Освобождаването на сюжета не винаги е възможно и често отнема много време. Купуването на парцел с надеждата, че ще построите къща на него, може да бъде много рисковано. Проверете дали е възможно да се преустрои земеделски парцел в парцел за строителство.

Преди да решим да закупим земеделски парцел, трябва да сме запознати със законовите ограничения за закупуване на такава земя и реализиране на строителни проекти върху нея. Процедурата по премахване на парцела може да се окаже тромава и продължителна или дори невъзможна.

Съдържание

  1. Възможно ли е да се строи върху земеделски парцел?
  2. Освобождаване на парцела - промяна на местния устройствен план
  3. Освобождаване на парцела - заявление за изменение на местния устройствен план
  4. ГАЛЕРИЯ: вижте проекти на стопански постройки
  5. Освобождаване на парцела - процедура за промяна на местния план
  6. Деземеделски парцел етап II - изключване на земята от селскостопанско производство
  7. Заявление за изключване на земя от земеделско производство
  8. Освобождаването на парцела струва
  9. Освобождаване на парцела - получаване на устройствено решение
  10. Символи, използвани в поземления регистър

Възможно ли е да се строи върху земеделски парцел?

Ако земеделският парцел се намира извън града, ние ще бъдем принудени да преминем през двуетапна процедура за деземеделство, въпреки че не всички нейни елементи ще се изискват във всеки случай.

Преустройството на земеделски парцел в парцел за строителство става на два етапа:

  • Първи етап - промяна на предназначението на земята чрез промяна на местния устройствен план или получаване на решение за условията за застрояване.
  • Втори етап - изключване на земята от земеделско производство.

Съгласно чл. 6 сек. 1 от Закона за опазване на земеделските и горските земи за неземеделски цели, на първо място земите, отбелязани в регистрите като пустеещи, а при липса на такива - други земи с най-ниска производствена полезност.

Освобождаване на парцела - промяна на местния устройствен план

Първият етап от процеса на премахване на земеделието от парцела следва правилата, определени в Закона от 27 март 2003 г. за пространствено планиране и развитие. То протича по два начина в зависимост от това дали за дадена територия има действащ местен устройствен план (по-нататък местен устройствен план). Следователно първото действие трябва да бъде да се определи дали земеделският парцел е обхванат от местния план.За да направите това, отидете в офиса и вземете необходимата информация там. В офиса можем да направим следните уговорки:

  • парцелът е обхванат от местния устройствен план и в този план е предназначен за земеделски цели - тогава е необходимо да се извърши процедурата по изменение на местния устройствен план;
  • парцелът не е обхванат от местния устройствен план - тогава е достатъчно да получите решение за условията на застрояване.

Освобождаване на парцела - заявление за изменение на местния устройствен план

Промяната на местния устройствен план е доста трудна и със сигурност отнема много време. За да започне процедурата за промяна на плана, трябва да се подаде подходящо заявление до ръководителя на общината, кмета или президента на града.

Законът не уточнява съдържанието на такова искане. Със сигурност писмото трябва да съдържа: име и фамилия/име на заявителя и неговия/нейния адрес, спецификация на имота, който ще се променя, начин за изменение на местния устройствен план, обосновка за такава промяна.Към заявлението е добре да приложите извлечение или чертеж от актуалната кадастрална карта, извлечение от имотния регистър и основна карта на недвижимия имот.

Някои общини и градове публикуват формуляри за кандидатстване за промяна на местния устройствен план на своите уебсайтове. Използването на тези формуляри обаче не трябва да се разглежда като задължение, а като улеснение.

Подадената кандидатура е постулативна. Това означава, че разглеждането му не е поставено в никакъв срок. За признаването му не се прилагат разпоредбите на Административнопроцесуалния кодекс. Следователно ръководителят на общината, кметът или президентът на града може да не отговори на подадената молба дълго време. Разбира се, може да се окаже, че съответните действия ще бъдат предприети по-рано от органа.

ГАЛЕРИЯ: вижте проекти на стопански постройки

Проект GC59a Стопанска сграда, арх.Марек Домбровски. Малка стопанска постройка, идеална за парцели за отдих и служители. Едно просто тяло, покрито с двускатен покрив, ще се впише във всяка среда. Вижте този дизайн

Освобождаване на парцела - процедура за промяна на местния план

Ако молбата ни бъде приета, процедурата за промяна на местния план започва. Подобно е на процедурата по приемане на нов план. Трябва да се подчертае, че собствениците на земя не оказват значително влияние върху хода на целия процес на обезвреждане на парцела. Промяната на местния устройствен план не е индивидуален административен въпрос. Комуната или градът действа в случая, изпълнявайки собствената си задача. Поради това е важно да следите всички съобщения относно промяна на плана, публикувани в местната преса и/или в градската или общинската служба. Това ще ни позволи да повдигнем всякакви възражения своевременно, ако намеренията на плана са несъвместими с нашите очаквания. Резервациите могат или не могат да бъдат разгледани от общинския или градския съвет.

Най-важните стъпки в процеса на промяна на местния устройствен план са:

a) приемане от общинския или градския съвет на решение за пристъпване към изменение на местния план;

b) публикуване на съобщения в местната преса и чрез обявяване на началото на промяната на плана, заедно с посочване на крайния срок, не по-кратък от 21 дни, за подаване на заявления към плана;

c) разработване на проект за местен план заедно с разглеждане на подадените заявления;

d) искане на необходимите становища и договорености;

e) получаване на съгласие за промяна на предназначението на земеделска и горска земя за неземеделски и негорски цели, ако това се изисква от отделни разпоредби - в съответствие със Закона от 3 февруари 1995 г. за защита на земеделските и горските земи земя, съгласието за промяна на предназначението на земята изисква:

- земеделска земя, представляваща I-III клас земеделска земя, ако площта й, предназначена за такова ползване, надвишава 0,5 ха,

- горска земя, собственост на Държавната хазна,

- друга горска земя.

Органите, компетентни да дадат съгласие за промяна на предназначението са съответно:

- министър, отговарящ за развитието на селските райони,

- министър, отговарящ за околната среда,

- маршал на воеводството, съгласието може да бъде дадено след получаване на становището на земеделската камара.

f) представяне на проекта за местен план;

g) разглеждане на коментари, представени по проектоплана - тези коментари могат да бъдат изпратени от всеки, т.е. физически и юридически лица, както и организационни единици, и не е необходимо да се демонстрира правен интерес, за да се изпрати тях;

h) приемане на местния устройствен план.

Ако стойността на имота се е увеличила в резултат на промяната в местния устройствен план, е възможно да се събере такса за планиране от неговия собственик. Това се случва при продажба на парцела. Таксата е еднократна, размерът й е определен в плана, но не може да надвишава 30% от увеличението на стойността на имота.

Деземеделски парцел етап II - изключване на земята от селскостопанско производство

Следващият, втори етап от процедурата за деземеделие на парцела е изключването на земята от земеделско производство. Изключването на земята от селскостопанското производство означава започване на земеползване, различно от земеделско или горско стопанство. То може също да се състои в изоставяне на съществуващото земеделско или горско производство.

Промяната на земеползването е фактическо действие, което поражда правни последици под формата на официално изключване на земя от земеделско или горско производство. В някои случаи подобна промяна на предназначението зависи от получаването на подходящо административно решение, позволяващо изключване на земята от земеделско производство. Това е предвидено в Закона от 3 февруари 1995 г. по опазване на земеделските и горските земи. Той налага задължение за получаване на административно решение относно земя с висок оценъчен клас или произход, ценна за земеделско производство. Изисква се решение за изключване от земеделско или горско производство:

  1. земеделска земя, съставена от почви с минерален и органичен произход, класифицирани в класове I, II, III, IIIa, IIIb, и земеделска земя от класове IV, IVa, IVb, V и VI, съставена от почви с органичен произход;
  2. под рибни езера и други водни тела, използвани изключително за селско стопанство;
  3. под селскостопански сгради и други сгради и устройства, използвани изключително за селскостопанско производство и преработка на храни;
  4. под сгради и съоръжения, използвани директно за селскостопанско производство, признати като специален раздел, съгласно разпоредбите за данъка върху доходите на физическите лица и корпоративния подоходен данък;
  5. селски паркове и под дървета и храсти в средата на полето, включително ветрозащитни прегради и устройства против ерозия;
  6. семейни градини и ботанически градини;
  7. под устройствата на: мелиорация на водите, защита от наводнения и пожари, водоснабдяване на селското стопанство, канализационна система и канализация и обезвреждане на отпадъци за нуждите на селското стопанство и жителите на селските райони;
  8. рекултивирано за земеделие;
  9. торфища и езера;
  10. под пътища за достъп до земеделска земя;
  11. горска земя, предназначена за неземеделски и негорски цели.

Заявление за изключване на земя от земеделско производство

За да получите съответното решение, трябва да подадете заявление за изключване на земя от земеделско производство. Представя се на старостата, компетентен по местонахождението на недвижимия имот. Много офиси използват формуляри за кандидатстване, което опростява процедурата.

Заявлението трябва да включва името на кандидата и целта, за която земята трябва да бъде изключена от земеделско производство (напр. за еднофамилни жилища, многофамилни жилища).Окончателното решение за условията за застрояване се прилага към заявлението, ако за земята не е приет местният устройствен план. Освен това документ, удостоверяващ правото на разпореждане с недвижимия имот, план за застрояване на парцела с разпределението на инвестиционната площ по класове и полезни площи, документ, позволяващ да се определи стойността на земята, предмет на изключване и извлечение от да се приложи имотният регистър.

Заявление за изключване на земя от селскостопанско производство може да бъде подадено от собственика, както и от администратора или плодоползвателя, постоянния плодоползвател, наемателя на недвижими имоти и автономния владелец.

Освобождаването на парцела струва

Изключването на земя от земеделско производство е свързано с необходимостта от заплащане на такси за изключване и годишни такси. Законът за опазване на земеделските и горските земи описва подробно как се изчисляват горепосочените суми. Размерът им зависи от класа, произхода и площта на изключената земя.

Цената за обезвреждане на парцела е например за 1 хектар:

  • за клас I обработваема земя - 437 175 PLN,
  • за клас II обработваема земя - 378 885 PLN,
  • за обработваема земя клас IIIa - 320 595 PLN.

Горното плащане се намалява със стойността на земята, определена според пазарните цени в даден град. Прилага се стойността на земята към датата на действителното изключване от производството. Таксата се заплаща в срок до 60 дни от датата на влизане в сила на решението за изключване на земята от земеделско производство. Ако отнемането на земя от земеделско производство е извършено в противоречие с разпоредбите на закона, на извършителя на изключването се налага такса в двукратен размер на дължимия размер. Ако нарушението не се отнася до земя, определена за неземеделски или негорски цели в местния устройствен план, таксата се увеличава с 10%.

Друг разход, свързан с обезвреждането на парцела, са годишните такси, съставляващи 10% от еднократната такса.Годишната такса се заплаща за 10 години, в случай на окончателно изключване от земеделско производство. В случай на непостоянно изключване от земеделско производство, годишната такса се заплаща за целия период на изключване, не по-дълъг от 20 години.

В случай на продажба на земя, задължението за плащане на вноските и годишните такси е на купувача. Законът предвижда две освобождавания от задължението за заплащане на горепосочените разноски. Това се отнася до изключването на земя от земеделско или горско стопанство за жилищни цели:

1) до 0,05 ха за еднофамилна къща

2) до 0,02 ха на жилище в случай на многофамилна сграда

Изключването на земя от селскостопанско производство завършва процедурата по трансформиране на земеделска земя за цели, различни от селскостопанска или горска. Положителното приключване на тази процедура позволява на инвеститора да кандидатства за разрешение за строеж.

Освобождаване на парцела - получаване на устройствено решение

Освобождаването на парцела е много по-лесно, когато имотът не попада в обхвата на местния устройствен план. В такава ситуация трябва да се вземе решение за условията на строеж. За тази цел трябва да се подаде заявление за създаване на условия за застрояване в градската или общинската служба. Много общини и градове използват официални формуляри за кандидатстване, което улеснява откриването на процедурата. Заявката трябва да съдържа:

  • данни за идентификация на кандидата (име и адрес),
  • идентификационни данни на планираната инвестиция (предназначение на площта и съоръжението и точното му местоположение),
  • характеристики на инвестицията (технически параметри, търсене на комунални услуги, метод на отопление, метод на изхвърляне или изхвърляне на канализацията, метод на изхвърляне на отпадъци).

Заявлението може да бъде подадено от всяко лице. Не е задължително да е настоящият собственик на имота.Това се дължи на факта, че решението за условията за застрояване не създава права върху земята и не нарушава правото на собственост. Освен това заявление за даден имот може да бъде подадено от няколко различни субекта. Това не пречи на воденето на производството. Всички заявки могат да бъдат разгледани. В такъв случай копие от решението се връчва на всички останали кандидати и на собственика или постоянния ползвател на парцела.

Заявлението подлежи на гербов налог в размер на 598 PLN. Собственикът или постоянният плодоползвател на имота, за който се отнася молбата, е освободен от него.

Решението за условията за строеж се издава от ръководителя на общината, кмета, президента на града след съгласуване с органите, посочени в чл. 53 сек. 4 от Закона за устройство на територията. Те включват органи, компетентни по опазването на земеделските и горските земи и отвеждането на водите - по отношение на земите, използвани за земеделски и горски цели по смисъла на разпоредбите за управление на недвижимите имоти.Споразумението се изготвя под формата на решение, което следва да бъде издадено в рамките на 2 седмици. Ако в този срок органът не изрази позицията си, договореността се счита за сключена. Решението може да се обжалва от заявителя - инвеститор.

Издаване на решение за условията за строеж е възможно само при съвместно изпълнение на следните условия:

1) поне един съседен парцел, достъпен от същия обществен път, е устроен по начин, който позволява определяне на изискванията за ново застрояване по отношение на продължаване на функциите, параметрите, характеристиките и показателите за застрояване и застрояване на земята, включително размери и архитектурна форма на сградите, строителни линии и интензивност на използване на земята;

2) сайтът има достъп до обществен път;

3) съществуващите или планираните съоръжения на парцела са достатъчни за строителния проект;

4) зоната не изисква съгласие за промяна на предназначението на земеделска и горска земя за неземеделски и негорски цели, или подлежи на съгласие, получено при изготвяне на местни планове, които са изтекли съгласно ЗУТ Действай;

5) решението е в съответствие с отделни разпоредби,

6) строителният проект няма да бъде разположен в района:

  • във връзка с което решението за определяне на местоположението на стратегическа инвестиция в преносната мрежа е забранено изграждането и поддържането на сгради, предназначени за обитаване от хора,
  • контролирани зони от двете страни на тръбопровода,
  • зони за безопасност от двете страни на тръбопровода.

Изискването, посочено в точка 1, не се прилага за селскостопански сгради, в случай че площта на фермата, свързана с тези сгради, надвишава средната площ на ферма в дадена община.

Възможно е да се обяви изтичане на разрешението за строеж. Това се случва, когато друго лице е получило разрешение за строеж или когато за тази територия е приет местен план със съдържание, различно от издаденото решение.

Промяна в местния устройствен план или получаване на устройствено решение води до промяна в предназначението на земеделска земя за неземеделски цели.

Категория:

Експлоатация на къщата