Как строителният предприемач защитава интересите на купувачите на апартаменти? Гарантират ли жилищните ескроу сметки и други решения, че няма да загубим пари след сключване на договор с разработчик?

Съдържание

  1. Акаунти в Ecpus преди промяната на разпоредбите
  2. Отваряне и закриване на ескроу сметки по нов начин
  3. Договори за строителство на всеки етап от строителството на апартаменти
  4. Задължения за оповестяване на нови разработчици
  5. Презумпция за разпознаване на дефекти в помещенията
  6. Отказ за приемане на апартамента
  7. Открити дефекти след получаване
  8. Сигурност в случай на банков фалит
  9. Купувачите също са защитени от Гаранционния фонд за развитие

Законът от 20 май 2021 г. за защита на правата на купувачите на апартамент или еднофамилна къща и Фондът за гарантиране на развитието (наричан по-нататък: Законът за предприемачите) влезе в сила на 1 юли 2022 г. - след осем години от влизането в сила на предшественика му. Освен всичко друго, той промени инструментите, използвани за защита на средствата на купувачите, държани в открити сметки.

Акаунти в Ecpus преди промяната на разпоредбите

Съгласно разпоредбите на предходния закон предприемачът беше длъжен да предостави на купувачите поне една от следните мерки за защита:

  • затворена жилищна ескроу сметка - т.е. банкова сметка, принадлежаща на предприемача, която се използва за събиране на средства, платени от купувача за целите, посочени в договора за развитие.Тегленето на депозирани средства от този вид сметка се извършва еднократно, след прехвърляне на правото на собственост на купувача;
  • открита жилищна ескроу сметка, от която се извършва плащането на средствата, депозирани от купувача, в съответствие с графика на строителния проект, посочен в това споразумение;
  • отворена жилищна ескроу сметка с банкова/застрахователна гаранция - използването на допълнителна гаранция гарантира на потребителя, в случай на фалит на предприемача, възстановяването на пълния размер на средствата, платени от него по споразумението с разработчика.

Купувачът имаше право да изиска от банката, която поддържа сметката, да предостави информация за направените депозити и тегления. Правото да прекрати договора за ескроу сметка е предоставено само на банката, която може да направи това само при важни причини. Банката също имаше задължения за контрол във връзка с проекта за развитие, преди да извърши плащане на предприемача от откритата сметка.

Освен това старият закон предвижда преддоговорни задължения за строителните предприемачи, вписване на исковете на купувача в поземления и ипотечния регистър, правила относно приемането на помещения и подаване на жалби относно дефекти в предмета на договора за строителство, правото на отказ от договора и разпоредбите относно процедурата в случай на фалит на предприемача.

  • Онлайн и традиционен поземлен и ипотечен регистър 2023 - как да се използва?

Формулировката на разпоредбите, определящи предмета на закона, някои дефиниции и съдържанието на споразумението за развитие предизвикаха съмнения при тълкуването. Това доведе до практика разпоредбите на закона да се прилагат само за договори, за които няма издадено разрешение за ползване, а при еднофамилна къща - няма представено уведомление за завършен строеж. Това от своя страна ограничи възможността за защита на купувача в ситуация, при която договорът с предприемача е сключен след завършване на строителството.

След получаване на разрешението за ползване предприемачът може да сключва договори, в които обхватът на неговото задължение се различава от договора за строителство, тъй като вече не обхваща етапа на строителство, а само задължението за установяване на право на отделна собственост и прехвърлете го. Все пак след сключване на този вид договор и заплащане на пълната цена на апартамент или еднофамилна къща, купувачът не става неин собственик. Прехвърлянето на собствеността е станало на базата на друг договор и по друго време. Старите разпоредби също така не обхващат нови апартаменти или еднофамилни къщи, резултат от преустройство (например бивши фабрични сгради, хотели и др.).

Старите разпоредби също не предвиждаха въпроса за сключването на договори за резервация от предприемача с купувача и таксите, начислявани по тази сметка.

Отваряне и закриване на ескроу сметки по нов начин

Въпреки няколко години на действие на разпоредбите на предишния закон за разработчиците, инструменти под формата на банкова или застрахователна гаранция - представляващи допълнителна сигурност за открити ескроу сметки - не бяха използвани.Пазарът беше почти изключително отворени сметки без допълнително обезпечение и, в много по-малка степен, затворени ескроу сметки.

Отворената ескроу сметка, използвана най-често от разработчиците, не осигурява пълна защита на купувача в случай на фалит на разработчика. Въпреки промените в процедурите по несъстоятелност срещу строителни предприемачи, които са в сила от 1 януари 2016 г., все още съществува риск купувачът да загуби както внесените средства, така и самия имот.

Затворената сметка, от друга страна, гарантира връщането на всички средства, платени от купувача в случай на фалит на предприемача, избягване на изпълнение по договора за развитие, прекратяване на договора за поддръжка на сметката от банката, както и оттегляне от договора от купувача или предприемача. Тези удобни за купувача политики не са променени.

Поради слабия интерес към банкови и застрахователни гаранции с открити ескроу сметки и недостатъчна защита на правата на купувачите, беше решено тези допълнителни обезпечения да бъдат премахнати от закона.В същото време беше създаден Гаранционен фонд за разработчици, към който разработчиците са длъжни да плащат вноски за всяко плащане на купувача, направено в жилищната ескроу сметка.

Новите разпоредби предвиждат, че предприемач, който започва продажба, е длъжен да сключи договор за открита или закрита жилищна ескроу сметка за така наречения проект за развитие. В случай на отделяне на инвестиционни задачи от проекта, предприемачът, който започва продажбата, е длъжен да сключи договор за ескроу сметка отделно за всяка задача.

Следователно новият закон за разработчиците предвижда две ескроу сметки:

  • otwarty, от който изплащането на депозираните средства към предприемача става в хода на работата на строителната площадка, в съответствие с графика на строителния проект или инвестиционната задача;
  • затворен, от който депозираните средства се изплащат еднократно на предприемача, след прехвърляне на всяко от правата по сключения договор за развитие на купувача.

Собственикът на акаунта е разработчикът и средствата, депозирани в такъв акаунт, докато бъдат изплатени на разработчика, са собственост на купувача. Той извършва плащания по сметката в съответствие с напредъка на проекта. Размерът на плащанията зависи от реалната степен на изпълнение на отделните строителни етапи, посочени в неговия график. Разработчикът трябва да информира купувача на хартия или друг траен носител за завършването на определен етап или задача.

Свързването на плащанията към жилищната ескроу сметка с напредъка на строителните работи ви позволява да намалите риска от загуба на средствата, платени от купувача, в случай на евентуален фалит на предприемача или банката.

Инвеститорът е длъжен да поддържа жилищната ескроу сметка до прехвърлянето на собствеността върху последния договор за развитие, сключен като част от строителен проект или инвестиционна задача. Новите разпоредби също така въвеждат принципа, че само банката има право да прекрати жилищна ескроу сметка и само при важни причини.

Договори за строителство на всеки етап от строителството на апартаменти

Разпоредбите на действащия Закон за строителните работи се прилагат за всеки договор, сключен от предприемача с купувача, въз основа на който предприемачът се задължава да учредява права по договора - независимо дали договорът е сключен преди, по време или по време на строителството също и след завършването му.

Ангажиментът на разработчика включва:

  • в случай на предлагане на жилищно помещение по време на строителството, преди получаване на решение за разрешение за ползване - изграждане на сградата, установяване на отделна собственост върху помещенията и прехвърляне на собствеността върху тези помещения на купувача (т.е. задължения на класическо споразумение за развитие). По същия начин, във връзка с еднофамилна къща, задължението на строителния предприемач ще включва изграждането на тази къща и прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот, разработен с еднофамилна къща или вечно ползване на земя и собственост върху издигната еднофамилна къща върху него, представляващ отделен имот;
  • в случай на предлагане на застроени помещения, за които предприемачът е получил разрешение за ползване, но преди установяване на отделна собственост върху това помещение - учредяване на това право и прехвърлянето му на купувача;
  • при предлагане на застроен апартамент, за който вече е учредена отделна собственост върху жилищен апартамент - прехвърляне на собствеността върху този апартамент на купувача. Когато договорът се отнася до еднофамилна къща, задължението на предприемача ще покрива прехвърлянето на купувача на собствеността върху имота, застроен с еднофамилна къща или вечното ползване на поземления имот и собствеността върху еднофамилната къща издигнат върху него, съставляващ отделен имот (т.е. всички елементи на класически разбирания предварителен договор за продажба).

Важно е, че разпоредбите на Закона за предприемачите се прилагат и за договори, сключени от предприемачи, различни от строителни предприемачи, които продават нови апартаменти/къщи на потребители (т.нар. flippy).

Договорът с предприемача не може да съдържа разпоредби, които са по-малко благоприятни за потребителите от разпоредбите, предвидени в закона. Всички разпоредби, които предприемачът успява да прокара като част от своите договори и които ще отслабят позицията на купувачите (под нивото, определено от новия закон), трябва да се третират като неефективни.

Задължения за оповестяване на нови разработчици

Потенциален купувач, който се интересува от сключване на договор за резервация или застрояване, има право да се запознае с решението за разрешение за ползване, удостоверението за независимост на помещението, акта за установяване на отделна собственост върху помещенията и съгласието на банката или друг ипотекарен кредитор за необременено обособяване на помещението или документ, съдържащ ангажимент за даване на такова съгласие.

От своя страна, в информационния проспект разработчикът трябва допълнително да посочи, наред с другото:

  • датата, на която решението за разрешение за ползване става окончателно или датата на завършване на строителството на еднофамилна къща;
  • площ на жилище или еднофамилна къща;
  • тяхната цена;
  • дата на издаване на сертификата за независимост на жилището;
  • дата на установяване на неговата отделна собственост;
  • информация за единния гаранционен лимит в случай на фалит на банката, в която се съхранява жилищната тръстова сметка.

Програмистът е длъжен да достави информационния проспект на безплатен траен носител на лицето, проявяващо интерес към закупуване на апартамент/къща - независимо дали е изразил такова искане.

Презумпция за разпознаване на дефекти в помещенията

За да защити по-добре правата на купувача, Законът за предприемачите въведе така наречената презумпция за признаване на дефекти.

Приемането на апартамента става след получаване на окончателното решение за разрешение за ползване, в присъствието на купувача. Страните съставят протокол за приемане, в който се посочват, между другото, откритите недостатъци на помещенията, като се посочва дали те са съществени или несъществени.В допълнение, докладът може да включва отказ за приемане на помещенията от купувача поради идентифицирани значителни дефекти и признаване на значителен дефект от предприемача или отказ за такова признаване.

Програмистът разполага с 14 дни от подписването на протокола, за да признае дефектите или да откаже да ги признае (с мотивите за отказа). Важно е, че при липса на отговор от разработчика в рамките на горепосочения период се приема, че той мълчаливо е признал дефектите. Предишният закон за разработчиците не предвиждаше никакви санкции за разработчиците в това отношение, в резултат на което те понякога пропускаха срокове и държаха купувачите в напрежение.

Инвеститорът разполага с 30 дни от подписването на протокола за отстраняване на констатираните дефекти на апартамента или къщата. Ако въпреки положената грижа не успее да отстрани дефектите в този срок, е длъжен да посочи друга дата и да обоснове забавянето. Въпреки това, новият краен срок, предоставен от разработчика, не трябва да причинява неоправдано неудобство на купувача.

Законът предвижда още, че купувачът има право да поиска отстраняване на дефектите за сметка на предприемача, ако последният не ги е отстранил в 30-дневен срок и не е определил допълнителен срок за това или не ги е отстранил дефектите в рамките на допълнителния период, посочен от купувача.

Отказ за приемане на апартамента

Регламентите предвиждат, че купувачът може да откаже да приеме стоката, ако по време на приемането установи, че апартаментът/еднофамилната къща има съществен дефект, а в същото време предприемачът откаже да го признае в протокола . Настоящата практика показва, че купувачите често не са имали възможност да откажат да приемат помещенията поради значителни дефекти, дори ако естеството на тези дефекти е възпрепятствало използването на помещенията.

Ако разработчикът разпознае материален дефект, се прилага същата процедура, както е описано по-горе (30 дни за ремонт и т.н.), с изключение на това, че след изтичане на крайния срок за отстраняване на материалния дефект, купувачът има право на отказ от договора.

Ако купувачът откаже да приеме стоките поради материален дефект, страните се споразумяват за нова дата на приемане, позволяваща на разработчика да отстрани дефекта преди повторното приемане.

Повторният отказ за извършване на приемане поради съществен дефект (като част от повторното приемане) води до задължението на купувача да представи становището на строителен експерт.В едномесечен срок от отказа купувачът трябва да поиска становище от геодезист. Докато се чака експертизата, сключването на договора за прехвърляне на собствеността върху помещението на купувача е спряно. Ако оценителят потвърди наличието на съществен дефект, купувачът може да се откаже от договора, като разходите за становище се поемат от предприемача. Ако експертът не потвърди наличието на такъв дефект, купувачът поема разходите за становище и е длъжен да приеме помещението.

Законът обаче не уточнява дали предприемачът може да откаже да предаде помещението, когато купувачът съобщи за значителен дефект и не упражнява правото да откаже приемането. Трябва да се приеме, че разработчикът няма такова право.

Отказът на купувача да приеме помещението поради съществени дефекти на апартамента/къщата не засяга срока за прехвърляне на собствеността върху апартамента на купувача, което има за цел да мотивира предприемачите да отстранят тези дефекти по-бързо, т.к. когато срокът за прехвърляне на тези права изтече и недостатъците не бъдат отстранени, купувачът има право да се откаже от договора.

За съжаление нормативната уредба не дефинира понятието съществен и незначителен дефект. В това отношение ще бъдат полезни постиженията на доктрината и съдебната практика на базата на разпоредбите за гаранцията, регламентирани в Гражданския кодекс. За съществен дефект се счита дефектът, който възпрепятства или значително затруднява използването на артикула по начин, съвместим с предназначението му. Значителният дефект може да бъде или неотстраним дефект, или отстраним. Въпреки това, условията за разграничаване на съществени от незначителни дефекти са доста неясни и трудни за откриване, особено за непрофесионалист или потребител. Следователно трябва да се очакват спорове и несъответствия в тълкуването в това отношение.

Открити дефекти след получаване

Законът за предприемача също така предвижда правото на купувача да предяви искове срещу предприемача в случай на дефекти, открити след приемането на помещението, но преди прехвърлянето на собствеността върху него. В такава ситуация се прилагат съответно разпоредбите относно сроковете за отстраняване на дефектите.Това означава, че срокът за отстраняване на дефекта се брои от датата на уведомяването му. Разбира се, в такава ситуация купувачът няма да може да се възползва от отказа за приемане, тъй като приемането вече е извършено.

Сигурност в случай на банков фалит

Законът също така регулира фалита на банка, която поддържа жилищна ескроу сметка. Дори когато това се случи, споразумението за развитие остава валидно.

Средствата, внесени по разплащателната сметка на фалиралата банка, подлежат на гаранционна защита, предвидена в Закона за Гаранционния фонд на банките, системата за гарантиране на влоговете и принудителното преструктуриране. Съгласно нейните разпоредби при ескроу сметки вложителят е доверителят, а не доверителят. Това означава, че всеки от купувачите, депозирал средства по сметката, става вложител. Всяко лице има право на отделен гаранционен лимит до равностойността на 100 000 евро. В случай на фалит на банката, натрупаните средства по сметката (независимо от вида й) ще бъдат върнати на купувачите от Банковия гаранционен фонд в размер не по-голям от горепосочения размер.лимит. Въпреки това, купувачът ще може да предяви искове от банката над гаранционния лимит.

Купувачите също са защитени от Гаранционния фонд за развитие

От 1 юли 2022 г. парите, платени от хора, закупуващи къща или апартамент на първичния пазар, се покриват от защитата на Гаранционния фонд за разработчици, който се обслужва от Гаранционния фонд за застраховане.

Средствата на DFG се събират в отделна банкова сметка на UFG. Те идват, между другото, от:

  • вноски, дължими от разработчиците (понастоящем 0,45% от плащането на купувача в случай на отворен акаунт и 0,1% в случай на затворен такъв);
  • лихви върху парични средства, депозирани по банкови сметки и приходи от депозити на средства на Фонда за гарантиране на развитието;
  • постъпления от масата на несъстоятелността в случай на фалит на предприемача или банката.

Средствата ще бъдат изплатени на купувача, ако:

  • разработчикът или жилищната ескроу банка ще фалират и инвестицията ще бъде прекратена;
  • купувачът се оттегля от договора, но това ще бъде в резултат на неизпълнение на задълженията на предприемача (например, той няма да прехвърли собствеността върху помещенията на купувача в рамките на определен период или няма да премахне значителен дефект) и няма да върне платените пари на клиента;
  • синдикът или попечителят ще се оттегли от договора с клиента.

Правно основание:

Закон от 20 май 2021 г. относно защитата на правата на купувача на апартамент или еднофамилна къща и за Фонда за гарантиране на развитието (Законодателен вестник, т. 1177)

Категория:

Експлоатация на къщата