Някои дейности по обновяване и термомодернизация изискват уведомление или разрешение за строеж. Дали трябва да получим съгласието на офиса за ремонт на къщата зависи от обема на работата и местоположението на сградата в парцела. Какви формалности трябва да се спазват при термомодернизация или саниране на къща, за да се избегне извършването на самоволно строителство. И кога топлинната модернизация или саниране е освободена от административни процедури?

Съдържание

  1. Ремонт, реконструкция, термомодернизация - какво представляват?
  2. Какви формалности при ремонт на къща?
  3. Реконструкция на еднофамилна къща - какви формалности
  4. Термомодернизация на къщата - какви са техническите изисквания
  5. Ами реновирането на други сгради?
  6. Какво ще кажете за възстановяването на други сгради?

В разпоредбите на Закона за строителството намираме определения за различни строителни работи, включително обновяване и реконструкция:

  • реконструкция - следва да се разбира извършването на строителни работи, в резултат на които се променят експлоатационните или технически параметри на съществуващата сграда, с изключение на характерни параметри като обем, площ на застрояване, височина, дължина, ширина или брой етажи;
  • ремонт - трябва да се разбира извършването на строителни работи в съществуващ строителен обект, изразяващи се във възстановяване на първоначалното състояние, а не представляващи текуща поддръжка, с използване на строителни продукти, различни от използваните в първоначалното състояние.

Познаването на горните дефиниции ще ви помогне да избегнете извършването на неразрешено строителство и евентуални проблеми със строителния надзор.

Ремонт, реконструкция, термомодернизация - какво представляват?

Разликата между термомодернизация, обновяване и реконструкция може да бъде трудна на практика. В съдебните решения е посочено, че възстановяване на първоначалното състояние (обновяване) е възстановяване на характеристиките на съществуващата сграда, които тя е загубила в резултат на износване или разрушаване, или ремонт на нейни елементи, които, въпреки че физически съществуват, са загубили своите функции. Това може да бъде откъртване на напукана мазилка и полагане на нова или подмяна на покривни и улуци, инсталации, балюстради.

Текущата поддръжка е нещо друго, което се състои в извършване на периодични дейности, за да се поддържа сградата в добро състояние, да се предпази от бързо износване. Например обновяването на дограмите ще причислим към поддръжката, а подмяната на дограмата без намеса в конструктивните елементи на сградата ще се нарича саниране.Ако такава подмяна беше придружена от разширяване на отвора на прозореца, вече бихме имали реконструкция, в резултат на която има промяна във функционалните или технически параметри на съществуващата сграда.

Термомодернизацията не е дефинирана в Закона за строителството. Работите, предприети за топлинна модернизация, най-често са реконструкции. Състои се в изолация на външни стени и тавани или покрива, подмяна на дограма и подмяна или модернизиране на отоплителни системи, включително инсталации с възобновяеми енергийни източници. Благодарение на тези действия можете значително да намалите потреблението на енергия за отопление на вашия дом и за отопление на битова вода.

Какви формалности при ремонт на къща?

Дали трябва или не да получим разрешение от офиса за ремонт на къщата зависи от обхвата на ремонтните дейности и местоположението на сградата в парцела.

Не са необходими официални формалности, ако реновираната къща може да бъде построена - съгласно действащите разпоредби - въз основа на така нареченото заявление за проект, без да е необходимо да се получи разрешение за строеж (чл.29 сек. 4 точка 2 лит. б от Закона за строителството). Така това са самостоятелни еднофамилни къщи, чиято зона на влияние е изцяло в рамките на парцела, т.е. разположени на такова разстояние от границите на парцела, че да не ограничават възможността за застрояване на съседни имоти, и къщи със застроена площ до 70 м². В такива ситуации обхватът на ремонта е без значение.

Изисква се нотификация за обновяване, ако се отнася до ограждащите елементи на сградата или структурните елементи на къщата, чието строителство изисква разрешение (член 29, параграф 3, параграф 2, буква б). Такъв е случаят с еднофамилните къщи, разположени на границата на парцела, къщите близнак и редовите къщи. Затова задължително се отчита ремонтът на техните външни и носещи стени, основи, покрив и тавани. От друга страна, извършените вътре ремонтни работи като подмяна на подови настилки, ВиК, ел. инсталации, радиатори, санитарно оборудване, дограма не подлежат на проверка от офиса. Изключение правят газовите инсталации, чиято смяна винаги изисква уведомяване.

Уведомление за ремонт - и независимо от обхвата на планираните работи - е необходимо и когато къщата се намира в район, вписан в регистъра на паметниците, но преди - преди уведомлението - трябва да получите разрешение от областен консерватор на паметниците (чл. 29, ал. 7, т. 2).

Разрешението за строеж е задължително при ремонт на къща, вписана в регистъра на паметниците. Това се отнася както за саниране на външни прегради, конструктивни елементи, така и за интериора на сградата. Разрешение може да се кандидатства само след получаване на разрешение за реновиране, издадено от компетентния консерватор на паметниците на воеводството (член 29, параграф 7, параграф 1).

Реконструкция на еднофамилна къща - какви формалности

Струва си да се знае, че реконструкцията на сградата трябва да бъде предшествана от техническа експертиза на състоянието на конструкцията и строителните елементи, като се вземе предвид състоянието на земята (съгласно § 206, раздел 4 от Регламента относно техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното местоположение).И ако се установи, че стените са влажни и признаци на биологична корозия, трябва да се извърши микологична експертиза и въз основа на нейните резултати да се извършат подходящи защитни работи (§ 322, раздел 3).

Видът на необходимите формалности зависи от това коя част от сградата ще бъде реконструирана и как това ще се отрази на зоната на въздействие на сградата върху съседните имоти.

Получаването на разрешение за преустройство е необходимо, когато то включва външни прегради или конструктивни елементи на сградата и води до увеличаване на текущата й зона на въздействие извън парцела, на който е разположена сградата (това произтича от чл. 29, ал. 3 )(1) буква а от Закона за строителството). Следователно разрешение може да е необходимо, например, когато планираме да издълбаем нови прозорци в сляпа стена, която гледа към границата със съседен парцел. Преместване следва да се отчита, ако то ще включва външни прегради или конструктивни елементи на сградата, но няма да доведе до увеличаване на съществуващата площ на въздействие на сградата извън парцела, върху който е разположена.Такава реконструкция може да се състои например в разширяване на отворите на прозорците, изрязване на друг прозорец в стената, премахване на отвори за прозорци или врати, правене на вътрешни стълби на ново място (с изрязване на дупка в тавана), промяна на покривната конструкция и подмяна на покритието.

Полагането на газови инсталации вътре и извън сградата също изисква уведомяване (други инсталации не се съобщават). Не трябва да забравяме също, че всички промени в газовата (и електрическата) инсталация трябва да се възлагат на лице със строителна квалификация по съответната инсталационна специалност или лице със сертификат за квалификация по съответната специалност, издаден въз основа на разпоредбите на енергийния закон. Реконструкцията на конструктивни елементи на сградата от своя страна трябва да се консултира с инженер-строител с квалификация по строителство и строителна специалност.

Внимание! Към заявлението за преустройство на външни прегради и конструктивни елементи и монтаж на газови инсталации се прилагат три екземпляра от строителния проект и декларация за право на разпореждане с недвижимия имот за строителни цели.Ако преустройството не променя предназначението на земята и предназначението на сградата или нейната архитектурна форма (т.е. не изисква определяне на условията за застрояване), проектът не трябва да включва частта относно развитието на парцела (член 34( 3a)).

Когато става въпрос за изолация на сгради, изисква се уведомяване (обикновено, без проект) само при сгради по-високи от 12 м (изисква се разрешение от 25 м). Не се изискват формалности в други ситуации, т.е. когато реконструкцията изобщо не засяга ограждащите елементи на сградата или структурните елементи. То може да се състои например в промяна на функционалното разположение на помещенията, съчетано с разрушаване и изграждане на преградни стени и модификации на съществуващите електрически и санитарни инсталации.

Официалните процедури също не се прилагат за преустройство, включващо изолация на сграда с височина до 12 m (член 29(1)(c) или инсталиране на антени с височина до 3 m, термопомпи, слънчеви колектори и фотоволтаични панели с мощност до 50 kW, с уговорката, че при монтаж на фотоволтаични устройства с мощност над 6,5 kW е задължително съгласуването на проекта им с експерт по противопожарна защита (чл.29 сек. 4 точка 3 лит. а и в).

Термомодернизация на къщата - какви са техническите изисквания

Както е посочено по-горе, изолацията на къща с височина до 12 m е освободена от официални формалности, въпреки че трябва да се класифицира като реконструкция на обвивката на сградата. Това обаче не означава, че нормативната уредба не определя изисквания към параметрите на предвидената топлоизолация.

В изкуството. 5 сек. 2б от Закона за строителството е посочено, че когато изолацията на сградата трябва да покрива повече от 25% от площта на външните й прегради, се спазват минималните изисквания за енергийна ефективност и топлинна защита, предвидени в техническите и строителни норми за реконструкцията трябва да бъде изпълнена.

На свой ред, в § 328 сек. 1а от Наредбата за техническите условия, на които трябва да отговарят сградите и тяхното разположение, се реши, че минималните изисквания се считат за изпълнени, ако преградите и техническото оборудване на сградата, предмет на реконструкция, отговарят най-малко на изискванията за топлоизолация, определени в приложение 2 към наредбата.Например, коефициентът на топлопреминаване за изолирана стена не може да бъде по-висок от 0,2, за покрив 0,15, а за прозорци 0,9 W/(m² K).

Ами реновирането на други сгради?

Не се изискват официални формалности за обновяване на малки архитектурни обекти, строителни съоръжения и конструкции и сгради, за чието изграждане не се изисква разрешение за строеж. Това означава, че не е необходимо да отчитате ремонт на самостоятелни едноетажни стопански и ваканционни сгради или гаражи със застроена площ до 35 м2 - независимо от обема на работите. Такива сгради могат да бъдат построени без да е необходимо да кандидатствате за разрешително, а трябва само да уведомите за тяхното строителство.

Освобождаването от формалностите за обновяване обхваща и други съоръжения, изброени в чл. 29 сек. 1-2 от Закона за строителството, например беседки до 35 м², навеси до 50 м², септични ями до 10 м³, басейни до 50 м², огради.

Уведомяването за ремонтни работи е задължително, ако те се отнасят до външни прегради и структурни елементи на сграда, за чието изграждане се изисква разрешително (например комунална, лятна къща или гараж със застроена площ повече от 35 m²).Не отчитаме ремонт или подмяна на други строителни елементи.

Уведомлението е необходимо и при обновяване на сгради, чието строителство изисква разрешение (например навеси със застроена площ над 50 m² в парцели, предназначени за жилищно строителство, а в други парцели навеси над 35 m², свободностоящи беседки със застроена площ над 35 m², дворни басейни с площ над 50 m², домашни пречиствателни станции с капацитет над 7,5 m³ на ден, септични ями с капацитет над 10 m³, инсталации с резервоари за течен газ с няколко резервоара или един резервоар с капацитет над 7 m³.

Внимание! Ремонтът на сгради и други обекти, вписани в регистъра на паметниците или намиращи се в района, вписан в регистъра на паметниците, винаги изисква съответно разрешение или уведомление.

Какво ще кажете за възстановяването на други сгради?

Реконструкцията на съоръжения, чието строителство не изисква разрешение или уведомление, и повечето от съоръженията, за които е достатъчно уведомление, е освободена от формалности.Следователно не е необходимо да уреждате нищо в офиса в случай на реконструкция на пречиствателна станция с капацитет до 7,5 m³ на ден, септични ями с капацитет до 10 m³, навеси до 50 m² , беседки до 35 м², огради, връзки, наземни тераси и строително оборудване,

Не се изискват формалности и при реконструкцията на летни, стопански и гаражни постройки със застроена площ до 35 м².

За по-големи сгради преустройството на ограждащите и конструктивните им елементи винаги е с разрешение (за разлика от еднофамилните къщи), а само преустройството на други елементи е извън компетентността на Архитектурния и административни органи на сградата.

Реконструкция на резервоарна инсталация за втечнен газ с единичен резервоар с вместимост до 7 m³ също изисква уведомление.

Реконструкцията на други съоръжения (които не са изброени в член 29(3)(1)(b) и (4)(1)(b) от Закона за строителството) изисква разрешение. Точно като този тип работа, извършена в историческа сграда.

Също така си струва да се прочете:

  • Субсидии за термомодернизация 2023 - колко можете да получите за ремонт на дома? Какви субсидии мога да използвам?
  • Енергиен сертификат за стари сгради - кога е необходим? Ето няколко примера
  • Облекчение за термомодернизация 2023 - приспадане на 53 хил. злота! Как да изчислим облекчението? Колко можете да отделите за ремонт на дома?
  • Термомодернизация на къща от 70-те години Подобряване на външния вид на къщата и придаване на модерен характер

Категория:

Реконструкция