Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Кога може по-бързо да се отстрани нежелан наемател и да се прекрати договор за наем - когато договорът е сключен за определен срок или за неопределено време, без срок? Какъв е срокът за предизвестие за наемателя и наемодателя? Какви могат да бъдат причините за прекратяване на лизинга?

Ако наемателят се окаже некоректен, колкото по-дълъг е срокът на предизвестие за договора за наем и свързаната с него процедура, предвидена в закона, толкова по-големи са загубите за собственика на апартамента. Краткият период на предизвестие също е просто удобен. Позволява ви да вземете решение относно собствения си недвижим имот по много по-гъвкав начин.

Много наемодатели обаче не знаят, че не могат свободно да определят срока на предизвестие за наема. Прилагат се законовите правила. Вярно е, че можете да договорите различен срок на предизвестие с наемателя, но той не може да бъде по-кратък от предвидения в правилника.

Прекратяване на договора за наем за неопределено време

Ако продължителността на лизинга не е посочена (т.е. имаме безсрочен договор), тогава - съгласно чл. 673 k.c. - както наемодателят, така и наемателят могат да прекратят договора за наем с договорните срокове (посочени в договора), като само при липса на такива трябва да спазват законоустановените срокове. Законовите срокове за предизвестие за лизинг са както следва:

  • когато наемът се плаща на интервали, по-дълги от месец, договорът за наем може да бъде прекратен не по-късно от 3 месеца напред в края на календарното тримесечие;
  • при месечно плащане на наема - договорът за наем може да бъде прекратен един месец напред в края на календарния месец;
  • ако наемът се плаща на още по-кратки интервали - наемът може да бъде прекратен 3 дни предварително;
  • когато наемът е дневен - наемът може да бъде прекратен 1 ден напред.

Прекратяване на срочен договор за наем

Ако обаче продължителността на лизинга е фиксирана, и наемодателят, и наемателят могат да прекратят лизинга (т.е. да го прекратят преди договорената дата) в случаите, посочени в договора. Следователно, ако в договора не са посочени събития, които дават право на страните да го прекратят, той е валиден до уговорената дата.

За съжаление горните разпоредби са общи и се прилагат за отдаването под наем като такова (напр. наем на недвижими имоти, кола и т.н.).

Друго е при наемане на помещения за неопределено време. Прекратяването на такъв договор е регламентирано в чл. 688 от Гражданския кодекс, според който, когато наемът се плаща месечно, наемът на помещението може да бъде прекратен не по-късно от 3 месеца предварително в края на календарния месец.И ако винаги беше така, ситуацията щеше да е ясна. Трябва обаче да знаете, че тази разпоредба се прилага при наем на бизнес помещения, а при наем на жилищни помещения - само когато предизвестието е подадено от наемателя.

Ако наемодателят е този, който желае да прекрати договор за наемане на жилище - независимо дали е сключен за определен или неопределен период от време - се прилагат ограничителни разпоредби, защитаващи наемателите.

Прекратяване на наем на апартамент - кога наемодателят може да го направи

Прекратяване на договора за наем от собственика на апартамента се допуска само в случаите посочени в чл. 11 от Закона за защита правата на наемателите. Следователно наемодателят може да прекрати договора за наем писмено - не по-късно от един месец предварително, в края на календарния месец - ако наемателят:

  • въпреки писмено предупреждение, продължава да използва помещението по начин, противоречащ на договора или несъвместим с предназначението му, или пренебрегва задълженията си, позволявайки нанасянето на щети, или унищожава устройства, предназначени за обща употреба от жителите, или грубо или упорито нарушава домашния ред, което затруднява използването на други помещения;
  • е в забава с плащането на наем, други такси за ползване на помещението или такси, независими от наемодателя, начислявани от наемодателя само в случаите, когато наемателят не е сключил договор директно с доставчика на комунални услуги или услуги , за най-малко 3 пълни срока за плащане въпреки писменото му предупреждение за намерението за прекратяване на правоотношението и определяне на допълнителен едномесечен срок за плащане на просрочени и текущи вземания. Това означава, че трябва да изчакате до 4 месеца за възможността да подадете уведомление до наемателя. Следователно едва след 5 месеца законът ви позволява да се отървете от некоректния наемател - разбира се, при условие че той иска да се изнесе (в противен случай трябва да изчакате решението на съда, нареждащо изгонването);
  • дава под наем, пренаема или предоставя помещенията или част от тях за безвъзмездно ползване без необходимото писмено съгласие на собственика;
  • ползва помещение, което трябва да бъде освободено поради необходимост от събаряне или реновиране на сградата, като в такива ситуации собственикът трябва да предостави на наемателя заместващо помещение за своя сметка за срок не по-дълъг от една година.След изтичане на този срок собственикът е длъжен да предостави ремонтираното помещение на разположение на наемателя по договора за наем. Наемът на заместващото помещение, независимо от техническото му оборудване, не може да бъде по-висок от наема на съществуващото помещение.

Установяването на други срокове за предизвестие в договора в горните ситуации (изброени в член 11(2)) ще бъде неефективно, освен ако не биха били по-благоприятни за наемателя (т.е. по-дълги).

Ако собственикът на наетото помещение промени плановете си и иска сам да живее в него (или да го предостави на възрастен низходящ, възходящ или лице, към което има задължение за издръжка), той може, съгласно чл. . 11 сек. 4-5 прекратяване на лизинга:

  • не по-късно от шест месеца предварително, в края на календарния месец - ако наемателят има право на апартамент, в който може да живее при условия, сякаш е получил заместващ апартамент, или наемодателят ще осигурете му заместващ апартамент.При заместващите помещения размерът на наема и таксите, с изключение на таксите, които не зависят от собственика, трябва да отчита съотношението на площта и оборудването на заместващите помещения към помещенията, които се освобождават;
  • не по-късно от 3 години напред, в края на календарния месец, ако не предостави заместващо помещение на наемателя и наемателят няма право на такова помещение. Трябва да се помни, че разпоредбите защитават особено възрастните наематели. Ако наемателят е на възраст над 75 години към датата на получаване на предизвестието и след изтичане на срока на предизвестието, той няма да има право на собственост върху друго помещение, в което може да живее, или лица, които са задължени да плащат издръжка за него известието ще влезе в сила едва в момента на неговата смърт (член 11(12)).

Законът също така предвижда две други ситуации (член 11, параграф 3), в които собственикът на помещението може да прекрати договора за наем, но те се отнасят предимно за общински помещения, а не за наем на свободен пазар:

  • наемателят не е живял в наетото помещение повече от 12 месеца (важи предизвестие от шест месеца);
  • наемателят има законно право на собственост върху друго помещение, намиращо се в същия или близък град, може да го използва и помещението отговаря на условията за замяна на помещение (срок за едномесечно предизвестие).

Освен това законодателят "милостиво" позволява да съдим наемателя, ако искаме да прекратим договора по причина, различна от предвидената в закона. Съгласно чл. 11 сек. 10 по важни причини извън посочените в ал. 2 собственикът може да предяви иск за прекратяване на правоотношението и да осъди съда да освободи помещението, ако страните не са постигнали съгласие относно условията и датата на прекратяване на това правоотношение. Дали това е решение, което удовлетворява наемодателя, който просто иска да може да се разпорежда с имота си? Разбира се, че не. Това означава само влачене на делото по пътя на съда.И така, какво да правя?

Решението ще бъде да се сключат договори за наем за определен период, за предпочитане на базата на случаен лизинг.

Предимства на срочен лизинг

Срочният договор за наемане също не може да бъде прекратен, освен в случаите, изброени в Закона за защита правата на наемателите, но:

  • първо, освен при обстоятелствата, предвидени в договора и извънредни ситуации, когато помещението е необитаемо, наемателят не може да го прекрати. Това е важно, защото спомага за стабилното управление на лизинга и гарантира доход за определен период от време;
  • второ, договорът в крайна сметка ще изтече сам, което ви дава възможност да се отървете/замените нежелания наемател, без да търсите оправдание. Нека ви напомним, че договорът за неопределено време, с изключение на ситуациите, когато наемателят явно прави нещо "нередно" , не дава такава възможност. Следователно трябва да се изчака сериозно нарушение от страна на наемателя, за да се прекрати договорът.

От гледна точка на наемодателя, оптималното решение ще бъде да се сключи договор за наем за възможно най-кратък период и да се събере висок депозит, който може поне частично да покрие всички финансови загуби, ако наемателят не плати наем.

Случаен лизинг - по-лесно е да прекратите такъв договор

Най-безопасният вид наем, който в момента функционира в полската правна система, е така нареченият случаен наем, регламентиран в Закона за защита на правата на наемателите. Това е срочен договор, но наемателят:

  • предоставя на лизингодателя декларация под формата на нотариален акт за доброволно предаване на принудителното изпълнение в случай на неизпълнение на договора;
  • показва друг имот, в който ще се премести, когато трябва да напусне наетото си жилище;
  • предоставя и декларация от собственика на този друг имот, че ще го вземе под своя покрив (по желание на хазяина декларацията трябва да е с нотариална заверка на подписа).

Наемодателят обаче трябва да докладва за сключването на договора за случаен лизинг в своята данъчна служба в рамките на 14 дни от датата на започване на лизинга.

Наемане на апартамент: как да получите добър наем>

Горепосочените правила ви позволяват бързо да премахнете нечестен наемател от помещението. На базата на "обикновен" договор за наем ще трябва да изчакате до края на съдебното производство. При случаен лизинг собственикът, веднага след като определи допълнителен срок за погасяване на наемателя и не го спази, сезира съда за вписване на изпълнителна клауза в нотариалния акт. Ако клаузата е налице, делото отива при съдия-изпълнителя и преминава по определен курс.

Струва си да подпишете от време на време договор за наем, за съжаление, на практика много собственици не го правят, страхувайки се да не загубят клиенти. Такова споразумение включва необходимостта от предоставяне на допълнителни документи и покриване на нотариалната такса (PLN 210).

Прекратяване на договор за наем - какви причини могат да бъдат записани в него

Двойните разпоредби (Граждански кодекс и Закон за защита на наемателите), които уреждат наемането, улесняват грешката на човек, който не е запознат с материята, особено след като дори в литературата и съдебната практика има различни мнения относно възможността за прекратяване на договор за наем .

Например, срочен договор за наем може да бъде прекратен преди падежа, при условие че са налице обстоятелствата, предвидени в договора (напр. собственикът иска да продаде апартамента). Следователно каталогът на тези обстоятелства и клаузата, позволяваща предсрочно прекратяване на договора, трябва да бъдат включени в него.

Съществуват мнения, според които списъкът от тези причини за прекратяване може да бъде толкова неясно формулиран, че е възможно да се прекрати договорът по всяко време. Това е клауза за прекратяване по "основна причина" , която ви позволява да прекратите договора по-рано.

Как да отчитаме комунални услуги и ДДС при наем на недвижими имоти>

Юристи обаче посочват, че "важни причини" могат да бъдат основание за прекратяване на договора, но от страна на наемателя, а когато става въпрос за наемодателя - само в случай на нежилищни помещения. Ако предмет на договора за наем е апартамент, преобладаващата разпоредба по отношение на прекратяването от страна на собственика все още е Законът за защита на правата на наемателите. И това, както вече беше показано по-горе, драстично стеснява каталога от причини, които позволяват на наемодателя да прекрати договора за наем на апартамент. Струва си да го запомните, защото договорите често съдържат фрази, които се оказват неефективни.

Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Категория:

Експлоатация на къщата