Докладът за оценка е специална форма за оценка на недвижими имоти, изготвена от оценител. Рамката за вземане на проби е официален документ.

Оценката е стандартна стъпка в кредитната процедура. Оперативните разходи винаги се покриват от клиента. От своя страна банките най-често посочват оценителя, с когото си сътрудничат. Разбира се, изборът на такъв човек гарантира, че нашият доклад ще бъде приет от банката, но експертите подчертават, че си струва да поръчате сами доклада за оценка и следователно да намерите оценител, който сам да извърши оценката на имота. Списъкът на приетите оценители може да бъде намерен на уебсайта на Полската банкова асоциация.Можете също така просто да попитате банката, където искате да кандидатствате за заем.

Защо си струва да имате собствена операция? Ако сами поръчаме анкетата, тя ще е наша, а не на банката. Това е значително предимство, тъй като ако получите отрицателно решение за финансиране от една банка, няма да се налага да плащате отново за услугата за другата банка. Разполагайки с нашия доклад за оценка, ние вече го имаме покрит и дори друга банка да поръча доклад за оценка, ние можем да го сравним с нашия собствен. Ако е по-неизгодна от нашата, имаме аргумент да говорим с банката. Нещо повече – ако имаме предвид имот, струва си да поръчаме оглед още в началото. За мое собствено спокойствие и за да се уверя, че си струва това, което продавачът иска за него. В края на краищата, последният - когато го е грижа за продажбата - може да участва в разходите по изготвянето на доклада или поне да намали цената на имота със себестойността му.

Съдържание

  1. Колко струва една оценка
  2. Оценка кога си струва да го направите
  3. Кой може да подготви оценката
  4. Формула за прогнозна рамка
  5. Изготвяне на оценка
  6. Доклад за оценка, оценка по отношение на съответствието със закона
  7. Колко време е валидна оценката - актуализация на отчета

Колко струва една оценка

Така че си струва да инвестирате в собствената си хирургия. Цената на операцията не е висока, като се имат предвид потенциалните ползи. Става въпрос за 500-800 PLN. Цената на оценката се влияе от местоположението на имота и неговата специфика, избора на метод, тарифите на местния пазар и др. Оценката е валидна за една година, освен ако няма значителни промени в имота, като промяна на предназначението му в плана за устройство на територията. След една година проучването може да бъде удължено с още една година, при условие че е подписано от същия оценител.

Оценка кога си струва да го направите

Докладът за оценка може да е необходим в различни ситуации, най-често срещаните са:

  • определяне на продажна/покупна цена на недвижими имоти;
  • разделяне на богатството; определяне стойността на наследството, дарение
  • актуализация на постоянните такси за ползване;
  • обезщетение на ищеца от общината;
  • възбрана на недвижими имоти;
  • ипотечно обезпечение;

Кой може да подготви оценката

Оценител на имоти е лице с правомощия, дадени от министъра на развитието. Списъкът на оценителите на имоти в Полша може да бъде намерен в Централния регистър на оценителите на имоти, поддържан от Министерството на развитието. Регистърът е общодостъпен и можете и дори трябва да проверите квалификацията на даден оценител. Дейността в областта на оценката на имоти от лица, които не са оценители на имоти, е забранена и се наказва с глоба до 50 000 PLN.PLN.

Резултатът от работата на оценителя ще бъде оценителски доклад, който не е просто оценка, а нещо много повече - има статут на официален документ, което определено повишава неговия ранг. Лицето, което е изготвило анкетата и я е подписало, носи юридическа отговорност за предоставената в нея информация. В проучването има много от тях - не само подробно описание и оценка на апартамента, но и прогнозната стойност на имота в бъдеще или предназначението на дадено местоположение от гледна точка на пространственото управление на общината.

Формула за прогнозна рамка

Докладът за оценка трябва да бъде изготвен в писмен вид, като съдържанието му трябва да отговаря на закона и професионалните стандарти на оценителите на имоти. Съдържанието и формата му трябва да бъдат единни, независимо от мястото/района, в който се изготвя и независимо от оценителя на имота. Докладът за оценка съдържа информация, необходима за извършване на оценка на недвижими имоти от оценител, включително посочване на правното основание и условията на извършените дейности, решения по същество, представяне на изчислителния процес и крайния резултат.

Докладът за оценка описва как се оценява имота, включително:

  1. определяне на предмета и обхвата на оценката;
  2. определяне целта на оценката на имота;
  3. официална основа за оценка на недвижими имоти и източници на данни за недвижими имоти;
  4. определяне на дати от значение за определяне на стойността на имота;
  5. описание на състоянието на имота;
  6. посочване на предназначението на оценявания имот;
  7. анализ и характеристики на пазара на недвижими имоти по отношение на целта и метода на оценка;
  8. посочване на вида на определената стойност, избор на подход, метод и техника на оценка;
  9. представяне на изчисления на стойността на недвижими имоти и резултат от оценката с обосновка.

В доклада за оценка стойността на имота е изразена в цели злоти. Стойността на имота може да бъде закръглена до най-близките хиляда злоти, ако това не изкривява резултата от оценката.

Докладът за оценка включва и съответните клаузи, посочващи специални обстоятелства по отношение на оценката на недвижими имоти. Докладът за оценка се придружава от съответните документи, използвани при изготвянето му.

Изготвяне на оценка

Оценителят, който изготвя доклада за оценка, го подписва с дата и печат на оценителя. Понякога има ситуации, когато докладът за оценка е изготвен от няколко оценители на имоти. В този случай докладът трябва да бъде подписан от всички оценители, които го изготвят, с дати и печати. В този случай отговорността за отделните части на оценката се носи от оценителите, които са изготвили определени части от нея.

Провинциалният административен съд в Гданск в своето решение от 12 май 2010 г., реф. Закон II SA/Gd 44/10 гласи: „1. Тъй като административният орган отговаря за оценката на съдържанието на доклада за оценка, докладът за оценка трябва да бъде изготвен по начин, който позволява анализ на логиката и правилността на заключенията от оценката, с подхода на оценителя към оценката.2. Заключенията от доклада трябва да могат да се проверят въз основа на съдържанието на доклада и всички използвани корекции и коефициенти трябва да бъдат подробно обяснени.3. Липсата на достатъчно обяснение на метода за оценка прави невъзможна оценката на доказателствената полезност на доклада за оценка, като вещото лице следва да има предвид, че изготвя доклада за хора, които не се занимават професионално с оценка на недвижими имоти, поради което е необходимо да обясни подробно как експертът е стигнал до заключенията, съдържащи се в доклада, тъй като той дава възможност за преценка на верността на тези доказателства.4. Когато изготвя доклад за оценка, оценителят трябва да разчита на проверими данни. Използвайки договори за определяне на цената, при съмнения на страните относно достоверността на констатациите, вещото лице може да посочи източниците на договореностите, приети за изчислението - включително номера и дати на сключени нотариални актове.''

Доклад за оценка, оценка по отношение на съответствието със закона

Възможно е също така да се изготвят два или повече доклада за оценка на един имот, между които да има значителни разминавания.След това е възможно да се оцени конкретно проучване по отношение на съответствието му със закона и професионалните стандарти и по отношение на пълнотата на изследването. Докладът за оценка може да бъде разгледан и по отношение на неговата пригодност за целта, за която е изготвен или ще бъде използван. Тази оценка на доклада се извършва от професионални организации на оценители на имоти в срок не по-дълъг от два месеца от датата на сключване на договора за такава оценка. На практика това изглежда така, че се назначава оценителска група, състояща се от поне двама оценители на имоти. Не могат да участват в оценката оценители, които биха били отстранени от участие по делото по реда на Административнопроцесуалния кодекс. Такива случаи ще има, когато оценителският доклад ще бъде „разгледан“ по дело: - по което оценителят е страна или е в такова правоотношение с една от страните, че изходът от делото може да засегне неговите права или задължения; - негов съпруг и роднини и роднини до втора степен; - лице, свързано с него по силата на осиновяване, попечителство или попечителство; - в което е бил свидетел или вещо лице или е бил или е представител на една от страните, или в която страна се представлява от някое от лицата, изброени в точки 2 и 3;- в която е участвал при издаване на обжалваното решение; - поради което срещу него е образувано служебно разследване, дисциплинарно или наказателно производство; - в която е образувано служебно разследване, дисциплинарно или наказателно производство; една от страните е по-висшестоящо от нея лице; - при което са налице основателни предпоставки, които могат да породят съмнение в неговата безпристрастност.

Ако е издадена отрицателна оценка по отношение на оценката, оценката губи правната си сила от датата на издаване на оценката, т.е. губи характера на становище за стойността на имота, и професионалната организация на оценителите на имоти публикува за период от 12 месеца на сайта си този рейтинг.

Върховният административен съд във Варшава се изказа в своето решение от 27 февруари 2008 г., реф. Акт II OSK 103/07: „1. При определяне на стойността на имота оценката за коректността на заснемането се извършва от професионална организация на оценителите на имоти. Процедурата, предвидена в тази разпоредба, се отнася само до оценката на правилността на изготвянето на проучването, като нейният резултат не може да бъде определянето на стойността на обекта на оценка.2. Представеният от оценителя доклад за оценка трябва не само да отговаря на формалните изисквания за такъв документ, определени в изпълнителната наредба за оценката на недвижимите имоти и изготвянето на доклада за оценка, но също така трябва да се основава на верни данни относно оценявания недвижим имот .''

Същият съд в своето решение от 8 февруари 2008 г., реф. Закон II OSK 2012/06 се отнася до въпроса за изискванията, на които трябва да отговаря пълноценен доклад за оценка. „1. Докладът за оценка трябва да отговаря на формалните изисквания, посочени в Наредбата от 21 септември 2004 г. относно оценката на недвижимите имоти и изготвянето на доклада за оценка (Вестник на законите № 207, позиция 2109, както е изменен), и да се основава на верни данни относно оценен недвижим имот, правилен подбор на подобни имоти и правилно идентифициране на характеристиките, които отличават подобни имоти от оценявания имот и правилно определяне на корекционните коефициенти.2. Основният въпрос за възможността за определяне на таксата по чл. 36 сек. 4 от Закона за устройство на територията е дали промяната в предназначението на недвижимия имот в плана за устройство действително засяга промяната в стойността на недвижимия имот.3. Подобни и сравними имоти се разбират като тези, чийто правен, физически и функционален статус е най-сходен един с друг.В случай на разлики, оценката, определяща стойността, подлежи на подходящи корекции въз основа на улавянето на значителни разлики, т.е. тези, които могат да повлияят на стойността.4. Изготвеният от оценителя доклад за оценка е доказателство за стойността на имота преди приемането или изменението на местния план и стойността на прогнозния имот след приемането или изменението на този план, като разликата между тези стойности е база за определяне на таксата.5. Формулировката на § 56 обаче не означава, че изброяването на метода за оценка на недвижими имоти е изчерпателно - каталогът е затворен. Докладът за оценка трябва да съдържа данните, необходими за оценка на неговата надеждност, и в същото време да предостави обстоятелствата, необходими за оценка на адекватността на доклада спрямо обстоятелствата на даден случай.''

Колко време е валидна оценката - актуализация на отчета

Докладът за оценка може да се използва за целта, за която е изготвен за период от 12 месеца от датата на изготвянето му, освен ако не са настъпили промени в правните условия или значителни промени във фактори като целта на оценката, вида и местоположението на недвижимия имот, предназначението в плана местен план за пространствено развитие (при липса на местен план за пространствено развитие - проучване на условията и насоките на пространствено развитие на общината или решението за застрояване на земята и условията за развитие са взети предвид), състоянието на недвижимия имот и налични данни за цени, доходи и характеристики на подобни недвижими имоти.Това обаче не означава, че след изтичане на 12 месеца от датата на изготвяне на оценката е необходимо изготвянето на нова. Можете да потвърдите валидността на вече изготвения отчет. Валидността на доклада за оценка трябва да бъде потвърдена от оценителя, който го е изготвил, като постави подходяща клауза в доклада за оценка. Само оценителят, изготвил доклада за оценка, може да потвърди валидността на оценката, това не може да бъде друго лице или друг оценител на имоти.

Бих искал също така да отбележа, че по смисъла на закона потвърждаването на валидността не е ново мнение и може да се извърши само когато не са се променили фактори, свързани с референтната рамка. Такава актуализация на анкетата е за потвърждение, че недвижимият имот има действителна и текуща стойност - същата като към датата на изготвяне на анкетата.

Провинциалният административен съд във Варшава в решение от 19 ноември 2010 г., реф. Закон I SA/Wa 192/10 постанови: „И двете разпоредби наg.n., както и наредбата от 21 септември 2004 г. относно оценката на недвижими имоти и изготвянето на доклада за оценка (Вестник на законите от 2004 г. № 207, позиция 2109) не дават право на оценителя на имотите да изготвя актуализация на оценката отчет. Такова изследване не е становище на оценител по смисъла на чл. 156 сек. 1 у.г.н. и по смисъла на § 55-58 от горепосоченото регламент, или всяка друга дейност, изброена в чл. 173 раздел 3а у.г.н. Съгласно § 58 от горепосоченото Регламент можете да потвърдите доклада за оценка само от оценителя, който го е изготвил. Това става чрез прикрепяне на клауза към анкетата, в която оценителят само декларира, че анкетата е актуална. От друга страна, корекцията на стойността на оценявания имот трябва да доведе до изготвяне на нов доклад.”

Провинциалният административен съд във Вроцлав в решение от 3 ноември 2011 г., реф. Act II SA/Wr 658/11, зае подобна позиция: „Както разпоредбите на общинското правителство, така и разпоредбите на наредбата от 21 септември 2004 г.относно оценката на недвижими имоти и изготвянето на доклада за оценка (Вестник на законите № 207, позиция 2109) не дават право на оценителя на имота да изготвя приложение към доклада за оценка и по този начин неговата актуализация. Това означава, че подобно изследване не може да представлява становище на оценител на недвижими имоти по смисъла на чл. 156 сек. 1 у.г.н., главно поради това, че въпросният закон и наредба не предвиждат изготвяне на приложение към проучването чрез корекция на определената в него стойност на недвижимите имоти."

Както виждаме, законодателят ясно е дал възможност само да се потвърди валидността на доклада за оценка, но не е разрешено актуализиране на вече изготвен доклад за оценка чрез ново определяне на стойността на имота. В случай на промяна ще се изисква нова оценка.

С потвърждаване на валидността на доклада за оценка, неговата "валидност" се удължава с още 12 месеца. Освен това, в светлината на приложимото законодателство, е допустимо валидността на доклада за оценка да се потвърди отново.

Правни актове:

  • Закон от 21 август 1997 г. относно управлението на недвижими имоти (Законодателен вестник 2016 г. 2147 консолидиран текст, както е изменен)
  • Закон от 27 март 1997 г. за пространствено планиране и развитие (Вестник на законите 2017.1073 консолидиран текст)
  • Закон от 14 юни 1960 г. Административнопроцесуален кодекс (Вестник на законите 2016.23 от 2016.01.07 консолидиран текст с измененията)
  • Наредба на Министерския съвет от 21 септември 2004 г. относно оценката на недвижими имоти и изготвянето на доклад за оценка (Вестник на законите 2004.207.2109 от 22 септември 2004 г., консолидиран текст, както е изменен)
  • Закон от 23 април 1964 г., Граждански кодекс (Законодателен вестник 2017.459 консолидиран текст, както е изменен)
  • Закон от 17 ноември 1964 г. Граждански процесуален кодекс (Законодателен вестник 2016.1822 консолидиран текст, както е изменен)

Категория:

Експлоатация на къщата