Трябва сами да проверим информацията за парцела, получена от продавача или с помощта на доверен агент по недвижими имоти или нотариус. Първо трябва да проверите кой е собственик на парцела и дали той не е обременен с ипотека или права на трети страни

Какво да проверите, преди да купите парцел за изграждане на къща? Какъв парцел да купя? Основното е да се уверите, че можете да постигнете своя дизайн на дома на мечтите върху него.

Кои парцели са най-търсени?

Парцелите за строителство извън града са най-търсени, обикновено на малко уединено място. Всеки мъж има различни изисквания. Когато клиент отговори на конкретна реклама, аз питам защо този сюжет, какво му хареса в него. И тогава обикновено чувам, че той се нуждае от мир, така че сюжетът трябва да е голям, 2-3 хиляди. м 2 . Но когато заставаме на него и клиентът вижда с какво ще трябва да се сблъска - защото това трябва да бъде подредено и поддържано - той променя решението си. Обикновено завършва на 1-1, 5 хиляди. м 2 .

Същото е и с квартала. Първо чувам: искаме да живеем далеч от хората. Но по време на разговорите се оказва например, че съпругът често си отива, а съпругата остава сама с децата, така че кварталът би бил полезен.

Имаше тенденция, че много хора се изнесоха от града, но животът го провери и същите хора се върнаха в градовете. Сега има тенденция за изграждане на по-малки къщи. Клиентите се научиха от опита от 2006-2008 г., когато взеха заеми за 110% и построиха големи къщи на големи парцели, сега знаят, че животът може да бъде различен. Къщата трябва да бъде построена, завършена и поддържана. Детски спални от 25 м 2 ? Няма такава нужда.

Какъв парцел да закупите: горски или голи?

Инвеститорите търсят голи парцели по-рядко. Възможно е да се развие земя, да се създаде тази зелена зона, но това изисква време. Мнозина дори търсят горски парцели.

Страхуват ли се инвеститорите да купуват горски парцели?

Те не искат да живеят в пустинята. Това са области, обхванати от плана за развитие. Например горски парцели с площ около 4 хиляди. м 2 с ограничение на застроената площ до 400 м 2 . Ако настоящият план за развитие предвижда жилища, е малко вероятно общината да го промени и няма да въведе трудна индустрия, услуги или депо.

А когато няма такъв план? Трябва да кандидатствате за строителни условия. Общината има проучване, подготвено за плана, в което е записано, в какви посоки ще отиде. От друга страна, общината може да промени проучването и да определи различен план. Затова е по-добре да потърсите парцели, които вече са обхванати от плана.

Купуват ли клиенти готови парцели, готови за развитие?

Повечето го правят. Ако някой планира бързо да започне да строи къща, би искал да има готови връзки или възможност да ги направи за кратко време. Ако купи парцел и знае, че няма да го строи няколко години, той не обръща внимание на подобни неща. Често клиентите предпочитат да плащат по-малко за земя и едва след известно време носят медиите, изграждат ограда. Добре е, когато новите собственици на група парцели далеч от главния път и мрежа организират медийното снабдяване заедно.

Информирате ли клиентите за подобни възможности? Да. Клиентите питат: Ще закупя парцел по-евтино, но какви са моите опции за свързване към мрежата? И аз им ги представям: „На главния асфалтов път има медии. Има 200 м до тях от този парцел, но има съседи наоколо, които имат същия проблем, моля, помислете. "

Въпреки че всеки може да закупи обработваема земя с по-малко от 0, 3 ха, не винаги е възможно де-земеделието. Трябва да разберете в общината

Клиентите питат кой ще им бъде съсед, когато купуват парцел?

Ако те са неразработени парцели, те не питат. Ако е изградено, да. Пристигат следобед, вечер, разглеждат какво се случва на съседните имоти, проверяват как са развити, дали къщите са завършени. От друга страна, продавачите хвърлят съсед, ако живеят до продадения парцел.

Значи мислят за сюжета като за инвестиция? Ако е в добре развит район, а съседите са културни, тогава имотът ще придобие стойност. Разбира се. Можете да построите красива вила, но ако съседът има кокошарник зад оградата, виещи кучета и каша, стойността на имота ще намалее значително и ще има проблем с продажбата.

И ако в квартала има кокетни сгради, които не предизвикват проблеми с безопасността, то имотът веднага расте в очите на купувачите.

Какво крият продавачите на парцели? В какви клопки можете да изпаднете, когато купувате парцел?

Продавачите обикновено нямат познания за плановете за развитие и правата за превенция на общината или държавните гори. Агентите за недвижими имоти, които познават района от години, се оказаха полезни тук. Те също знаят например къде и на каква дълбочина могат да бъдат подземните води, така че веднага ще подканят клиента, че на даден парцел е по-добре да не се строи къща с мазе.

Какво означава правото на първи отказ? Можете ли да загубите сюжета?

Губете не. Съставя се договор за условна продажба и такъв нотариален акт се изпраща на упълномощения орган. Ако има право на първи отказ, той може или не може да го упражни (има 30 дни да реши).

Колко може да струва услугата на брокера при закупуване на парцел?

5% от сумата на транзакцията. Ние събираме възнаграждението си само от едната страна на транзакцията. Ако имам договор с продавача, представлявам неговите интереси. Да, аз съм на разположение на купувача, защото той се интересува от имота на моя клиент, но може да не изисква например преговори в полза на него.

Какви документи трябва да бъдат проверени, преди да закупите парцел?

Проверяваме регистъра на земята и ипотеката дали продавачът е вписан в него. Ако не, защото например той е получил наследяване на недвижими имоти и все още не е разкрил правото си в книгата, нека изискаме документ, потвърждаващ, че е собственик (например нотариален акт за потвърждение на наследството).

Също така ще бъде полезно да се удостовери уреждането на данъчни задължения за закупуване на наследство / дарение / излизане от съвместна собственост.

Ние също трябва да проверим видовете земя в извлечението от поземления регистър, дали те не са обект на посоченото право на превалутиране.

Ако купувачът иска да използва заема, тогава той трябва да се съобрази с факта, че ще са необходими три договора: предварителен, който ще позволи на банката да започне процедурата, след това условно споразумение, което ще трябва да бъде изпратено до горската област / комуна, и накрая договор за трансфер, който задейства заема,

В общинската служба проверяваме дали парцелът е включен в устройствения план, който той предвижда, няма ли ограничения за сградата. Случва се клиентът вече да има дизайн на сграда с плосък покрив и това рядко е позволено в селските райони.

В дренажната система на poviat, струва си да проверите дали на парцела има дренажни устройства, които ще ограничат възможността за изграждане.

В някои ситуации сертификат от общината за покриване на района с ревитализация или от старейшината за заемане на парцела с опростен план за управление на горите все още е полезен.

Каква е разликата между офертата и цената на транзакцията?

Често чувам от продавачите: нека добавим нещо към цената, защото желаещите ще искат да се пазарят. Купувачите, от друга страна, предлагат много по-ниска сума от първоначалната. Те тестват издръжливост, "болка точка" на собственика. При такива преговори обикновено има много емоция и можете да прекалите, нарушавайки гордостта на продавача. Тогава няма връщане към преговорите.

Колко можете да спечелите от цена?

Максимум 5 до 10%.

Кога е най-подходящото време за закупуване на парцел?

Ако ще видим сюжета в края на пролетта или лятото, той е зелен и птиците пеят, харесваме всичко. Когато вземате решение за покупка, е лесно да направите грешка. Може да се окаже, че когато листата паднат в близката горичка, ние ще гледаме от прозорците на хола в рухналата ферма наблизо.

Така че не съдете заговор, когато е хубаво и всичко цъфти, само когато е грозно?

Да, най-добре е, когато не може да се влоши - студено, дъждовно. Ще видим дали водата прониква в земята и как изглежда пътя. Защото, ако имаме красива кола и я караме по непроходим път, ще стигнем до офиса с кал на покрива.

Какво още трябва да знаете?

Тази земя, също като помещенията, може да има товари, например сервитути. Винаги трябва да проверяваме документа за придобиване на собственост от настоящия собственик, например нотариален акт или съдебно разпореждане. Ако той е закупил земята като дарение или наследство, нека проверим дали има допълнителни резерви или провизии. Защото може би неговият предшественик е купил имот с сервитута на друг собственик или сервитута на необходимия път. Не всички тежести са оповестени в земния и ипотечния регистър. Не е достатъчно да проверите дали в книгата има ипотека.

Когато купуваме парцел, се сблъскваме с много неизвестни. Може би ще бъде по-лесно да си купите къща …

По-лесно е, защото в този случай повечето от посочените въпроси вече са проверени преди издаването на разрешението за строеж. И ако имаме конкретни планове за развитие и избран проект, трудностите се увеличават - тогава не можем да се ръководим от красотата на мястото и страхотното местоположение, но и дали можем да постигнем това, което бихме искали в него.

Пьотр Баран говореше

Категория:

Градинарство