Кой може да купи парцел земя? Не е нужно да сте фермер, за да купите парцел по-малък от 1 ха. Местоположението му обаче определя дали и кога може да бъде продаден и дали купувачът трябва да обработва земята като фермер.

Търговията със земеделски имоти е регламентирана в Закона за оформяне на земеделската система (наричан по-нататък UKUR). Съгласно неговите разпоредби купувач на земеделски имот по правило може да бъде само отделен земеделски стопанин. От 26 юни 2019 г. обаче законът въведе няколко решения за облекчаване на ограниченията за закупуване на земеделски имоти.

Съдържание

  1. Дефиниция на земя и ферма
  2. Покупка на земеделски парцел до 0,3 ха
  3. ГАЛЕРИЯ: вижте проекти на животновъдни и стопански постройки
  4. Закупуване на местообитание до 0,5 ха
  5. Покупка на земеделски парцел до 1 ха - какви са последствията за купувача
  6. Покупка на земеделски парцел от 1 ха - предимно за фермери
  7. Построяване на къща в земеделски парцел - кога е възможно

Дефиниция на земя и ферма

Земеделски недвижими имоти (земеделска земя), съгласно дефиницията, са недвижими имоти, които се използват или могат да се използват за селскостопанско производство в областта на растениевъдството и животновъдството, включително градинарство, производство на плодове и риба. Съгласно Закона за устройство на земеделието земеделските имоти не включват земи, разположени в територии, определени в устройствените планове за неземеделски цели (дори ако все още се използват като такива).

Стопанство според дефиницията е земеделска земя заедно с горска земя, сгради или части от тях, оборудване и добитък, ако те съставляват или могат да съставляват организирана стопанска единица, както и правата, свързани с управлението на фермата. За целите на разпоредбите на Закона за оформяне на селскостопанската система се приема, че площта на земеделската собственост, съставляваща такова стопанство, не може да бъде по-малка от 1 ха.

Покупка на земеделски парцел до 0,3 ха

Съгласно чл. 1а точка 1 лит. б) UKUR неговите разпоредби не се прилагат за земеделски недвижими имоти с площ по-малка от 0,3 ха (т.е. до 2999 m2, тъй като площта на парцелите е определена в хектари с точност на изписване до 0 .0001 ха). Такива земеделски парцели могат да бъдат закупени от всеки и това не включва нито задължение за извършване на земеделска дейност, нито периодична забрана за продажбата им.

За съжаление, отделяне на парцел с площ под 0,3 ха от земеделски имот е възможно само в особените случаи, посочени в чл.93 сек. 2а от Закона за управление на недвижимите имоти (когато парцелът е предназначен за разширяване на съседен недвижим имот или се урегулират границите между съседните имоти), освен ако се касае за премахване на съсобственост върху недвижим имот, застроен най-малко с две сгради, издигнати въз основа на разрешение за строеж, ако делбата се състои в отделяне за отделни съсобственици, посочени в общата молба, на сгради с необходимите за целите на тези сгради парцели (чл. 95 от Закон за управление на недвижимите имоти).

Така че ще бъде трудно да се намери земеделски парцел за продажба с площ не по-голяма от 2999 m22.

ГАЛЕРИЯ: вижте проекти на животновъдни и стопански постройки

Проект IGC08 Животновъдна и битова сграда, инж. Ричард Фабровски. На приземния етаж има животновъдно и битово помещение и навес. На тавана - сервизно помещение. Вижте този дизайн

Закупуване на местообитание до 0,5 ха

Въпреки че няма да намерим нищо за такива недвижими имоти в Закона за устройство на земеделието, обаче - съгласно чл. 11, т. 1 от Закона за спиране на продажбата на недвижими имоти от земеделския фонд на Държавното съкровище и за изменение и допълнение на някои закони разпоредбите в сила от 30 април 2016 г. - разпоредбите, ограничаващи оборота на земеделска земя, не се прилагат в няколко случая. Така че можете да закупите земеделска земя, която:

  • не надвишават общо 0,5 ха (ако се състоят от няколко парцела, продавачът следва да представи декларация пред нотариуса, че образуват организирано цяло) и
  • на 30 април 2016 г. са били заети за жилищни сгради и сгради, постройки и устройства, които в момента не се използват за селскостопанска продукция (поради което е необходимо да се направи повторно изявление от продавача на местообитанието, че сградите вече не са използва се за земеделски цели, но в имота може да има обзаведена домашна градина.Поради това местообитанието трябва да бъде благоустроено с поне една жилищна сграда, построена преди 30 април 2016 г., като всякакви други стопански постройки, постройки или съоръжения, разположени върху него, не могат да се използват в момента за земеделска продукция. За съжаление не е ясно какво е имал предвид законодателят, като е поставил в разпоредбата думата „текущо“ – дали означава датата на влизане в сила на разпоредбата (30.04.2016 г.) или датата на сключване на сделката. Поради това не е изключено нотариусът да се съгласи само да сключи договор за продажба под условие, без да е сигурен дали разпоредбите на Закона за устройство на земеделието не се прилагат за даден имот.

Покупка на земеделски парцел до 1 ха - какви са последствията за купувача

Чл. 2а сек. 3, т. 1а от UKUR позволява закупуване на земеделска земя с площ под 1 ха - т.е. до 9999 м2 - от лица, които не са индивидуални земеделски стопани.

При решение за закупуване на земеделски имот с площ по-малка отот 1 ха, но същевременно равна или по-голяма от 0,3 ха (0,5 ха в случай на местообитание, което отговаря на условията описано по-горе), трябва да запомните няколко изключително важни въпроса.

Вижте още: Съсобственост върху недвижими имоти. Какво ще кажете за договора и данъка, когато купим къща заедно

На първо място, в случая не се изключва правото на предпочтително изкупуване или правото на закупуване на упълномощения арендатор на земята, а при липса на такъв - Националния център за подпомагане на земеделието, съкратено KOWR (член 3 от UKUR). Следователно страните по сделката първо сключват при нотариуса договор за продажба под условие. Само ако директорът на KOWR не представи нотариално заверена декларация за закупуване на даден имот в едномесечен срок (т.е. се откаже от преимущественото изкупуване), ще може да се сключи договор за разпореждане със собствеността върху земеделския имот и сделката ще бъде сключена. Датата на подаване на тази декларация е денят на публикуването й в сайта на KOWR Public Information Bulletin (изпраща се и с препоръчана поща с обратна разписка до продавача). Забележка: правото на предпочтително изкупуване няма да се прилага, когато земеделският имот се продава на лице, близко до продавача, т.е. низходящи, възходящи, братя и сестри, деца на братя и сестри, братя и сестри на родители, съпруг, осиновител и осиновени и доведени деца.

Второ, ако закупеният имот се намира в селски район, тогава:

  • за период от най-малко 5 години от покупката на имота ще трябва да управлявате стопанство, включващо закупения земеделски имот (когато купувачът е физическо лице, той трябва да управлява фермата лично). Това означава, че ако закупеният парцел под 1 ха е единственият земеделски имот на купувача, той не е длъжен да стопанисва стопанство. Но ако той вече е притежавал земеделска земя и е закупил друг такъв парцел в близост и общата им площ е 1 ха или повече, то на основание чл. 2b сек. 1 UKUR, купувачът ще бъде длъжен да управлява така създадената ферма най-малко пет години;
  • Няма да бъде възможно да се продаде или да се даде във владение преди изтичането на пет години от покупката, освен ако KOWR не се съгласи (член 2b, параграфи 2-3 от UKUR). Тази забрана важи за купувача, независимо дали е закупил само един земеделски имот, не по-голям от 1 ха, или има повече.Заявлението за съгласие за продажба - адресирано до директора на KOWR - трябва да бъде обосновано от важен интерес на собственика/постоянен ползвател на земеделски недвижим имот или от обществен интерес. Съгласието се дава под формата на административно решение, което може да се обжалва пред министъра на земеделието.

Преди изменението на закона от юни 2019 г. забраната за продажба на придобита земеделска земя беше в сила за 10 години от датата на закупуване. Въпреки това, ако някой е закупил земеделски имот тогава, тогава - съгласно преходните разпоредби - той сега е ограничен до петгодишна забрана.

Важно е, че има изключения от горните правила. Съгласно чл. 2b сек. 4 UKUR петгодишна забрана за продажба и заповед за земеделие не се прилагат за земеделски недвижими имоти:

  • намира се в административните граници на града;
  • продадено на любим човек;
  • наследено.

Защо е цялата тази караница? По този начин законодателят иска да предотврати закупуването на земеделски недвижими имоти от лица, чиято цел не е да управляват стопанство, а да получат финансови облаги, свързани със собствеността върху такива недвижими имоти (например по отношение на преференциални правила за социално осигуряване или капитал инвестиции).Следователно по-големи земеделски имоти могат да бъдат закупени само от фермери, въпреки че има някои изключения.

Покупка на земеделски парцел от 1 ха - предимно за фермери

Земеделски имоти от 1 ха (т.е. по-големи от 9999 m2) могат да бъдат закупени само от индивидуални фермери, т.е. хора, които имат подходяща земеделска квалификация, притежават и управляват ферма лично и са живели най-малко пет години в общината, в която се намира един от земеделските имоти, включени в това стопанство. В случай на придобиване с цел съпружеска собственост е достатъчно единият от съпрузите да отговаря на тези изисквания.

Въпреки това дори фермерите имат някои ограничения - площта на закупените от тях земеделски имоти, заедно с площта на земеделската земя, включена в семейното стопанство, не може да надвишава 300 хектара земеделска земя. В допълнение, KOWR също има право на предпочтително изкупуване - с изключение на ситуацията, когато семейната ферма е разширена в резултат на закупуване на земеделски недвижим имот и закупеният недвижим имот се намира в същата община, където живее купувачът или в граничеща с него община.

Прочетете също: Деземеделски парцел. Как да преустроите земеделски парцел в парцел за строителство>

Има няколко изключения от горните правила, изложени в чл. 2а сек. 3 UKUR. На първо място земеделски имот може да се продава на лице, близко до продавача, дори и да не е земеделски производител. Можете също да го закупите на търг на съдия-изпълнител (но KOWR има право да го закупи).

Друга възможност е да закупите земеделска земя със съгласието на KOWR (член 2a(4) от UKUR). Заявление в този случай може да бъде подадено от продавача, но тогава той трябва да докаже, че не е имало желаещи земеделски стопани да закупят този земеделски имот на определена цена, а освен това купувачът трябва да се задължи да извършва земеделска дейност в него.

Ако заявлението за разрешение е подадено от купувача, то трябва да е лице, което възнамерява да създаде семейна ферма, притежава квалификациите за земеделие, посочени в чл. 6 UKUR и се задължава да отглежда и живее пет години в тази ферма.

Трябва също така да знаете, че закупуването на земеделски имоти е в противоречие с разпоредбите на Закона за оформяне на земеделската система - особено без уведомяване на лицето с право на предпочтително изкупуване, без съгласието на KOWR или въз основа на фалшиви документи - е невалиден. Въпреки това, ако купувачът на земеделски недвижим имот не изпълни задължението си да управлява ферма в продължение на пет години, KOWR може да сезира съда за придобиване на собственост върху този недвижим имот срещу заплащане на цена, съответстваща на пазарната му стойност.

Категория:

Експлоатация на къщата