Когато търсим апартамент, ние се фокусираме основно върху цената на помещението или местоположението и пренебрегваме правния статут на паркомястото. Струва си да се обърне внимание на това, тъй като това засяга както възможността за продажба на самото гаражно място в бъдеще, така и размера на таксите за публично право.

Поземлен и ипотечен регистър - правен статут на недвижими имоти

Поземлените и ипотечните регистри се водят с цел определяне на правния статут на недвижимите имоти. При несъответствие между правния статут на недвижимия имот, посочен в ипотечния регистър и действителното правно състояние, съдържанието на ипотечния регистър се урежда в полза на лицето, придобило собственост или друго вещно право чрез правна сделка с правоимащо лице по поземлен и ипотечен регистър (гаранция за обществена вяра в поземления и ипотечен регистър).

  • Проверете поземления и ипотечен регистър - как да го направите онлайн? Как да получите достъп до поземления и ипотечен регистър на конкретен имот?

Понякога на пазара има имоти, които нямат поземлен и ипотечен регистър, като това не винаги се дължи на неуреден правен статут (имот, за който поради липса на поземлен и ипотечен регистър , сборник от документи или други документи, е невъзможно да се определят лицата, носители на вещни права). В някои случаи това може да включва причинени от факта, че инвеститорът не финансира инвестицията със средства от заема.

  • Продаването на гаражно място води до глоба. Собствениците на гаражи "хвърлени на мина"

Паркомясто в подземен гараж - правна същност

В транзакционната практика на търговия с помещения с паркоместа в подземния гараж най-често се сблъскваме с две ситуации:

  • покупка на недвижим имот (помещения) с право на изключително ползване на определени общи части, включително паркомясто. В такава ситуация се сключва един договор за продажба. Всеки собственик на помещението има право само да ползва паркомястото, след което се подписва споразумение за разделяне на недвижимия имот за ползване на т.нар. разделяне quoad usum, състоящо се в отделяне на определена част от имота и прехвърлянето й за изключително ползване на даден собственик на помещението. Такова разделение често се разкрива в раздел III на поземления и ипотечен регистър, воден за земята, върху която е разположена сградата, като се споменава, че всеки собственик на помещенията ще има право на изключително ползване на мястото за паркиране. Това означава, че паркомястото е свързано с помещението и не може да се продава отделно.
  • Покупка на недвижим имот (помещения) заедно с придобиване на дял от общия недвижим имот (гараж) с паркоместа.При това положение площадът с паркоместата представлява отделен имот с отделен поземлен и ипотечен регистър. Собствениците на помещенията сключват споразумение за правилата за ползване на местата за паркиране. Надлежно отбелязване на начина на ползване на общата вещ се вписва и в поземления и ипотечен регистър, създаден за имота, върху който са разположени отделните паркоместа. В този случай е възможна продажба на паркомястото, т.е. собственикът на помещението може да продаде паркомястото, без едновременно да продава помещението.

Също така трябва да се отбележи, че в едно от решенията Върховният съд посочва, че ако собствениците на помещенията са посочили в договорите си с настоящия собственик метода на използване на паркоместата, тогава такова quoad usum разделяне на общата собственост може да бъде променена по всяко време с решение на мнозинството от собствениците на помещенията. Подобно решение със сигурност нарушава субективния интерес на настоящия собственик (Решение на Върховния съд от 29 г.06.2010, III CSK 325/09).

Покупка на помещение с паркомясто в подземен гараж и ДДС

В момента в практиката на данъчните власти се приема, че ако един имот се продава като отделен имот, жилищна единица и право на ползване на определено паркомясто (класифицирано като строителство, обхванато от социалните жилища програма, с изключение на жилищни единици, чиято полезна площ надвишава 150 m²), продажбата е една сделка и по правило се облага с единна данъчна ставка върху стоките и услугите, приложима за жилище. Като следствие от горното транзакцията ще представлява еднообразна услуга, предмет на намалена ставка на ДДС от 8%.

От друга страна, когато се създават отделни поземлени и ипотечни регистри като част от продажбата на жилищно помещение заедно с правото на изключително ползване на конкретно паркомясто, имаме работа с две отделни предимства и по този начин паркомястото е предмет на търговия, отделен от жилищните помещения и е правилно за тази сделка да се прилага ДДС ставка от 8% за жилищна единица и 23% ДДС за паркомясто.

Място за паркиране и данък върху имотите

Важно е също така, че при липса на отделен поземлен и ипотечен регистър данъкът върху недвижимите имоти е същият като за жилищни помещения. Например през 2023 г. тя е максимум 1,00 PLN/m².

От друга страна, когато паркомястото е дял в обща собственост с отделен поземлен и ипотечен регистър, собственикът на паркомястото ще трябва да плати данък от 9,71 PLN/m².

Съдебната практика обосновава този вид квалификация с факта, че макар самата сграда да е от категорията жилищни, ако в блока й има гараж с поземлен и ипотечен регистър, тя следва да се счита за отделен обект на облагане, което произтича от текста на Закона за данъците и местните такси.

Резюме

Както виждате, и двете обсъждани решения имат своите предимства и недостатъци, от една страна, при отделен поземлен и ипотечен регистър, можем да търгуваме нашия дял в имота, включително паркомясто.От друга страна обаче, трябва да вземем предвид по-високата цена на сделката, както и по-високата ставка на данъка върху недвижимите имоти.

Това може да се избегне във втория вариант, т.е. без отделен поземлен и ипотечен регистър, но тук от своя страна трябва да имаме предвид ограниченията в търговията, както и възможните съмнения относно правната същност на това вид паркомясто.

Затова трябва внимателно да обмислите решението, преди да купите и да помислите какви са нашите очаквания и кое решение ще ни подхожда повече.

Категория:

Експлоатация на къщата