Как трябва да бъде разстоянието между сградата и границата на парцела. Обясняваме какво казват техническите условия за местоположението на сградите. Кога може да се строи директно на границата и кога не може? Уверете се, че строите законно и спазвате правилните разстояния.

Преди да закупим парцел и къща, си струва да се запознаем с някои правни разпоредби. Минималните разстояния между разположението на сградите върху парцелите за застрояване са много важни. Те са описани в наредбата за техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното местоположение, като се уточнява, между другото, разстоянието на сградите и другите обекти от границата на парцела.

Изменените разпоредби за еднофамилни жилища, от една страна, уточняват обстоятелствата, при които дадена сграда може да бъде разположена близо до границата, като по този начин ограничават свободата на преценка на административните органи, но от друга страна пропускат много ситуации, които могат да породят съмнения и да предизвикат спорове между съседите.

Строителство на всякакви строителни обекти - къщи, гаражи, беседки, стопански постройки и др. - въпреки че отговаря на всички нормативни изисквания. често предизвиква конфликти между съседите. Не са редки случаите, когато собствениците на съседни имоти са недоволни от новопостроеното съоръжение, често смятат, че такова съоръжение е построено твърде близо до тяхната сграда, твърде близо до границата на парцела. Освен това, като се вземат предвид всички законови изисквания, които трябва да се спазват при изграждането на сгради, може да се окаже, че самият парцел за строеж не е страхотната възможност, която изглеждаше преди, и например ниската му цена се дължи на наложените ограничения за строителство по законови разпоредби.

Обясняваме какви са основните минимални разстояния, които трябва да се спазват при започване на строителството, на какво да обърнем внимание, в какви ситуации можем да разчитаме на намаляване на тези разстояния и кога е невъзможно.

Вижте също: Купуване на парцел за построяване на къща: какво трябва да запомните

Повечето разпоредби относно разстоянието на къщата от границата на парцела и местоположението й спрямо други съоръжения могат да бъдат намерени в Наредбата на министъра на инфраструктурата от 12 април 2002 г. относно техническите условия, които трябва да бъдат изпълнени по сгради и тяхното местоположение (т.е. Вестник на законите от 2019 г., т. 1065). Въпреки това, за изчерпателен преглед на всички изисквания, трябва да се обърнете и към други правни актове.

Разстояние на къщата от границата на парцела

Стандартните отстояния от границата на парцела, на които може да се строи къща, не са променени. Съгласно § 12 разр. 1 от наредбата за техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното местоположение, сградата все още не може да бъде построена по-близо до границата от:

  • 3 м, когато гледате към границата със стена без прозорци или врати;
  • 4 м, когато ще има стена с прозорци или врати от страната на границата.

Някои части от сградата може да са по-близо до границата (§ 12(6)). Стрехи, корнизи, балкони, козирки над входа, галерии, тераси, външни стълби, рампи или рампи към границата - с изключение на рампи за инвалиди - могат да бъдат разположени на разстояние не по-малко от 1,5 m от границата с застрояването на съседния парцел и следователно по-близо от предвиденото по-рано. В миналото при стена без отвори разстоянието от стрехата до границата е можело да бъде най-малко 2,2 м, а за тераса, балкон или стълбище - 1,7 м, докато при стена с отвори - 3,2 и 2,7 м. m, съответно.

Ако сграда - в съответствие с последващите разпоредби - може да бъде построена на разстояние 1,5 m от границата, тогава разстоянието между границата и стрехите може да бъде не по-малко от 1 m.

Както и преди, разпоредбите предвиждат да се спазва разстояние от 4 m от границата на парцела до отвора на прозореца в покрива или наклона на покрива, обърнат към него.

  • Минимални разстояния от границата на парцела за добитък и стопански постройки

По отношение на животновъдните сгради законодателят освен минималното отстояние от границата на парцела е установил и минимални отстояния от останалите сгради. И така, в случай на животновъдна сграда или стопанска постройка, тя не може да бъде разположена със стена с отвори за прозорци или врати на разстояние по-малко от 8 метра от стената на съществуваща жилищна сграда, жилищна сграда или обществена сграда върху съседния парцел или такъв, за който има окончателно разрешение за строеж. Спазването на поне такива дистанции е за защита на ползвателите на съседни недвижими имоти срещу възможни неудобства, причинени от използването на добитък или стопански постройки, напр.миризма, шум и др.

Вижте още: Технически условия за гаражи

Отклонения: местоположение на сградата по-близо до линията на парцела

В някои случаи е възможно да се разположи сграда върху строителен парцел с по-малки разстояния от минимума, посочен в § 12 раздел 1 от горната наредба.

И да, първото изключение от правилото е възможността сградата да бъде разположена на разстояние не по-малко от 1,5 метра от границата на парцела или дори в рамките на границата на парцела, ако това е разрешено от разпоредбите, съдържащи се в местен устройствен план, който е в сила в даден район пространствен. Имайте предвид, че това отклонение се отнася само за местоположението на сградата със стена без отвори за прозорци или врати към границата на парцела.

Допуска се и разполагане на сградата непосредствено на границата на парцела, ако тя граничи със стената си със стената на сградата, съществуваща в съседния парцел и височината й е в съответствие с устройствения план в гр. сила в дадения район или решението за условията на застрояване и застрояване на земята.

Сградата може да бъде разположена най-близо до 3 м от границата - когато стената няма отвори, или на 4 м от границата - когато в стената има прозорци или врати

Допълнителни изключения от правилото - посочени в § 12 разд. 4 - отнасят се за еднофамилни жилища и те са:

  • възможност за разполагане на сградата на границата на парцела или на разстояние не по-малко от 1,5 метра от тази граница, ако парцелът ни е с ширина не повече от 16 метра. Ключът в случая е ширината на парцела. Ако надвишава 16 метра, това правило не може да се приложи. Ако попаднем в това измерение, съгласието или протестът на съседа тук не е важно, няма значение дали в съседния парцел има построена сграда или е празен, можем да използваме тази разпоредба и да построим сграда в рамките на границата на парцела или 1,5 метра от границата (но като се вземат предвид изискванията за противопожарна защита);
  • възможност за надстрояване на съществуваща сграда, разположена на разстояние по-малко от посоченото в разп.1 (т.е. 3 или 4 м) от границата на този парцел за застрояване, на не повече от един етаж, без прозорци или врати в стената на надстройката, разположен на по-малко от 4 м от границата;
  • възможност за изграждане на стопанска постройка или гараж с дължина не повече от 6,5 м и височина не повече от 3 м директно на границата на парцела или на разстояние не по-малко от 1,5 м с стена без прозорци и врати.

Внимание, разположението на сградата на разстояния, по-малки от границата на парцела, посочени в първата част на тази статия (3 и 4 метра), води до това, че зоната на въздействие на сградата се простира извън границите на парцела, върху който се намира намира се. В случай на строителство на еднофамилна къща ще е необходимо да получите разрешение за строеж. Съгласно чл. 29 сек. 1, точка 1а от Закона от 7 юли 1994 г. - Закон за строителството, не се изисква разрешение за строеж за строеж на самостоятелни еднофамилни жилищни сгради, чиято зона на влияние е разположена изцяло върху парцела или парцелите, върху които са проектирани .Следователно, тъй като застрояването с намаляване на минималните отстояния от границата на парцела води до разпространение на зоната на въздействие на сградата върху съседните парцели, прилагането на цитирания по-горе чл. 29 сек. 1, т. 1а от Закона за строителството. В такива случаи винаги ще е необходимо да се кандидатства пред компетентните органи за разрешение за строеж.

Трябва също да обърнете внимание на § 12 сек. 9 от горната наредба, който гласи, че разстоянието от границата с прилежащия поземлен имот до подземната част на сградата, както и подземната конструкция, изпълняваща полезните функции на сградата, намиращи се изцяло под нивото на околния терен, е неопределен. Съобразявайки се с горната разпоредба, инвеститорите имат пълната свобода при изграждането на мазета или подземни гаражи. Няма ограничения или насоки, така че тези части от сградата могат да се простират чак до границата на парцела, независимо от местоположението на мазето или гаража на съседа.

Как да измерваме разстояния върху парцел, ако стените на сградата не са успоредни на границата на парцела

В изменените разпоредби липсваха разпоредби за това как да се измерва разстоянието от границата в случай на стена (с или без отвори), разположена неуспоредно на границата на парцела.

Предишната разпоредба, която гласеше, че разстоянието от границата в случай на стена с отвори се измерва хоризонтално от най-близкия външен ръб на отвора на вратата или прозореца на стената, е премахната. Това позволи останалата част от стената без отвори да бъде доближена до границата.

Не са въведени други разпоредби, които да заменят премахнатата разпоредба. Следователно, докато въпросът за местоположението, което не е успоредно на границата на стената без отвори, е съвсем ясен - минималното разстояние от 3 m ще бъде изчислено от най-близкия ъгъл на сградата, в случай на стена с отвори това ще бъде по-голям проблем. Възможно е да се възприеме настоящата практика за отчитане на разстоянието от най-близкия външен ръб на отвора на врата или прозорец или да се приложи по-стриктно тълкуване, че разстоянието от 4 m трябва да се спазва от най-близката част на стената с отвори.

Вижте и статиите, в които представяме най-добрите готови ПРОЕКТИ ЗА КЪЩИ:

  • Функционални къщи с мансарда
  • Къща за тесен парцел - ТОП на най-добрите проекти
  • Проекти на къщи с таванско помещение за адаптация

Изисквания за разстояние при разполагане на сгради в парцел - осветление

Освен тези основни правила и минималните отстояния, които трябва да се спазват при изграждане на сгради, законодателят налага и много други условия, които трябва да бъдат изпълнени при осъществяване на инвестицията. Едно от основните изисквания е правилното осветление на помещенията, предназначени за хора. § 13 от горния регламент гласи, че:

1. Отстоянието на сградата с помещения, предназначени за хора, от други обекти трябва да позволява естествено осветление на тези помещения - което се счита за спазено, ако: няма засенчваща част от същата сграда или друг засенчващ обект на разстояние по-малко от: а) височината на закриването - за закриване на обекти с височина до 35 m, б) 35 m - за закриване на обекти с височина над 35 m, 2) запазват изискванията по § 57 и 60.

2. Размерът на преноса по ал. 1 точка 1, се измерва от нивото на долния ръб на най-долните прозорци на сградата, която се закрива, до нивото на най-високия засенчващ ръб на затъмняващия обект или неговата закриваща част.

Струва си да се спомене, че § 57 посочва, че стая, предназначена за хора, трябва да бъде снабдена с дневна светлина, адаптирана към нейното предназначение, форма и размер, като се вземат предвид условията, посочени в § 13 и в общите здравословни условия на труд и правила за безопасност. Съотношението на площта на прозорците, изчислено от светлината на рамките, към площта на пода трябва да бъде най-малко 1:8, а в друго помещение, където по предназначение е необходимо дневно осветление - най-малко 1:12.

§ 60 от своя страна се отнася за помещения, предназначени за колективен престой на деца в детска ясла, детска градина и училище, с изключение на химическа, физическа и художествена работилница.И те трябва да имат поне 3 часа слънчево греене в дните на равноденствие (21 март и 21 септември) от 8.00 до 16.00 часа, а жилищните стаи - от 7.00 до 17.00 часа.

В многостаен апартамент е разрешено ограничаване на изискването, посочено в раздел 1 най-малко на една стая, докато в градските допълващи сгради се допуска ограничаване на необходимото време на слънчева светлина до 1,5 часа, а по отношение на едностаен апартамент в такава сграда необходимото време на слънчева светлина не е посочено.

Разположение на къщата в парцела - противопожарни изисквания

Друг много важен и важен аспект, който трябва да вземете предвид при планирането на строителството, е въпросът за пожарната безопасност. Тази наредба е включена в § 271 и следващите от горепосочената наредба на министъра на инфраструктурата. Съгласно тази разпоредба, ако има сгради на съседен парцел, тогава разстоянието между стените на нашата сграда и сградата, разположена на съседния парцел, трябва да бъде най-малко:

  • 8 метра, при условие че и двете сгради имат подходяща огнеустойчивост, т.е. зидани стени, в които отворите на прозорците и вратите не надвишават 35% от цялата площ на стената (това не са противопожарни преградни стени);
  • 6 метра, когато стените на двете сгради една срещу друга са зидани стени без отвори за прозорци и врати (не е задължително да са противопожарни стени);
  • 12 метра, ако една от сградите няма подходяща пожароустойчивост, например една от стените или покривът на една от сградите може да разпространи огън (една от къщите е дървена или покрита със запалим материал); няма значение дали стените една срещу друга имат отвори за прозорци или не;
  • 16 метра, ако и двете сгради или техните елементи - стени, покриви - могат да разпространят огън, например две къщи са дървени.

Ако размерът на нашия парцел не позволява поддържането на гореспоменатите разстояния от сгради, разположени на съседния парцел, тези разстояния могат да бъдат намалени, при условие че е изградена противопожарна разделителна стена.

Противопожарната разделителна стена трябва да има клас на огнеустойчивост, определен в разпоредбите на раздел § 232 4 и 5 от горната наредба. В светлината на § 232 сек. 1-ва и 2-ра стени трябва да бъдат направени от незапалими материали. В него е допустимо да се правят отвори, чиято обща площ не може да надвишава 15% от повърхността на стената. Тези отвори трябва да бъдат оградени с противопожарни фоайета или затворени с противопожарни врати.

Допълнително разд. 6 § 232 позволява отворите в противопожарната стена да бъдат запълнени със светлопропускащ материал, като например: стъклени блокове, стъклени тухли или друго остъкляване, при условие че пълнежът не надвишава 10% от повърхността на стената и ще има огнеустойчивост клас в съответствие с таблицата, дадена в тази разпоредба.

Необходими отстояния на къщата от пътища, инсталации и мрежи

Освен основните условия за разполагане на сгради, регламентирани в горепосочената наредба на министъра на инфраструктурата, трябва да обърнем внимание и на други разпоредби, които определят минималните разстояния за разполагане на сгради от инсталации, пътища, други архитектурни обекти елементи.

  • Минимални разстояния между сградата и пътя

Ако нашият парцел е в съседство с път, в зависимост от вида на пътя, разпоредбите на Закона от 21 март 1985 г. за обществените пътища (т.е. Законодателен вестник от 2021 г., т. 1376) посочват минималните разстояния на строителни конструкции от външния ръб на пътното платно. И така, в близост до магистралата, строителните съоръжения трябва да бъдат разположени на разстояние най-малко 30 метра в населеното място или 50 метра извън населеното място. При скоростните пътища тези разстояния са съответно 20 метра и 40 метра. При обществените пътища – републикански, минималните отстояния са 10 метра от ръба на пътното платно в населеното място и 25 метра извън него. По отношение на областните и областните пътища тя ще бъде 8 метра и 20 метра. Най-късите разстояния важат за общинските пътища и са съответно 6 метра в населеното място и 15 метра извън него.

По отношение на обществените пътища (национални, воеводски, окръжни и общински), законодателят позволява известно отклонение и намаляване на тези разстояния, ако обстоятелствата на дадена инвестиция заслужават специално внимание и инвеститорът, преди да получи разрешение за строеж или преди подаване на уведомление за строителни работи ще получи разрешение от администратора на пътя за разполагане на сградата на разстояние, по-малко от посоченото по-горе.

  • Минимални разстояния между сградата и газопровода

Когато закупуваме строителен проект, е много важно предварително да определим дали в близост до нашия парцел има газопровод. Ако това се случи, е необходимо да се запознаете с техническата му документация, тъй като в зависимост от допустимото налягане в близкия газопровод и неговия диаметър, законът изисква и спазване на определени дистанции.

Този въпрос е подробно уреден в Наредба на министъра на икономиката от 26 април 2013 г. за техническите условия, на които трябва да отговарят газовите мрежи и тяхното разположение (Ж.от законите от 2013 г., т 640). Съгласно тази наредба разстоянието на издиганите сгради от газопровода трябва да бъде: 1 метър при максимално работно налягане (МОР) в газопровода до 0,5 МРа включително, 2 метра при МОР над 0,5 МРа до 1, 6MPa включително. Ако максималното налягане е над 1,6 MPa, диаметърът на газопровода също е важен тук. Ако диаметърът е до DN 150, минималното разстояние е 4 метра, диаметър над DN 150 до DN 300 включително - минималното разстояние е 6 метра, диаметър над DN 300 до DN 500 включително - минималното разстояние е фиксирано на 8 метра. Ако диаметърът на газопровода е над DN 500, трябва да се отдалечим от газопровода на поне 12 метра от строителната площадка.

  • Минимални разстояния на местоположението на сградата от надземните електрически мрежи

Не е необичайно да имаме ситуация, при която електропровод минава над или до парцела. В този случай трябва да вземем предвид и спазването на подходящите дистанции, благодарение на които ще се чувстваме сигурни.Но нито Законът за строителството, нито Наредбата на министъра на инфраструктурата за техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното разположение, засягат този въпрос. Някои разпоредби могат да бъдат намерени в полските стандарти - PN-75-E-05100-1: 1998, PN-EN-50341-1:2001 и PN-EN-50423-1:2007.

Разстоянието на сградата от въздушните електропроводи зависи основно от напрежението на електрическите проводници. В зависимост от това дали напрежението е ниско, средно или високо, тези разстояния варират от три до няколко метра. За да определите това точно, отидете до близката енергийна компания, която ще определи точно напрежението на проводниците в близката линия и ще посочи какви минимални разстояния трябва да се поддържат.

В допълнение, тук трябва да се спомене, че в съответствие с разпоредбите на Наредбата на министъра на инфраструктурата от 6 февруари 2003 г. относно здравословните и безопасни условия на труд по време на строителни работи (журн.от Закони от 2003 г., № 47, т 401) Не е разрешено разполагането на работни места, складове от продукти и материали или машини и строително оборудване директно под въздушни електропроводи или на хоризонтално разстояние от крайните проводници, по-малко от:

1) 3 метра - за линии с номинално напрежение, непревишаващо 1 kV;

2) 5 метра - за линии с номинално напрежение над 1 kV, но не повече от 15 kV;

3) 10 метра - за линии с номинално напрежение над 15 kV, но не повече от 30 kV;

4) 15 метра - за линии с номинално напрежение над 30 kV, но не повече от 110 kV;

5) 30 метра - за линии с номинално напрежение над 110 kV.

Същевременно извършването на СМР с машини или други технически средства, непосредствено под провода високо напрежение, се разрешава след съгласуване с ползвателя на линията.За целта е необходимо също така да се свържете с енергийната компания за насоки за извършване на строителните работи.

Интересен факт е, че законът не се отнася до въпроса за подземните енергийни мрежи. В това отношение няма насоки или фиксирани разстояния. Необходимо е обаче също така да се провери дали такава мрежа е изградена на или в близост до парцела.

  • Минимални разстояния между местоположението на сградата и водопроводната и канализационната система

Както в случая с газови инсталации или надземни енергийни мрежи, минималните разстояния трябва да се спазват, когато има водоснабдителна или канализационна система в близост или на парцела. Разстоянието, което трябва да спазваме зависи от диаметъра на тръбата и варира от 1,5 метра до 5 метра.

Разстояния в парцела - кладенец и резервоар за битови отпадъци

Също така е необходимо да се обърне внимание на местоположението на кладенец и септична яма за течни отпадъци в парцела. В много райони все още няма изградена канализация и водопроводна мрежа, което означава, че инвеститорите са принудени сами да осигуряват водоотвеждане. Не всеки обаче е наясно, че разположението на тези съоръжения (кладенец и резервоар за отпадъци) също е обусловено от изпълнението на определени изисквания. Струва си да го запомните, защото може значително да повлияе на развитието на даден парцел и понякога дори да предпази много от нас от проблеми.

И така, в случай на кладенец, доставящ вода, предназначена за консумация от човека, разстоянието от оста на кладенеца трябва да бъде поне:

1) до границата на парцела - 5 м,

2) до оста на крайпътната канавка - 7,5 м,

3) за сгради за добитък и свързаните с тях херметически силози, резервоари за събиране на отпадъци, компост и подобно херметично оборудване - 15 m,

4) до най-близкия инфилтрационен тръбопровод на индивидуална канализационна система, ако в него се заустват биологично пречистени отпадни води в обема, определен в наредбите за опазване на водите - 30 m,

5) до неасфалтирани писти за добитък, най-близката инфилтрационна тръба на местната канализационна система без съоръжения за биологично третиране на отпадни води и до границата на полето за филтриране - 70 метра.

Допустимо е разполагането на кладенец на разстояние по-малко от 5 метра от границата на парцела, а общ кладенец на границата на два парцела, при спазване на разстоянията, посочени в точки 2-5 и на двата парцели.

В случай на кладенец, доставящ вода за цели, различни от човешка консумация (напр. за поливане на градина), разпоредбите не налагат никакви изисквания. Такъв кладенец може да бъде разположен навсякъде в нашия парцел.

Що се отнася до въпроса за разполагането на септична яма за течни отпадъци в парцел, законодателят разрешава използването на такива резервоари само в парцели, които не могат да бъдат свързани към канализационната система, и не е разрешено използването им в райони, обект на специална защита на околната среда и изложени на наводнения и наводнения с дъждовни води.Разстоянието между капаците и вентилационните отвори от септични ями за течни отпадъци, ями на неканализирани тоалетни с не повече от 4 места и подобни санитарни и битови устройства с капацитет до 10 m33трябва да бъде поне:

1) от прозорци и външни врати до помещения, предназначени за хора и храни - 15 m,

2) от границата на съседния парцел, път (улица) или пешеходна пътека - 7,5 м,

В случай на еднофамилен, чифлик и индивидуален отдих тези разстояния са по-малки и трябва да бъдат:

1) от прозорци и външни врати до помещения, предназначени за хора - 5 м, това не се отнася за тоалетни в еднофамилни жилища,

2) от границата на съседния парцел, път (улица) или пешеходна пътека - 2 м,

Ако резервоарите са с капацитет над 10 m3до 50 m3 разстоянията трябва да бъдат поне:

1) от прозорците и външните врати към помещенията, изброени в разд. 1 точка 1 - 30 м,

2) от границата на съседния парцел - 7,5 м,

3) от пътя (улицата) или пешеходния маршрут - 10 м.

Покрити септични ями за течни отпадъци и тоалетни могат да бъдат разположени на разстояние по-малко от 2 метра от границата, включително на границата на парцелите, ако са в съседство с подобни съоръжения на съседния парцел, при условие че горепосоченото разстояние от помещения, предназначени за хора и от кладенци.

Ако е възможно, такива специални дерогации ще бъдат регламентирани в издаденото решение относно условията за застрояване и застрояване на земята.

Така че в някои ситуации, особено ако имаме малък парцел в съседство с други вече застроени парцели, локализирането на нашата къща в съответствие с всички разпоредби може да причини много проблеми и да бъде доста предизвикателство.Въпросът е по-сложен, ако в близост до парцела има електрическа мрежа или друга инсталация, на която трябва да се обърне специално внимание. Може да се окаже, че ще бъдем принудени да закупим индивидуален проект на къща, тъй като всички готови не отговарят на изискванията на закона и разпоредбите на местния устройствен план или решение за условията на застрояване и земя развитие. В резултат на това може да се окаже, че избраният от нас парцел не е така нареченият парцел. възможност, тъй като местоположението и заобикалящата го инфраструктура правят невъзможно да се построи къща, както бихме искали.

От друга страна, когато се строи сграда в съответствие с разпоредбите, неприятелски съсед няма да окаже влияние върху нашата инвестиция. Можем да сме спокойни.

Категория:

Строителство