Какво да проверите преди да купите парцел за строеж на къща? Какъв парцел да купя? Цените на парцелите за строителство са високи. Струва си да знаете как да изберете добре парцел, за да не съжалявате за инвестираните пари и да сте сигурни, че ще можете да построите върху него мечтаната къща. Препоръчваме нашия разговор с експерт!

Кои парцели за застрояване са най-търсени?

Най-търсени са парцели за строителство извън града, обикновено на малко изолирано място. Всеки мъж има различни изисквания. Когато клиент отговори на конкретна реклама, питам защо този сюжет, какво му харесва в него.И тогава обикновено чувам, че той има нужда от спокойствие, така че парцелът трябва да е голям, 2-3 хиляди квадратни метра. m2Но когато застанем на него и клиентът види с какво ще трябва да се сблъска - защото трябва да се подрежда и поддържа - той променя решението си. Обикновено завършва на 1-1,5 хиляди. m2

Същото е и в квартала. Първо чувам: искаме да живеем далеч от хората. Но по време на разговорите се оказва например, че съпругът често си отива, а съпругата и децата остават сами, така че съседството би било полезно.

Преди имаше тенденция много хора да се изселват от града, но животът потвърди това и същите хора се върнаха в градовете. Сега има тенденция да се строят по-малки къщи. Клиентите, поучени от опита от 2006-2008 г., когато теглиха кредити за 110% от стойността и построиха големи къщи върху големи парцели, сега знаят, че животът може да бъде различен. Една къща трябва да бъде построена, завършена и поддържана. Спални за деца след 25 м2? Вече няма нужда.

Кой парцел да купя, горист или гол?

Инвеститорите по-рядко търсят голи парцели за застрояване. Изглежда, че можете да развиете района, да създадете тази зеленина, но трябва време. Мнозина търсят горски парцели.

  • Градина в горист парцел. Как да създадем градина в гората

Страхуват ли се инвеститорите да купуват горски парцели?

Те не искат да живеят в пустинята. Това са територии, обхванати от устройствения план. Например горски парцели с площ от около 4000 ха. m2с ограничена площ на застрояване до 400 m2 Ако настоящият устройствен план предвижда жилищно застрояване, общината едва ли ще го промени и въведе натоварваща промишленост, услуги или сметища.

А когато няма такъв план? След това трябва да кандидатствате за условия за строеж. Комуната има изготвено проучване за плана, в което е записано в какви посоки ще върви. От друга страна, общината може да промени проучването и да създаде различен план.Така че е по-добре да търсите парцели, които вече са обхванати от плана.

Клиентите купуват ли парцели с комуникации, готови за застрояване?

Повечето от тях го правят. Ако някой планира бързо да започне строеж на къща, би искал да има готови връзки или възможност да ги направи в кратки срокове. Ако си купи парцел и знае, че няколко години няма да строи нищо, не обръща внимание на такива неща. Често клиентите предпочитат да плащат по-малко за земя и едва след известно време носят комунални услуги и изграждат ограда. Добре е, когато новите собственици на група парцели, отдалечени от главния път и мрежа, организират съвместно снабдяването с комунални услуги.

Уведомявате ли клиентите си за тези възможности? да Клиентите питат: Ще купя парцел по-евтино, но какви възможности имам за свързване към мрежата? И им ги представям: „На главния асфалтов път има инсталации. Намира се на 200 м от този парцел, но наоколо има съседи, които имат същия проблем, моля да се разберете."

Клиентите питат ли кой ще им е съсед, когато купуват парцел?

Ако са незастроени парцели, не питат. Ако се изгради, да. Идват следобед, вечер, гледат какво се случва в съседните имоти, проверяват как са застроени, дали са завършени къщите. От своя страна продавачите правят кастинг за съсед, ако живее точно до продавания парцел.

Значи смятат парцела за инвестиция? Ако се намира в добре развит район и съседите са културни, имотът ще поскъпне. Разбира се. Можете да построите красива вила, но ако съседът ви има кокошарник, виещи кучета и бъркотия зад оградата, стойността на имота ще падне значително и ще бъде проблем за продажба.

  • Неприятен съсед на парцела - какво да правя?

И ако в близост има добре поддържани сгради, които не предизвикват притеснения за безопасността, тогава имотът веднага расте в очите на купувачите.

Какво крият продавачите на парцели? В какви капани можете да попаднете, когато купувате парцел?

Продавачите обикновено не знаят за плановете за развитие и правото на предпочтително изкупуване, предоставено на общината или държавните гори. Тук се оказват полезни брокерите на недвижими имоти, които от години познават обслужвания район. Те също знаят например къде и на каква дълбочина може да има подземни води, така че веднага ще кажат на клиента, че е по-добре да не се строи къща с мазе на даден парцел.

Какво означава предимство? Можете ли да загубите сюжет?

Да загубиш не. Съставя се договор за продажба под условие и нотариалният акт се изпраща на упълномощения орган. Ако има преимуществено право, може да го упражни или не (има 30 дни за решение).

Колко може да струва посредническата услуга при покупка на парцел?

5% от сумата на транзакцията. Ние събираме нашето възнаграждение само от едната страна на сделката.Ако имам договор с продавача, представлявам неговите интереси. Да, аз съм на разположение на купувача, защото той се интересува от имотите на моя клиент, но не може да изисква например водене на преговори в негова полза.

Какви документи трябва да се проверят преди закупуване на парцел?

Проверяваме поземления и ипотечен регистър дали продавачът е вписан в него. Ако не, защото например е наследил имота и все още не е оповестил правото си в книгата, нека изискаме документ, потвърждаващ, че той е собственик (напр. нотариален акт, потвърждаващ наследството).

Полезно ще бъде и удостоверение за уреждане на данъчни задължения поради придобиване на наследство/дарение/напускане на съсобственост.

Трябва също така да проверим видовете земя в извлечението от имотния регистър, дали са обект на гореспоменатото право на предпочтително изкупуване.

Ако купувачът иска да използва кредита, тогава той трябва да вземе предвид факта, че ще са необходими три договора: предварителен, който ще позволи на банката да започне процедурата, след това условен договор, които ще трябва да бъдат изпратени до горския район/общината и накрая прехвърлянето на договора, което задейства кредита.

Проверяваме поземления и ипотечен регистър дали продавачът е вписан в него. Ако не, защото например е наследил имота и все още не е оповестил правото си в книгата, нека изискаме документ, потвърждаващ, че той е собственик (напр. нотариален акт, потвърждаващ наследството).

Полезно ще бъде и удостоверение за уреждане на данъчни задължения поради придобиване на наследство/дарение/напускане на съсобственост.

Трябва също така да проверим видовете земя в извлечението от имотния регистър, дали са обект на гореспоменатото право на предпочтително изкупуване.

Ако купувачът иска да използва кредита, тогава той трябва да вземе предвид, че ще са необходими три договора: предварителен, който ще позволи на банката да започне процедурата, след това условен договор, който ще трябва да бъдат изпратени до горския район/общината и накрая прехвърлянето на договора, което задейства кредита.

В общинската служба проверяваме дали даден парцел попада в плана за застрояване, какво предвижда той, има ли ограничения за застрояване. Понякога клиентът вече има проект за сграда с плосък покрив, което рядко се допуска в селските райони.

Струва си да се провери в районната мелиоративна комисия дали на парцела няма дренажни устройства, които да ограничат възможността за застрояване.

В някои ситуации също е полезно удостоверение от общината за района, който се ревитализира, или от окръжната служба за това, че парцелът е обхванат от опростен план за управление на горите.

Каква е разликата между цената на офертата и цената на сделката?

Ако купувачът иска да използва кредита, тогава той трябва да вземе предвид, че ще са необходими три договора: предварителен, който ще позволи на банката да започне процедурата, след това условен договор, който ще трябва да бъдат изпратени до горския район/общината и накрая прехвърлянето на договора, което задейства кредита.

Колко можете да намалите цената?

Максимум 5 до 10%.

Кога е най-доброто време за закупуване на парцел?

Често чувам от продавачи: нека добавим нещо към цената, защото желаещите ще искат да се пазарят. Купувачите пък предлагат много по-ниска сума от първоначалната.Те изпитват издръжливостта, "болната точка" на собственика. В такива преговори обикновено има много емоции и можете да прекалите, нарушавайки гордостта на продавача. Тогава няма връщане към преговори.

Така че нека не съдим парцела, когато е хубав и всичко цъфти, а само когато е грозен?

Да, най-добре, когато не може да стане по-лошо - студено, дъждовно. Ще видим дали водата ще попие в земята и как ще изглежда пътя. Защото ако имаме красива кола и я караме по неасфалтиран път, ще стигнем до офиса с кал по покрива.

Какво още трябва да знаете?

Ако отидем да видим парцела в края на пролетта или лятото, зелено е и птичките пеят, всичко ни харесва. При вземане на решение за покупка в такъв момент е лесно да се направи грешка. Може да се окаже, че когато листата падат в близката гора, ние ще гледаме от прозорците на хола към рушащата се ферма наблизо.

Тази земя, подобно на помещения, може да има тежести, например сервитути.Винаги трябва да проверяваме документа за собственост на настоящия собственик, като нотариален акт или съдебна заповед. Ако е закупил земята като подарък или наследство, нека проверим дали има допълнителни резерви или записи. Защото може би неговият предшественик е закупил имота с личен сервитут на друг собственик или сервитут на необходимия път. Не всички тежести са оповестени в поземления и ипотечния регистър. Така че не е достатъчно да проверите дали има ипотека в книгата.

Пьотр Баран говори

Категория:

Строителство