Съветваме как да осигурим добри отношения на строителната площадка. Как да определим цената и как да договорим със строителния екип? Какво да направите, така че изпълнителят да не мисли, че ние не знаем как да изградим къща? И кой ще помогне за разрешаването на всеки спор?
Какво да направите, така че строителният екип да не създава големи проблеми
1. Проверете строителния екип
Вечен проблем със строителния екип . Качеството на материалите се увеличава, човешкият фактор на строителната площадка остава неизвестен. Те работят зле в Полша - хвалят се в чужбина. На една строителна площадка те се представят за медала - на друга те пускат две инвестиции и всичко се разпада - и качество, и срок. Както безработицата се увеличава, лесно е да се намери служител и изненадващо има повече хора, които търсят добри професионалисти, отколкото надеждни професионалисти, които търсят клиенти. Всеки, който строи къща, е изправен пред подобни предизвикателства.
Без магьосничество! В строителната индустрия има много солидни хора. Строителните екипи с постоянен щаб и монтажници се опитват да се погрижат за тяхното мнение. Те са известни на местно ниво и често представляват големи марки (това е случаят с фирмите за монтаж и монтаж). Пазарът се промени - ролята на клиента се увеличи. Просто отидете на ForumA (forum.dom.pl), за да видите силата на мненията, изразени от тези недоволни. Днес един клиент има ефективно оръжие срещу компании и изпълнители - Интернет.
За съжаление, има много екипи и изпълнители в бранша, които предлагат своите услуги под мотото: "Ние вършим цялата работа". Още по-лошото е, че предприемат дори това, което не могат да направят. Те преминават от сграда в сграда без репутация. Те имат малко да губят и много да печелят и развалят.
На фона на подобни заплахи силата на инвеститора е методология. Търсите изпълнителен екип? Дори най-евтините трябва да дават адресите на предишните си конструкции. Трябва да знаете мнението на бившите клиенти. Добър метод е използването на реферали. Най-лошото - компанията да приеме думата. О, те могат да говорят красиво в този бранш! Те обещават златни планини. Какво ще построят тогава и как? Бог знае, професионалистите без Божията благодат са малко вероятни …
2. Подпишете договора
Трябва да се подпише договор с всеки строителен екип или изпълнител. Просто писмено изложение на фактите, че работата е приета, където са описани нейният обхват, заплащане и срокове. Нека избягваме някои опасности в началото.
- По правило изпълнителят се оплаква от своите предшественици и свежда до минимум отговорността за работата си. Той ще каже, че го е направил погрешно, защото е криво. В договора трябва да се посочва, че е прочел състоянието на строителството и няма коментари.
- Често изпълнителят открива с течение на времето, че има повече работа, отколкото е преценил. Искам малко пари от моя клиент. Не можете да го направите. Ето защо договорът е подписан за определяне на обхвата на работата и заплащане на първо място. Изпълнителят сбърка - загубата му. Ако беше професионалист, щеше да може да прецени правилно. По-лошото е, ако инвеститорът му даде работа по време на строителството - бурни договорености за заплати!
- Договорът е също така да се защити срещу искането за авансови плащания за незавършена работа. Принципът на заплащане на етапи трябва да бъде установен - за свършена работа. Ако се изгражда къща до сурово състояние - тя трябва да бъде разделена на етапи (основи, стени, таван, под и т.н.). Струва си да се формализира този механизъм и да се предвиди, че изпълнителят отчита работата да бъде взета, а инвеститорът разполага с три дни, за да представи своите коментари. Време е за посещението на надзорния инспектор. Ако няма корекции, плащането се извършва в рамките на седем дни от получаване на работите.
Напредъкът? Само по материали, ако изпълнителят ги купува и в идеалния случай се стремят към уреждане след закупуване. Инвеститорът плаща веднага след като екипажът достави материала и фактурата. Без договор темата за авансовите плащания става много чувствителна. Колко често ръководителят на екипа омекотява инвеститора в тиради, че той трябва да плаща на хората си, има семейство, онези гладни деца … С какво облекчение можете да отговорите: - Съжалявам, но имаме договор.
3. Наемете инспектор за надзор на инвеститора
Надзорен инспектор - човек с познания по всички строителни теми, контролна инстанция на строителната площадка. Доверен професионалист, който няма да се занимава с изпълнителния екип. Легалното разрешение на надзорния инспектор на строителната площадка благоприятства тази роля - неговият подпис поема отговорност за качеството на работата. Печалбата на инвеститора? Страхотно. Осигурява контрол на качеството. Той не влиза в основни дискусии с изпълнителя или строителния ръководител. Проверява напредъка на работата, но не определя качеството на работата. Той има надзорен инспектор от това.
Инспекторът също така предоставя съществена помощ при подписването на договора, изготвянето на графика, контролира прогнозата за разходите и материалните изисквания. Приемането на строителните работи от инспектора е условие за изплащане на вземанията на изпълнителя. Със надежден инспектор наред, инвеститорът не трябва да се страхува от никой изпълнителен екип!
5. Използвайте добри строителни и довършителни материали
Е добро Ние не се отклоняваме от европейската средна стойност - строим къщи по-солидни, отколкото в Ирландия или Великобритания, от не по-лоши материали, отколкото в Германия или Швейцария. Разполагаме и с голям избор от материали и технологии. Остава само да изберем инвеститора, който изгражда договорната система. И как? Така че дори слаб екип да се справи с нашия дом.
6. Не спорете за всичко
Инвеститорът трябва да уважава изпълнителя. Ще бъде по-лесно да се наложи това, което иска от строителите. Въпреки че строи къща за първи път, той трябва да създаде впечатление на разбиращ човек, който разбира правилата на строителството. Как трябва да се построи къщата беше уточнено в проекта. Качеството на строителните работи е описано в стандарти и технически условия, но общото правило е следното: прецизността на работата се увеличава с напредването на работата.
Съзнателният инвеститор не спори за милиметри с тухлар. Строителството до затворен корпус се контролира от надзорен инспектор. Инвеститорът поддържа сила и контролира ентусиазма за финалния етап, където естетиката е най-важна. Тогава бдителността и педантичността на собственика на жилището е на най-високата цена. Колко често инвеститорите вече са толкова завършени със строителството, че мечтаят само за едно нещо - че всички тези професионалисти изминават дълъг път …
Инвестиционният мениджър управлява добре силите си. И когато наемете г-н Казия или екипа и се окаже, че са златни, за медал, прекрасни, оценявайте го. Лесно е да си лош екип и лесно да си лош шеф. За да бъдат надеждни, хората трябва да влагат много сърце, търпение и често щедрост в работата си. Оценявайте професионалистите, изразявайте симпатия, пишете положително мнение на ForumA. Удовлетворението и паметта на строителите ще направят живота ви в мечтата и накрая построената къща по-приятен.
Изтеглете примерния договор за строителни работи (.pdf файл) >>
4. Договаряйте цената
„Ключът към успешните преговори е процесът, в който всички печелят“, пише Джерард И. Ниренберг в книгата „Изкуството на преговорите“. И двете страни трябва да излязат доволни от конвенционалната маса, на която седят инвеститорът и изпълнителят. Как се прави
Изпълнителят обикновено изисква повече за своята работа, отколкото се очаква да получи, а инвеститорът обикновено изисква по-ниска цена. Той не може да се съгласи с първата предложена цена, защото изпълнителят ще смята, че е оценил стойността си твърде ниско. Клиентът трябва да се пазари, още повече, че по-високата оферта не гарантира, че работата ще бъде свършена по-добре! Единствено изпълнителят можеше да спечели добра печалба от този инвеститор - строителната аритметика е лишена от всякакви илюзии.
Преговаряме - ако не е голямо намаление на разходите за труд, то допълнителна работа или други ползи. Първото търсене трябва да бъде абстрактно, голямо. Например, очакваме покръстителят да падне половината от цената. От отговора човек може да прецени колко е готов да направи отстъпки - най-накрая да получи по-малка отстъпка, например, да добави цената на монтажа на улуците към договорената цена.
Етапът на преговори дава на инвеститора - мениджъра много място да се покаже дали използва такива техники за договаряне. От друга страна, без еуфория - изпълнителят така или иначе е по-добре подготвен. Животът му се изразходва за работа и преговори за цена. Той има тези техники в един пръст. Твърде често той работи за хора, които си дават изстискване като лимон …
Как да разберете, че сте почувствали ролята на инвеститор, който се бори за добра цена за услугите? Ще разберете, че в зеленикарката неволно ще получите отстъпка от домати …