Жилищната кооперация ще бъде ли алтернатива на закупуването на апартамент. Ще бъде ли това ефективен начин за по-евтино строителство и алтернатива на закупуването на апартамент от предприемач? Ще подобри ли достъпа до жилище?

На 1 март 2023 г. влизат в сила разпоредбите на Закона за жилищностроителните кооперации и правилата за продажба на недвижими имоти от общинския имотен ресурс с цел подпомагане осъществяването на жилищни инвестиции. Те ще улеснят осъществяването на жилищни инвестиции за групи физически лица, които желаят да си построят жилище сами. Инвестиционната дейност по тази формула е и по-голям шанс за апартамент, съобразен с нуждите на семейството.Актът беше публикуван в Journal of Laws в началото на януари 2023 г.

Регламентирането на дейността на жилищностроителните кооперации е основната цел на новия закон. Наредбата въвежда и преференции при продажбата на общински имоти за нуждите на масовото жилищно строителство. На тях могат да разчитат жилищностроителните кооперации и новосъздадените жилищностроителни кооперации, които реализират инвестиции за задоволяване на жилищните нужди на своите членове или техните деца.

Какво е жилищна кооперация? Ще подобри ли достъпа до жилище?

Правителството иска да улесни инвестициите във формулата на жилищната кооперация. Законът за жилищностроителните кооперации предполага, че група от най-малко три физически лица, които са страни по договор за жилищна кооперация или договор за гражданско дружество, ще могат съвместно да реализират жилищна инвестиция.

Това, което отличава жилищните сгради, построени от хора, работещи по формулата на жилищна кооперация, е инициирането на инвестиционния процес от група бъдещи жители.Тези хора също участват активно в процесите на вземане на решения като част от проектирането и изпълнението на жилищна инвестиция. Работата по формулата на жилищна кооперация няма да може да бъде инвестиционен проект, насочен към продажба на недвижими имоти и печалба.

Идея за евтини апартаменти, които поляците ще построят сами

С този вид инвестиция е възможно да се намалят разходите за задоволяване на собствените жилищни нужди (при условие, че инвестицията върви по план), поради факта, че част от работата се извършва от самите кооператори и не плащат маржове на печалба на подизпълнители и разработчици.

Досегашният опит на кооперациите показва, че е възможно да се намалят разходите за задоволяване на жилищната нужда с около 20-30% в сравнение със закупуването на апартамент на пазара за застрояване.

Закон за жилищностроителните кооперации

Въвеждането на законови решения, които отчитат спецификата на реализацията на жилищните инвестиции във формулата на жилищната кооперация, ще увеличи възможностите за въвличане отдолу нагоре на физически лица с ограничено имущество в прожилищни дейности.

Съгласно настоящия правен статут е възможно да се предприемат подобни инициативи, но има няколко фактора, които възпрепятстват по-широкото развитие на тази формула, свързани с липсата на официално регулиране на кооперациите в полското законодателство.

  • Първо, липсата на регулации, посветени на кооперациите, намалява безопасността на хората, които се интересуват от работа по тази формула. Разработването на подходящи разпоредби на договорите изисква познаване на закона, така че може да позволи например на една от страните по договора, с по-голямо правно съзнание, да прокара разпоредби, които например биха поставили други членове на кооперацията в по-лошо положение.
  • Второ, липсата на регулации по отношение на формулата за жилищна кооперация обезсърчава местните власти да подкрепят този вид дейност.
  • На трето място, създаването на разпоредби относно жилищните кооперации, включително например минималния обхват на договорните разпоредби и въвеждането на принципа на солидарна отговорност, ще улесни признаването на жилищните кооперации от финансовия сектор, включително преди всичко от банки, които биха могли да отпускат кредити на член-кооператорите за строителство на къщи/апартаменти в тази система.Регламентирането на понятието жилищна кооперация ще даде възможност за създаване на подходящ кредитен продукт, което беше безсмислено (от гледна точка на кредитните институции) в ситуация, в която досега на пазара можеха да съществуват различни видове договори, въз основа на които бяха извършени жилищни инвестиции, които бяха подобни на обхвата на дейност на кооперациите

Определянето на формулата и правилата, по които членовете на кооперацията могат да си сътрудничат, ще позволи на общините да подкрепят подобни инициативи, а най-подходящият инструмент в това отношение е предлагането на подходящи поземлени имоти на членовете на кооперацията.

Програмата за апартамент без авансово плащане ще се промени на семейни жилищни заеми

Законът за жилищните кооперации също така въвежда промени в програмата за апартаменти без собствени вноски, която влезе в сила на 26 май 2022 г. като един от елементите на полската сделка. Благодарение на него кредитополучателите трябваше да получат специална банкова гаранция, че в случай на проблеми с изплащането задължението за погасяване на част от дълга ще бъде на държавата.

Прочетете повече за тази правителствена жилищна програма: Програма за апартаменти без собствени вноски - за кого, при какви условия

Името на програмата ще се промени на Семейни жилищни заеми. Според разпоредбите на проектозакона ще може да се прави и по-висок собствен принос. Досега програмата „Живо без собствени вноски“ трябваше да бъде достъпна за хора със собствени вноски над 10 процента. стойността на имота, за който се взема кредита. Новите регулации засягат възможността за семейно изплащане на лица, натрупали средства за покриване на 20% от стойността на имота и увеличаване на този параметър дори до 25% при кредити с фиксирана или периодично фиксирана лихва. Освен това се вдига лимитът на цената на квадратен метър, определящ дали даден апартамент отговаря на изискванията на програмата.

Приетите решения ще позволят на повече хора да се класират за програмата и ще подпомогнат процеса на постепенно увеличаване на дела на жилищните кредити с фиксирана лихва. Промяната в правилника засяга основно:

  • премахване на разпоредбата за минимален гаранционен размер, която позволява по-висок собствен принос - от 10% на 20%,
  • разрешаване на семейни изплащания за хора, които са натрупали средства за покриване на 20% от стойността на имота и увеличаване на този параметър дори до 30% за кредитополучатели, които вземат заеми с фиксиран или периодично фиксиран лихвен процент,
  • увеличаване на лимита на собствения принос - от 100 000 PLN PLN до 200 хиляди PLN PLN,
  • позволява да финансирате покупката на апартамент или еднофамилна къща от средствата на жилищна кооперация със средства от заем,
  • увеличение с 0,1 на стойността на коефициентите, определящи ценовите граници на m2 полезна площ на жилище, до които може да се отпуска жилищен кредит по програмата (за първичен пазар на ниво 1,4 и за вторичния пазар на ниво 1.3 ).

Какво след инвестицията?

Както е предвидено в Закона, веднага след приключване на жилищна инвестиция, членовете на жилищна кооперация, в случай на жилищна инвестиция, включваща еднофамилни жилищни сгради, кандидатстват за разделяне на недвижими имоти по ред да се премахне съсобствеността върху недвижими имоти, застроени с най-малко две еднофамилни жилищни сгради, а в случай на жилищна инвестиция, включваща помещения, се установява отделна собственост върху помещения в полза на членовете на жилищната кооперация.

Ползи за общините

Внедряването на инвестиции във формулата на жилищна кооперация в общината е свързано с много ползи за местната общност. Дава възможност за ефективно управление на общностното пространство (включително предотвратяване на субурбанизацията и обезлюдяването) и използването на тази формула в процесите на ревитализация. Създават се и условия за увеличаване на жилищния фонд за изпълнение на собствените задачи на общината, без да е необходимо ангажиране на допълнителни финансови средства за жилищни инвестиции, благодарение на възможността за закупуване или наемане на помещения и сгради, създадени в кооперативната формула.Ползите от силните местни социални връзки и правото да се кандидатства за субсидия за инфраструктура, ако общината разреши отстъпки от цената на недвижимите имоти, също са значителни.

Ползи за домакинствата

Посочените промени ще направят възможно използването на потенциала на програмата в настоящите условия на ипотечния пазар, включително тези, свързани с икономическите сътресения, причинени от войната в Украйна. Очакваме, че новите решения ще позволят на повече хора да се класират за програмата, напр. чрез увеличаване на подкрепата за хората с други източници на финансиране, които могат да намалят размера на изтегления жилищен кредит, разширяване кръга на семействата, теглили кредит, на които е родено дете, обхванати от помощ за погасяване на кредита като част от семейството погасителни вноски, подпомагайки процеса на постепенно увеличаване на дела на жилищните кредити с фиксиран лихвен процент или периодично фиксиран лихвен процент и правейки стойностите на законоустановените коефициенти по-реалистични.

Категория:

Експлоатация на къщата