От 1 юли е в сила нов закон за предприемачите за създаване на Гаранционен фонд за развитие. Благодарение на него клиентите трябва да се чувстват по-сигурни, защото няма да загубят пари в случай на фалит на предприемача.

Нов закон за програмисти от 1 юли 2022 г.

През 2012 г. т.нар строителния закон, който трябваше да регулира продажбата на нови апартаменти и да повиши безопасността на клиентите - напр. чрез изискването строителните предприемачи да създават ескроу сметки, в които на първо място отиват парите на купувачите на апартаменти. Прехвърлянето на последващи траншове към сметката на разработчика зависеше от напредъка на инвестицията.

В момента обаче законодателят е отишъл много по-далеч, считайки съществуващите решения за недостатъчни. Поради това беше решено да се приеме нов закон за предприемачите и да се създаде Фонд за гарантиране на развитието (DFG). Разпоредбите му влязоха в сила на 1 юли 2022 г.

Housing Trust Account, или пари за "чакалнята"

От влизането в сила на Закона за строителните предприемачи парите на клиентите, закупуващи апартаменти и къщи в строеж, се превеждат в банкова ескроу сметка. Разработчикът, от когото се изисква да открие жилищна ескроу сметка (MRP), избира отворена или затворена ескроу сметка. Разликата е фундаментална.

  • Отворен персонализиран акаунт

При открита ескроу сметка следващите траншове от сумата за апартамента се превеждат по сметката на предприемача едва след приключване на следващия етап от работата. Това се проверява от инспектора по строителен надзор.Ако няма нередности и действително е достигнат етапът, банката изплаща на компанията транш от средствата - в съответствие с договора за развитие. Отворена ескроу сметка може да има допълнителни банкови или застрахователни гаранции.

  • Ескроу сметката е затворена

Втората формула е затворена ескроу сметка. Тук правилата са много по-рестриктивни. Предприемачът получава превод с цялата сума за апартамента едва след построяването му и по-точно - след като банката получи копие от нотариалния акт на договора, с който правото, предмет на дадения договор за строителство, се прехвърля на купувача.

Разбира се, от гледна точка на клиентите закритата сметка е най-сигурната. Ако разработчикът се провали, той получава всички пари обратно. При открита сметка (особено без обезпечение) няма такава сигурност. Предприемачът може да фалира по време на изпълнението на инвестицията. При такъв сценарий част от парите, които вече са депозирани в сметката му, се конфискуват.

От друга страна, от гледна точка на програмиста, отворен акаунт е по-добро решение. При такъв сценарий той не трябва да разполага с цялото финансиране в началния етап на работа, какъвто е случаят със закрита сметка. Парадоксално, както твърдят компаниите разработчици, отворен акаунт може да увеличи сигурността на проекта. Например, ако разходите се увеличат, възникнат непредвидени разходи и компанията трябва да търси допълнителни средства по време на инвестицията, тогава достъпът до пари от отворена ескроу сметка може да спаси нейната ликвидност. Затворените сметки, от друга страна, принуждават предприемача да осигури финансиране предварително, но също така увеличават риска от загуба на ликвидност и в резултат на това фалит.

Клиент на строителна компания, който има в ръка инвестиционен проспект, има познания за ескроу сметката и правилата за финансиране на строителството. При избора на имота, който възнамерява да закупи, той също може да се ръководи от този въпрос, но на практика изборът е ограничен.Повечето разработчици отварят ескроу сметки за своите проекти. Обикновено компаниите създават акаунти, преди да инвестират. Всеки опит да се убеди предприемачът да промени сметката е малко вероятно да успее. Следователно клиент, който не харесва формата на осигуряване на парите си, може да избере друга инвестиция с друг разработчик.

Гаранционен фонд за програмисти - в случай че програмистът фалира

Преди няколко години Службата за конкуренция и защита на потребителите постулира необходимостта от изменение на закона за разработчиците, за да се повиши защитата на купувачите. UOKiK твърди, че от 2012 г. насам 150 разработчици са фалирали (изчисляването на броя на фалитите на компании се счита за дефектно от разработчика, твърдейки, че всъщност мащабът на фалитите е много по-малък).

UOKiK също посочи, че промените в разпоредбите са необходими не само защото 90% от ескроу сметките, създадени от разработчиците, са отворени сметки, но и за безопасността на клиентите в случай на фалит на банките, в които са били сметките отворен.

Ако финансовата институция, управляваща жилищната доверителна сметка, фалира, клиентът може да разчита на гаранцията на Банковия гаранционен фонд (BFG) до 100 000 PLN. евро. Останалите средства вече няма да бъдат защитени. Нещо повече, гаранцията на BFG покрива всички средства на клиента в дадена банка, така че ако той също има сметка или депозити там, той най-накрая може да възстанови още по-малко пари, платени за покупка на недвижим имот. Фалитът на банка е по-рисков при затворени сметки, където отиват всички пари на разработчика.

„Съществуващите разпоредби не предоставяха на клиентите на разработчиците адекватна правна и финансова защита. Новият закон ще означава, че полските семейства, които решат да купят апартамент или къща от предприемач, няма да се притесняват, че ще загубят парите, поверени на предприемача. Това е и целта на създаването на Гаранционния фонд за строителни предприемачи, от който в кризисни ситуации, като фалит на строителна компания или банка, купувачите на апартаменти ще получат възстановяване на платените средства“ – обясни Томаш Хростни, президент на UOKiK.

Гаранция за недвижими имоти: гаранция за дефекти в недвижими имоти>

Гаранционният фонд за разработчици - въведен с изменението на закона - ще работи въз основа на вноските на разработчиците и техният размер ще зависи от вида на ескроу сметки, поддържани за отделни инвестиции. Максималните - в съответствие с новия закон - плащания към DFG ще бъдат до 1% от клиентските средства, натрупани в банките по открити жилищни доверителни сметки и 0,1% в случай на закрити сметки. Всеки път размерът на плащанията ще бъде посочен в наредбата на министерството, отговарящо за строителството (понастоящем Министерството на развитието, труда и технологиите). Както виждате - законодателят иска да провокира компаниите да открият закрити ескроу сметки. Тогава плащанията към DFG ще бъдат по-малки.

Парите, натрупани във фонда, се изплащат на клиентите в случай на фалит на предприемача, както и фалит на банката, ако гаранциите на BFG не са достатъчни, за да покрият средствата, натрупани в отворен или затворен акаунт.

Нов закон за разработчиците: проспект

Най-важните разпоредби на Закона за строителните предприемачи се отнасят до изискването предприемачът да открие банкова ескроу сметка, в която на първо място да се депозират парите на клиента, купуващ апартамент в строеж.

Втората наредба се отнася до необходимостта от прилагане на информационен проспект към договора за развитие, който определя всички най-важни параметри на инвестицията. По-специално там ще намерим информация за:

  • опит на разработчика в вече завършени инвестиции;
  • ипотеки върху недвижими имоти, вписани в поземления и ипотечен регистър;
  • планирани инвестиции в радиус от километър от строящия се имот;
  • планирани дати за начало и завършване;
  • дата на прехвърляне на собствеността върху апартамента на купувача;
  • как да измерим площта на апартамента;
  • приет график за строителство;
  • ескроу сметка, в която ще отидат парите на купувача.

Жилищна книжка: нови правила за плащане на гаранционния бонус>

Информационният проспект има и отделна част, в която се говори за параметрите на конкретен закупен от клиента имот. Всичко е за:

  • цена 1 м2 площ на апартамент или еднофамилна къща;
  • площ на апартамента;
  • местоположение на апартамента;
  • етажност на апартамента;
  • стандартно покритие;
  • свързани области.

Възстановяване на комисиона за предсрочно погасяване на кредита: как да го получите>

Новите разпоредби в закона за разработчиците за повишаване на сигурността на клиентите и инвестициите засягат следните въпроси:

  • размера на таксите при подписване на договори за резервация.

До момента не беше уточнено, което може да доведе до загуба на пари от клиента, особено ако е депозирал по-големи суми. В момента резервационната такса е на базата на депозит. Тя няма да може да надвишава 1% от цената на имота. Ако банката не отпусне кредит на клиента, той трябва да възстанови платените пари. Ако разработчикът сключи договор с някой друг, той ще изплати първоначалната такса на клиента плюс 100%. И ако клиентът промени решението си, той ще загуби платената сума;

  • ипотека върху имот, построен от предприемач

(например разработчикът е изтеглил заем от банката за изпълнението на проекта). В такава ситуация той е длъжен да получи съгласието на ипотекарния кредитор (например банка) клиентът да получи апартамент с чиста ипотека след плащане на пълната цена. Това съгласие се предоставя на купувача под формата на приложение към договора за развитие.Благодарение на това, в случай на фалит на строителната компания, купувачът ще получи апартамента си без тежести или ще има предимство при предявяване на искове. Досега такова съгласие не се изискваше, така че когато предприемачът фалира, банката имаше приоритет при уреждане на искове;

  • контрол на изпълнението на инвестициите

новият закон за разработчиците увеличава обхвата на контрола, от който зависи изплащането на последващи траншове от средства от отворени ескроу сметки. Последният транш от плащането за строителната компания ще се извърши само след прехвърляне на собствеността на клиента, въз основа на нотариален акт;

  • съществени и незначителни дефекти

купувачът има право да откаже да приеме апартамент или къща, ако имат така наречените съществени недостатъци, т.е. правят имота негоден за употреба. Ако разработчикът разпознае дефекта, но не го отстрани въпреки изтичането на три последователни срока, клиентът има право да се откаже от договора.Ако предприемачът не разпознае дефекта при приемане, клиентът може да използва становището на строителен експерт. Ако последният потвърди наличието на съществен дефект, клиентът може да се откаже от договора. При незначителни дефекти - ако дефектите не бъдат отстранени от разработчика в нито един от трите срока - клиентът може да коригира дефектите за сметка на строителната фирма;

  • универсалност на решенията

новият строителен закон разширява обхвата на действие на приетите решения не само за апартаменти в строеж, но и за такива, чието строителство предстои. Такива договори не гарантират прехвърлянето на собствеността на купувача, въпреки че купувачът трябва да плати средствата. Същите правила вече ще се прилагат за имоти, които са в процес на планиране, но вече са в продажба (ескроу сметки и т.н.). Това обаче не се отнася за апартаменти и къщи, които вече са построени от предприемача.

Правно основание:

  • Закон от 16 септември 2011 г. относно защитата на правата на купувачите на апартамент или еднофамилна къща (Законодателен вестник от 2019 г., т. 1805, с измененията)
  • Закон от 20 май 2021 г. относно защитата на правата на купувачите на апартамент или еднофамилна къща и Фонда за гарантиране на развитието (Законодателен вестник от 2021 г., т. 1177)

Категория:

Експлоатация на къщата