Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Законът за строителството включва принципа за зачитане на законните интереси на трети лица, който се прилага по време на строителството. Как да го спазвате, за да не се излагате на такси от съседи и в същото време да не ограничавате правата си по време на строителство?

Принципът за зачитане на законните интереси на трети страни е важен в процеса на кандидатстване за разрешение за строеж, тъй като неговото нарушаване може да доведе до отказ за издаване на разрешение за строеж. То е и едно от основните оръжия в борбата за правата на останалите страни в процеса. Именно на това основание собствениците на съседни имоти най-често обжалват решението за издаване на разрешение за строеж на инвеститора.

Защита на интересите на трети страни в строителното право

Съгласно чл. 5 сек. 1, т. 9 от Закона за строителството, строителната конструкция заедно със съответните строителни съоръжения трябва, като се вземе предвид очакваният период на използване, да бъдат проектирани и изградени по начина, определен в нормативната уредба, включително технически и строителни норми, и в съответствие с с принципите на техническите знания, осигуряващи, наред с други, други зачитане на законните интереси на трети лица в зоната на въздействие на съоръжението, включително осигуряване на достъп до обществен път.

Въпреки че този регламент има толкова важно практическо значение, законодателят го е формулирал изключително неясно и неточно. На първо място, понятието за легитимен интерес на трети лица не е изяснено, оставяйки само едно изискване за достъп до обществен път. В допълнение, тази разпоредба споменава само етапа на строителство на сграда (фаза на проектиране и строителство), което може да предполага, че имаме задължението да зачитаме интересите на трети страни само на този етап от строителния процес.Всичко това поражда много съмнения в практиката как трябва да разбираме и прилагаме въпросната разпоредба.

Какви интереси на трети страни са защитени

Защитата на достъпа до обществен път, посочена в закона, е само примерна, което означава, че законните интереси на трети лица, свързани с други обстоятелства, също ще бъдат защитени при проектирането и строителството на сграда. Това се доказва от многобройните решения на Върховния административен съд и Върховния съд, от които следва, че по дискутирания принцип инвеститорите не само са длъжни да осигурят достъп на трети лица до обществен път по време на строителството, но и да избягват такъв проектиране и строителни дейности, които биха могли да попречат на използването на съседни имоти от трети страни.

Става дума за т.нар. имисии, т.е. такива действия на собственика на имота върху собствената му земя, чиито последици се усещат върху съседната земя.Те могат да бъдат косвени (звук, сянка) или директни (напр. изоставяне на нечистотии), осезаеми (мирис, звук) или нематериални (засягане на умствените чувства на съседа, напр. събиране на експлозиви).

Интересите на трети страни, които могат да бъдат потенциално засегнати в резултат на проектирането и изграждането на строителна конструкция и свързаното с нея строително оборудване и по този начин са защитени от Закона за строителството, включват:

  • възможност за ползване на вода, канализация, електричество и парно;
  • достъп до средства за комуникация;
  • свободен достъп на дневна светлина до стаите, предназначени за хора;
  • защита срещу неудобство, причинено от шум;
  • защита срещу вибрации;
  • няма електрически смущения;
  • радиационна защита;
  • осигуряване на чист въздух, вода или почва;
  • защита срещу прах и остри миризми;
  • защита срещу влошаване на санитарните условия.

Зачитането на тези интереси означава проектиране и изграждане по такъв начин, че да не се нарушават или ограничават съществуващите условия на съществуване в даден район без необходимата необходимост.

Когато са нарушени интереси на трети страни

Интересите на трети страни се нарушават само когато нарушаваме специфични разпоредби, използвани в строителната индустрия, т.е. разпоредбите на Закона за строителството и правилника за прилагането му, заедно с технически и строителни стандарти, стандарти в областта на паметниците и опазване на околната среда, здраве и противопожарна защита и пространствено планиране и развитие.

В процедурата по издаване на разрешение за строеж административните органи са длъжни да проверят дали реализацията на инвестицията няма да наруши интересите на трети лица.Тези интереси са защитени от специална комбинация от административно право и гражданско право, известна като добросъседско право. Тези разпоредби са от решаващо значение при вземането на решения за издаване на разрешение за строеж. Водейки се от тях, органът е длъжен да проучи дали дадена инвестиция няма да се отрази негативно на съседните имоти. Сред разпоредбите на съседското право най-важни са чл. 144-154 и чл. 222 от Гражданския кодекс относно собствеността и нейната защита. Съгласно чл. 144 k.c. собственикът на недвижим имот трябва да се въздържа от действия, които биха попречили на използването на съседен недвижим имот извън средната мярка, произтичаща от социално-икономическата цел на недвижимия имот и местните отношения.

Важно е, че „съседен имот“ означава не само имотът, който физически граничи с района, където се намира източникът на смущение, но и всеки друг имот в района, който ще бъде засегнат.

Какви защити имат трети страни

Потърпевшият собственик на съседния имот може да основава твърденията си на две основания: чл. 5 сек. 1, т. 9 от Закона за строителството и чл. 222 § 2 к.к. във връзка с чл. 144 k.c.

Основното средство за защита на интересите на собствениците на имоти в междусъседските отношения е т.нар. негаторен иск, произтичащ от чл. 222 § 2 к.к. Въз основа на него пострадалият съсед може да поиска от нас:

  • преустановяване на по-нататъшни нарушения, т.е. преустановяване на онези строителни работи, които причиняват безпокойство;
  • възстановяване на състоянието по законов ред, т.е. предприемане на действия от страна на инвеститора, насочени към отстраняване на негативните последици от строителството, така че собственикът на съседния имот да може да го използва необезпокоявано (например възстановяване на състоянието, съответстващо на разпоредбите на решението за зониране).

Внимание! Възстановяването на правното състояние не е равносилно на възстановяване на предишното състояние, съществувало преди нарушението. То може да е различно състояние, стига да е в съответствие със закона и по този начин да не се нарушават императивни разпоредби, уреждащи ползването на недвижими имоти. Въпреки това, в определени ситуации, за да се възстанови напълно ненарушен контрол върху собствеността, е необходимо да се предприемат действия, които частично ще съвпаднат с действия, насочени към възстановяване на предишното състояние, например материали и др.

За да бъде признат искът на собственика на съседния имот от съда за основателен, смущението в ползването на имота трябва да е обективно. Субективните усещания на нашите съседи за вредността на действията ни са без значение за преценката за основателността на иска. В същото време имисиите, свързани с нашето строителство, трябва да надхвърлят средната мярка, произтичаща от социално-икономическото предназначение на недвижимите имоти и местните отношения.

Да вземем и този пример: на един от парцелите се извършват строителни работи с горещ катран, което води до отделяне на голямо количество дим към съседните имоти и затруднява техните собственици. В този случай имаме работа с имисия над средната мярка. Следователно собствениците на съседни имоти имат право да изискат от инвеститора, отговорен за строителството, премахване или намаляване на емисиите до средно ниво. Ако в подобна ситуация инвеститорът използва специални филтри, в резултат на което отделянето на дим се свежда до границите на средната мярка, това следва да се оцени като обезщетение за претенцията на собствениците на съседни имоти.

Когато съседите могат да поискат обезщетение

Може да се случи така, че негаторното действие, описано по-горе, не е достатъчно, за да удовлетвори всички искове на увредения собственик на съседния имот.

Ако щетите, причинени в резултат на нашия строеж, са от такова естество, че простото изоставяне на нарушенията и възстановяването на законното състояние няма да реши проблема, увреденият съсед може да поиска обезщетение от нас въз основа на общия принципи на гражданското право.Основание за искане на обезщетение тогава е разпоредбата на чл. 415 от Гражданския кодекс, който гласи, че който виновно причини другиму вреда, е длъжен да я поправи.

В хода на производството за обезщетение съдът ще провери дали са налице условията за т.нар. деликтна отговорност:

  • ощерелият съсед действително е претърпял щети, т.е. щети на вещи, които му принадлежат, обикновено от финансов характер;
  • щетата е причинена от наше (т.е. на инвеститора) незаконно действие;
  • съществува адекватна причинно-следствена връзка между вредата и действието на извършителя.

Тези три условия трябва да бъдат изпълнени съвместно. Вредата в случай на съдебно дело за имитация може да бъде не само действително понесена загуба (напр. необходимостта от отводняване на земята, когато инвеститорът е причинил прекомерно оттичане на дъждовна вода върху имота на съседа), но и намаляване на стойността на имота.Съгласно чл. 361 § 2 к.к. обезщетяването на щетите покрива загубите, които е претърпяла увредената страна, и ползите, които той или тя би могъл да получи, ако вредата не е била нанесена.

Друг пример е срутването на конструкция по време на строителство поради липса на подходяща защита. Ако в такава ситуация фрагменти от сградата паднат върху имота на съседа и повредят неговата собственост, той има право да иска обезщетение от инвеститора по реда на чл. 415 k.c.

Може ли да се иска обезщетение от общината, ако строежът е в съответствие с разрешителното

Най-съмнителната ситуация възниква, когато причината за нарушаване на правото на собственост върху съседния имот (безпокойство над средната мярка на ползването му) е изграждането на сграда в парцела в съответствие с влязло в сила разрешение за строеж. Тогава възниква въпросът какво може да иска потърпевшият съсед и към кого да насочи претенциите си? Обстоятелството, че инвеститорът действа въз основа на окончателно административно решение, освобождава ли го от отговорност спрямо потърпевшия съсед? Този въпрос е проблематичен, защото дори в съдебната практика на Върховния съд могат да се намерят различни позиции по този въпрос.

Специалистите в областта на строителното право смятат решението на Върховния съд от 21 март 1984 г. (дело номер III CZP 4/84) за най-точно. В него се посочва, че „в случай на смущение от проникването на електромагнитни вълни в съседния имот, причинено от изграждането – въз основа на разрешение за строеж – на сграда или друго устройство, което прави невъзможно приемането на телевизия, разпоредбите на строителния закон няма специфични разпоредби по отношение на чл. 144 от СК, а постановените въз основа на него решения и самото съответствие на строежа с тези решения не пречат на собственика на съседния имот да води искове на основание чл. 144 от Гражданския кодекс във връзка с чл. 222 § 2 к.к.”. В обосновката съдът допълва, че „възстановяването в предишното състояние трябва да има за цел да премахне последиците от нарушението на правото на собственост, а оттам и последиците от имисията, по такъв начин, че собственикът на съседния имот да може да го използва в по същия начин, както преди смущаващото действие (разпореждане на смущаващото лице да свърже за своя сметка телевизионно оборудване към инсталацията, разположена в имота, откъдето произлиза смущението, за да се даде възможност за приемане на програмата).Това е единственият начин, по който гражданскоправните санкции могат да бъдат ефективни.”

Ако нарушаването на собствеността е резултат от имисия, тогава защитните действия трябва да целят нейното премахване или свеждане до "средна мярка" . Приемането на негаторния иск обаче не може да се състои в разпореждане за разрушаване на сграда, издигната в съответствие с разрешението за строеж, дори ако тя пречи на ползването на съседния имот. Това се потвърждава например от решението на Върховния съд от 16 декември 1992 г. (дело номер I CRN 188/92).

Заслужава да се знае, че административният орган, издал устройственото решение (което е основание за издаване на разрешение за строеж), може да носи отговорност за намеса в използването на съседния имот в резултат на извършена инвестиция в съответствие с разрешението за строеж. Потърпевшият собственик на съседния имот може да се възползва от чл. 36 сек. 1 и 3 във връзка с чл. 63 сек. 3 от Закона за устройство на територията и иска обезщетение от общината за вредите, произтичащи от издаването на решение за условията за застрояване (но трябва да се докаже) или закупуването на недвижим имот или част от него.Комуната също има възможност да предложи на тези хора заместващ имот (вместо да плаща обезщетение или да го изкупува). Пострадалият собственик на имота може също да поиска обезщетение от общината, равно на намалението на стойността на имота. Такова искане обаче може да бъде направено само ако имотът е продаден.

Исковете за щети не се предявяват към общината, а към гражданския съд. Това трябва да стане в рамките на 5 години от датата, на която решението за зониране е станало окончателно.

Ако ощетеният собственик избере иск за закупуване на имота и не успее да постигне споразумение с общината (обикновено за цената), той може да го заведе и в граждански съд. В такава ситуация решението на съда замества волеизявлението на общината.

Как се защитава достъпът до пътя

Задължението за осигуряване на достъп до обществен път на трети лица, чиито имоти са в зоната на въздействие на съоръжението, е изрично посочено в чл.5 сек. 1 т. 9 от Закона за строителството. Следователно не може да има ситуации, при които в резултат на застрояването на парцела съседите да загубят достъп до обществения път или този достъп да е прекомерно ограничен.

Това означава, че трети страни - страни в производство за разрешение за строеж - могат да изискват въз основа на посочената разпоредба такава форма на строителната инвестиция, която да им осигури достъп до обществен път.

От друга страна, други собственици на съседни имоти, които не са страни в производството за разрешително за строеж (тъй като техните имоти не са в зоната на въздействие на строящата се конструкция), не могат да изискват достъп до обществен път в връзка с текущия строителен проект. В такава ситуация единственото решение за тях е учредяването на сервитут на пътя, необходим по реда на чл. 145-146 k.c.

Също така често се случва в парцела, където е планирана строителна инвестиция, трети лица вече да имат право на пътен сервитут.Тогава възниква въпросът дали съществуването на такива сервитути изключва възможността за развитие на този имот. Според съдебната практика не. В решението си от 17 юни 2015 г. (референтен номер II OSK 2766/13) Върховният административен съд реши, че учредяването на сервитут не пречи на инвеститорите да развиват обременения с тежести недвижим имот по принцип, а само да планират инвестицията в такъв начин, който няма да противоречи на установения закон, например чрез друг начин на развитие на земята (на ръба на пътя).

Важно е, че защитата на трети страни при достъпа до обществен път се отнася само за достъп, който е официално гарантиран в съответствие със закона, а не за действителен достъп по какъвто и да е неформален от правна гледна точка начин (когато няма законно право на използвай достъп).

Правно основание:

  • Закон от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (т.е. Вестник на законите от 2020 г., т. 1740 с измененията)
  • Закон от 7 юли 1994 г. Закон за строителството (т.е. Вестник на законите от 2020 г., точка 1333, с измененията)
  • Закон от 27 март 2003 г. относно пространственото планиране и развитие (т.е. Вестник на законите от 2020 г., т. 293, с измененията)
  • Закон от 21 март 1985 г. за обществените пътища (т.е. Вестник на законите от 2020 г., т. 470 с измененията)

Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Категория:

Експлоатация на къщата