Обясняваме как да подновите разрешение за строеж, което е изтекло. Извършването на строителни работи след изтичане срока на разрешението за строеж се третира като неразрешен строеж. Последствията могат да бъдат сериозни. Какво трябва да направите, за да продължите законно строителството? Колко време отнема получаването на ново разрешение за строеж?

Случва се инвеститорът да не може да започне строителни работи известно време или трябва да спре строителството. Разрешението за строеж е валидно за 3 години. След този срок разрешението за строеж изтича. В такива ситуации започването или връщането към изпълнението на инвестицията е възможно само след изпълнение на определени условия.

Съдържание

  1. Когато изтече разрешението за строеж
  2. Когато можете да смятате, че строителството е в ход
  3. Производства по изтичане на разрешение за строеж - кой и как ги води
  4. Има ли значение причината за спиране на строителството
  5. Как да започна строеж или да се върна към него след изтичане на разрешението - два начина
  6. Как да кандидатствате за ново разрешение за строеж
  7. Как да получа разрешение за възобновяване на строителството
  8. Последици от строителство след изтичане на разрешението за строеж

Над 6000 готови дизайна на къщи - ВИЖТЕ>

Когато изтече разрешението за строеж

Съгласно чл. 37 сек. 1 от Закона за строителството решението за разрешение за строеж се прекратява по силата на закон, ако строежът:

  • не е започнало преди изтичането на 3 години от датата, на която това решение е станало окончателно (окончателно), или
  • беше прекъснато за повече от 3 години.

Тригодишният срок на валидност на разрешението за строеж не може да бъде удължаван или възстановяван по никакъв начин. Следователно по правило изтичането му води до абсолютна загуба на правата, съдържащи се в решението за разрешение за строеж.

Чл. 37 сек. 1 е основание за образуване на производство за изтичане срока на разрешението за строеж и за издаване на съответното решение.

Когато можете да смятате, че строителството е в ход

Решението за прекратяване на разрешение за строеж е да се спре или да не се започне строителство. В резултат на това всяка дейност, която може да се счита за строителство, прекъсва 3-годишния период на валидност на разрешителното.

Съгласно чл. 41 от Закона за строителството моментът на започване на строителството е започването на подготвителните работи, които включват:

  • геодезическо маркиране на обекти в полето;
  • подравняване на терена;
  • устройство на строителната площадка заедно с изграждането на временни съоръжения;
  • връзки към мрежата на техническата инфраструктура за строителни цели.

Възниква въпросът дали действията, които предприемаме по-късно, също могат да се считат за строителство. Съгласно определението, съдържащо се в чл. 3, т. 6 от Закона за строителството, строежът е изграждането на строителен обект на определено място, както и неговото преустройство, пристрояване и надстрояване. Наредбите не дават еднозначен отговор на въпроса какви дейности могат да се считат за строежи. Имайки предвид общоприетото, речниково значение на термина строителство, следва да се приеме, че той се отнася за всички действия на инвеститора, насочени към изграждането на сграда. Също така е важно дали тези работи са необходими за правилното изпълнение на съоръжението.

На практика е достатъчно инвеститорът да извършва строителни работи например на всеки 2,5 години и да вписва датите на извършването им в строителния дневник. Тогава разрешението за строеж няма да изтече, дори ако строителството продължи много години.

Когато строителството касае няколко обекта, разрешението за строеж не изтича, ако се работи поне на един от тях.

Производства по изтичане на разрешение за строеж - кой и как ги води

Правилото е, че производството по изтичане на решението за разрешение за строеж се образува служебно от същия орган на публичната администрация, който е издал решението за разрешение за строеж, т.е. от старостата, а в градовете с окръжни права - от президент на града .

Въпреки това е допустимо образуването на производство в този случай по искане на т.нар. упълномощен субект. Само лице с правен интерес от изтичането на срока на разрешението за строеж може да бъде лицето, на което разрешението за строеж изтича. С подаване на заявление за изтичане срока на разрешение за строеж, такова лице става страна в производството по това дело.

На практика най-често инициатор на въпросното производство и същевременно единствена страна в това производство е инвеститорът.Неговият правен интерес от започване на такова производство е очевиден и лесен за доказване: официална декларация за изтичане на първоначалното разрешение за строеж ще му позволи да кандидатства за ново разрешение за строеж, въз основа на което ще може да започне законно строителство.

Административните органи често допускат грешка, като приемат, че страните в производството за изтичане на разрешението за строеж са същите субекти, които са участвали в предходните производства за издаване на разрешение за строеж, т.е. инвеститор и собственици, постоянни ползватели или администратори на недвижими имоти, намиращи се в зоната на въздействие на обекта. Междувременно - както е посочено от Върховния административен съд в решението от 7 юли 1998 г. (преписка № II SA 1676/87) - производството за определяне на изтичането на разрешението за строеж е отделно производство по отношение на производството за предоставяне на същото разрешение.

За административните органи определянето на срока на разрешение за строеж е едно от най-тежките производства по строителния закон.Органът трябва да събере достатъчно убедителни доказателства, че строителството е прекъснато повече от 3 години. Въпреки че посочването, че инвеститорът не е започнал строителство в рамките на 3 години, на практика не би трябвало да създава големи затруднения (достатъчно е да се посочи дали в рамките на 3 години е извършена някоя от дейностите, посочени в чл. 41 от Закона за строителството), в случай на значително напредване на строителните работи, определянето на прекъсванията в текущите работи вече не е толкова просто и ясно. Още повече, че в съдебната практика се подчертава, че решението може да бъде обявено за изтекло само когато строежът несъмнено е бил прекъснат за определен период от време. Времето на прекъсване на строителството не може да се предположи и следователно не може да има съмнения относно този факт (Решение на Върховния административен съд от 8 март 2007 г.; референтен номер II OSK457/06).

Основният документ, който позволява на органа да докаже изпълнението на строителните работи, е строителният дневник, т.е. официален документ за хода на строителните работи, както и за събитията и обстоятелствата, настъпили по време на изпълнението на строителните работи.Задължението за провеждането му е на ръководителя на строителството. Съдържанието на строителния дневник използва т.нар презумпция за верност на съдържащите се в него данни. Следователно административен орган не може произволно да отхвърли, без да докаже противното, наличието на констатиран в официален документ факт. Само събирането на доказателства срещу съдържанието на строителния дневник може да подкопае презумпцията за достоверност на съдържащите се в него данни (решение на Провинциалния административен съд в Гливице от 18 февруари 2009 г., референтен номер II SA/Gl 1063/08). Истинността на съдържанието на строителния дневник може да бъде подкопана от различни доказателствени средства, включително показанията на свидетели, които имат най-пълни познания за обхвата на извършените работи, т.е. предимно участници в строителния процес. Такова доказателство ще бъде например свидетелството на ръководителя на обекта, че въведените работи не са действително извършени, или обратното - че работите са извършени с пропускане на записи в дневника.

Въпреки че административното решение, с което се обявява изтичането на разрешението за строеж, се отнася до разрешение, издадено по предходно дело, то се счита за решение, издадено по ново дело и е решение на първа инстанция.Това означава, че имаме право да го обжалваме в рамките на 14 дни от датата на доставка.

Има ли значение причината за спиране на строителството

Съдебната практика изразява позицията, че причините за незапочване на строителни работи или тяхното прекъсване за период, по-дълъг от 3 години, не са от значение за определяне на изтичането на разрешението за строеж (решение на Върховния административен съд в Катовице от юли 5, 2001, референтен номер II SA/Ka 1942/99).

Изключение прави ситуацията, когато прекъсването на строителството или незапочването на строителни работи е причинено от действия на орган на публичната администрация или съд. Това се отнася например до спиране от страна на съда на изпълнението на решение за разрешение за строеж в ситуация, в която съществува риск от значителни щети, причинени от строежа или причиняване на последици, които са трудно обратими (съгласно чл. 61, § 3 от Закона за производството пред административните съдилища). Приема се, че подобна ситуация не би трябвало да доведе до негативни последици за инвеститора, поради което такова прекъсване на строителството не се включва в тригодишния срок на валидност на разрешението за строеж.

Следователно издаването на решение за спиране на изпълнението на окончателното решение за разрешаване на строителството прекъсва срока, посочен в чл. 37 сек. 1 от Закона за строителството (решение на Върховния административен съд от 10 юни 2005 г., реф. OSK 1269/04).

Как да започна строеж или да се върна към него след изтичане на разрешението - два начина

Ако разрешението за строеж изтече, строителството не може да започне или да се възобнови, докато не бъде издадено ново разрешение за строеж (член 37, параграф 2 от Закона за строителството). Вторият начин е получаване на разрешение за възобновяване на строежа по реда на чл. 51 сек. 4 от Закона за строителството.

Ключовият въпрос е да разграничим в кои ситуации трябва да кандидатстваме за ново разрешение за строеж и в кои да издадем решение за възобновяване на строителните работи. Това са напълно отделни решения, които се различават по наименование, правно основание и орган, упълномощен да ги издава. Можете да кандидатствате за ново решение за разрешение за строеж, когато строителните работи не са започнали.От своя страна, в случай на прекъсване на строителните работи, можем да продължим строителството само след издаване на решение за възобновяването им (това се потвърждава от решение на Върховния административен съд от 17 декември 2014 г., референтен номер II OSK 1311/13) .

Въпреки това, преди да подадем съответното заявление, трябва да се уверим, че старостата (президентът на града) обявява старото разрешение за изтекло (ако преди това не го е направил служебно).

Първо, трябва да подадем заявление до старостата, за да потвърдим изтичането на първоначалното разрешение за строеж. Затова ние подаваме заявление и приложения до общинската служба (кметството), доказващи, че строителството не е започнало преди изтичането на 3 години от датата, на която решението за разрешение за строеж е станало окончателно, или че строителството е било прекъснато за повече от 3 години. Най-доброто доказателство ще бъде строителен дневник с вписване кога и защо строежите са били изоставени. Може да са и свидетелства на участници в строителния процес или напр.нашите съседи по сградата. Самото разрешение за строеж е доказателство за това. Регистърът на такива разрешителни се води от старостата, но едва от 1999 г. Следователно, ако разрешението е например на 20 години, струва си да приложите копие от него към заявлението. В продължение на много години разрешителни се издаваха и от общини и районни служби, така че те трябва да имат регистри, т.нар. строителни книжки (водени са до края на 1994 г.).

След получаване на заявлението за изтичане на разрешението, старостата ще извърши процедурата на основание разпоредбите на Административнопроцесуалния кодекс. Не бива да чакаме повече от месец решението за изтичане на разрешението за строеж. Преди да продължим с по-нататъшни формалности, трябва да изчакаме, докато това решение стане окончателно. Това става след 14 дни от издаването му, при условие че никой не възрази срещу него. Само на този етап можем да пристъпим към нови формалности.

Как да кандидатствате за ново разрешение за строеж

За да получим ново разрешение за строеж, ние подаваме ново заявление до староста (президент на града) заедно с необходимата документация, която е:

  • 3 копия от плана за застрояване на парцела и архитектурния и строителен проект заедно със становища, договорености, разрешителни и други документи, изисквани от специални разпоредби, като например решение за изключване на земята от земеделско производство, съгласие на пътния администратор да направите изход от обществен път и т.н. ;
  • декларация за право на разпореждане с имот за строеж (подава се по образец);
  • решение за условия за застрояване (когато няма действащ местен план за територията);
  • или разрешение, предоставено на лице, действащо от името на инвеститора.

Можем да използваме стар проект, но трябва да сме сигурни, че отговаря на действащите разпоредби, особено на Закона за строителството и Закона за устройство на територията.Ако са необходими корекции, проектантът трябва да ги направи. Може също да е необходимо съгласуване, например с експерти в областта на противопожарната защита, здравето и безопасността при работа и санитарните условия.

Старостата ще провери пълнотата на заявлението, ще определи страните в производството и ще ни уведоми за започването му. Ако заявлението има формални недостатъци, старостатът ще ни се обади, за да ги коригираме в рамките на 7 дни. Ако не спазим този срок, заявлението няма да бъде разгледано. В случай на съществени недостатъци (напр. дефекти в дизайна), старостатът също ще ни се обади, за да ги допълним, като определи подходящ краен срок (обикновено достатъчно дълъг, за да имаме достатъчно време за това).

Теоретично старостатът има 65 дни, за да издаде разрешение за строеж. За съжаление, трябва да имате предвид, че преди да издадете разрешение за строеж, ще искате да потърсите становище от различни институции, като в горния срок не се включват периоди на спиране и забавяния, произтичащи от необходимостта от получаване на становища от други органи.Също така не включва закъснения, причинени от инвеститора (напр. изчакване заявлението да бъде допълнено въз основа на решение, издадено от старостата).

Можем да започнем строителството най-рано 14 дни след получаване на разрешителното и получаване на строителния дневник от старостата. Трябва също така да не забравяме да уведомим инспектора от областния строителен надзор за началото на строителството.

Как да получа разрешение за възобновяване на строителството

Издаването на решение за разрешаване на възобновяване на строителните работи е от компетентността на органите за строителен надзор. Следователно, ако сме извършили строителни работи и по някаква причина сме били принудени да ги прекъснем за период над 3 години, ние подаваме заявление за възобновяване на строителството до околийския инспектор по строителен надзор.

Към заявлението прилагаме проектната документация в три екземпляра, включително необходимите разрешения и договорености, становища и други необходими документи.Както при заявлението за ново разрешение за строеж, проектът трябва да отговаря на действащите разпоредби. Ето защо е наложително да проверим дали нищо не се е променило след получаването на първоначалното разрешение за строеж и, ако е необходимо, да помолим архитекта да направи необходимите корекции в проекта.

Към заявлението за подновяване на разрешението за строеж следва да приложим и декларация, потвърждаваща правото на разпореждане с недвижимия имот за целите на строежа и актуалните устройствени условия за парцела или извадка от валиден местен ур. устройствен план (последният документ не се изисква във всички офиси) . Заявлението се придружава и от декларация на проектанта, потвърждаваща съответствието на проекта с действащата нормативна уредба и актуално удостоверение, потвърждаващо вписването на автора на проекта в списъка на членовете на професионалното самоуправление и притежаваната квалификация.

Важно е, че издаденото на основание чл. 51 сек. 4 от Закона за строителството не се погасява, ако не бъдат взети. Институцията за изтичане на решението се прилага за разрешението за строеж (решение на Върховния административен съд от 17 юли 2020 г., референтен номер II OSK 555/20).

Последици от строителство след изтичане на разрешението за строеж

Извършването на строителни работи въз основа на невалидно (изтекло) разрешение за строеж ще се счита за неразрешено строителство. В такъв случай органът за строителен надзор може да образува производство, в резултат на което да поиска узаконяване на неразрешен строеж и да издаде решение за спиране на строителството (съгласно чл. 48 от Закона за строителството). Това решение може да бъде обжалвано. Изпращат се в 7-дневен срок на:

  • на областния инспектор по строителен надзор - ако решението е издадено от окръжния инспектор по строителен надзор, или
  • Главен инспектор на строителния надзор - ако решението е издадено от провинциалния инспектор на строителния надзор.

Надзорът може също така да разпореди разрушаването на съоръжението, както и да ни наложи висока глоба. Ето защо, ако вече е имало неразрешено строителство, струва си да докладвате волята да го легализирате сами.В такава ситуация органите за строителен надзор обикновено се въздържат от издаване на заповед за разрушаване и налагане на глоба, но това винаги се разглежда за всеки отделен случай.

Правно основание:

  • Закон от 16 март 2021 г. Административнопроцесуален кодекс (т.е. Вестник на законите от 2021 г., т. 735, с измененията)
  • Закон от 7 юли 1994 г. Закон за строителството (т.е. Вестник на законите от 2020 г., точка 1333, с измененията)

Категория:

Експлоатация на къщата