пазар на недвижими имоти можем да срещнем няколко начина за изчисляване на комисионната:

  • от продавача,
  • от купувач
  • от двете страни на транзакцията едновременно.

Най-често комисионната на брокера на недвижими имоти се начислява като процент от стойността на сделката. Много по-рядко това е фиксирана сума или комбинация от фиксирана сума и процент от сделката или преговорите.

Най-популярното решение е да зададете процентна комисионна върху стойността на транзакцията, начислена едновременно от двете страни. Обикновено е 2-3% от всяка страна. В този случай брокерът на недвижими имоти сключва договор както с продавача, така и с купувача на имота. Трябва обаче да се помни, че при такова решение брокерът е длъжен да представлява и двете страни, което по очевидни причини не винаги ще бъде от полза за купувача. Тук е налице конкретен конфликт на интереси и възниква легитимен въпрос как е възможно да се договорят възможно най-добрите условия на сделката, след като и двете страни имат крайно различни интереси.Логично е в крайна сметка продавачът да иска да продаде имота на възможно най-висока цена, а в интерес на купувача е да го купи възможно най-евтино. В този случай един честен посредник може само да помогне на страните да постигнат споразумение при условия, които и двете приемат. Това не означава, че тези условия ще бъдат благоприятни и за двете страни.

Напоследък все по-популярно решение е вариант, базиран на агенцията да представлява само продавача. Разбира се, в този случай възнаграждението на агенцията за недвижими имоти се поема от продавача. Тези оферти обикновено имат лозунга „0% комисионна от купувача“ или „Купувачът не плаща комисионна“.

Въпреки това си струва да знаете, че този вариант не трябва да е най-евтиният за купувача. В този случай комисионната на брокера (обикновено възлизаща на около 5% от стойността на сделката) се покрива изцяло от продавача. Едва ли някой обаче знае, че тази сума след това е скрита в цената на имота, така че всъщност така или иначе се начислява на купувача.Освен това, като се оттегли от представителството на агенция за недвижими имоти, той трябва да се грижи за собствените си интереси по време на преговорите.

На практика най-добрият модел на сътрудничество за купувача е вариантът, при който агенцията представлява само неговите интереси. Въпреки че в този случай купувачът е този, който трябва да плати комисионната на брокера (обикновено около 2-3% от цената на сделката), трябва да се помни, че купувачът е този, който рискува най-много по време на цялата сделка за покупка на недвижим имот. Когато харчи стотици хиляди или дори милиони злоти, той трябва да е сигурен, че цената е адекватна на закупения имот и че няма да придобие заедно с имота например дългове на предишния собственик или нежелани наематели. В крайна сметка, ролята на агента е да провери правния статут на закупения имот, да договори най-добрите условия за сделката за купувача и да осигури неговите интереси в предварителния договор.

Така че когато вземе решение за такова решение, купувачът може да бъде сигурен, че брокерът го представлява на 100% и ще се стреми към възможно най-добрите условия за сделка за него.Също така си струва да запомните, че разходите за представителство могат да бъдат договорени в договора с дадена агенция, което означава, че купувачът и брокерът могат да се договорят за условия, които са оптимални и за двете страни.

Такси при покупка на недвижим имот на кредит

Въпреки това, ако възнамеряваме да вземем заем, трябва да вземем предвид увеличението на крайната цена при закупуване на имота. В този случай имаме допълнителни такси. Някои от тях са задължителни, други зависят от политиката на дадена банка или наши индивидуални решения. Така че ще бъдат следните такси:

  • цената на самия заем, т.е. лихва и комисионна,
  • данък върху гражданскоправните сделки за учредяване на ипотека в полза на банката, отпускаща кредита,
  • съдебна такса за вписване на ипотека в поземления и ипотечен регистър,
  • банкови продукти (напр. банкова сметка, кредитна карта),
  • възможен доклад за оценка, т.е. оценка на недвижими имоти (тук цената варира в зависимост от финансовата институция, но обикновено не повече от 1000 PLN; най-често това е много по-ниска цена),
  • възможна застраховка (напр. застраховка живот, мостова застраховка, застраховка на недвижими имоти и/или застраховка с ниска вноска. Дали всички те ще са необходими зависи от изискванията на дадената банка, както и дали напр. успяхме да натрупаме подходящата сума собствен принос).

Таблицата по-долу показва допълнителните такси, които ще имаме, ако закупим имот на кредит през 2020 г.

Списък с допълнителни такси при покупка на имот на кредит

Някои фиксирани такси
Цената на самия заем, т.е. лихва и комисионнаТаксата зависи от сумата на кредита
Данък върху гражданскоправните сделки за учредяване на ипотека в полза на банката кредитор0,1% от размера на обезпеченото вземане (в случай на ограничена ипотека)19 PLN
Съдебна такса за вписване на ипотека в поземления и ипотечен регистър200 PLN

Допълнителни такси, ако има такива

(в зависимост от политиката на банката и волята на инвеститора-кредитополучател)
Продукти, свързани с банка (напр. банкова сметка, кредитна карта)Таксата зависи от политиката на банката
ОценкаТаксата зависи от политиката на банката (обикновено не повече от 1000 PLN)
ЗастраховкаТаксата зависи от политиката на банката

Такси купува-продава: трябва ли купувачът винаги да плаща?

Разпоредби на Закона от 14 февруари 1991 г.Законът за нотариусите (консолидиран текст, Вестник на законите от 2020 г., т. 1192, с измененията; по-нататък: Законът) не определя ясно кой и в какъв размер ще покрива таксите, свързани с покупко-продажбата на недвижими имоти. Законодателят само указва (но не е заповед), нотариалните такси да се разпределят поравно между купувача и продавача. Съгласно чл. 89, ал. 1 от ЗОС страните по нотариалното действие отговарят солидарно за дължимото на нотариуса възнаграждение. На практика се приема, че купувачът покрива нотариалните разходи, но това не е задължително да е така.

Въпросът за покриване на разходите може да бъде предмет на преговори между продавача и купувача, което означава, че страните решават кой за какво ще плати. Добро решение може да бъде например разделянето на тези разходи наполовина. Като част от преговорите е възможно и да се договорите с продавача той да заплати данъка или нотариалната такса нетно или бруто. Окончателното решение по този въпрос зависи само от договореностите между продавача и купувача.Ако няма споразумение между страните относно транзакционните разходи в договора, всички такси се покриват от купувача.

Можете ли да намалите разходите за закупуване на имот?

Разходите, свързани с покупката и продажбата на недвижими имоти, разбира се, могат да бъдат съответно намалени. Очевидно е, че колкото по-ниска е цената на парцела, толкова по-ниска е цената за покупката му.

Според много купувачи закупуването на парцел директно от собственика (предприемача) без участието на агенция за недвижими имоти може да спести много пари. За съжаление на практика не е съвсем така. Както бе споменато по-горе, използването на услугите на агенцията носи много предимства за купувача, а отказът от подобно посредничество е свързан със значителен риск и, противно на външния вид, често с увеличаване на крайните разходи по сделката.

Можете също да опитате да направите правилно проучване на пазара на нотариални услуги и да изберете нотариална кантора, която предлага услугите си на по-ниски цени. Да припомним, че посочените в наредбата суми са максимални, което означава, че нотариусът не може да изисква повече от нас, но няма пречки да договорим с него по-ниска такса.На практика на пазара можете да намерите оферти дори наполовина по-ниски от максималната ставка за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Също така си струва да запомните, че окончателното възнаграждение на нотариус зависи от обхвата на задълженията, които сме му поверили. Следователно, ако ние поемем някои от тези задължения, възнаграждението ще намалее съответно. Разбира се, става въпрос само за дейности, които можем да извършим сами, т.е. вписване на правото на недвижим имот и самата ипотека в поземления и ипотечен регистър или подаване на заявление за създаване на поземлен и ипотечен регистър.

За съжаление всички други разходи, обсъдени в статията, остават същите.

Правно основание:

  • Закон от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (консолидиран текст, Вестник на законите от 2019 г., точка 1145, с измененията);
  • Закон от 14 февруари 1991 г. Закон за нотариусите (консолидиран текст, Вестник на законите от 2020 г., точка 1192, с измененията);
  • Наредба на министъра на правосъдието от 28 юни 2004 г. относно максималните ставки на нотариалните такси (консолидиран текст, Вестник на законите от 2020 г., т. 1473, с измененията)

Категория:

Експлоатация на къщата