Разберете какво представлява договорът за наем, какви задължения на страните включва и как да го съставите правилно? Малко хора осъзнават, че има начин да ползвате апартамент, къща или парцел практически безплатно. Интересното е, че и двете страни по договора печелят от такава сделка.

Какво е договор за наем?

Договорът за наем на помещение е уреден в чл. 710-719 от Гражданския кодекс. Състои се в това, че заемодателят се съгласява с безвъзмездното ползване от заемателя на дадено жилище за определено или неопределено време.Заемодател е лицето, което предоставя помещението за ползване, а заемател е лицето, което използва помещението за целите, посочени в договора. Гражданският кодекс не определя конкретна правна форма на договор за ползване на помещения и следователно такова споразумение може да бъде сключено и устно.

Характерното за договора за наем е неговата безвъзмездност. Това означава, че заемодателят не получава финансови ползи от тази дейност. Това обаче не означава, че заемодателят няма никакви ползи от сключването на такъв договор.

Това е идеално решение особено за тези, които имат свободен имот, но нямат време за формалностите, свързани с отдаването му под наем - освежаване на помещението, търсене на наематели, принудително наемане и др. Като решат да сключат при такъв договор заемодателят е сигурен, че някой бди над имота, покрива текущите разходи за поддръжка и реагира текущо на евентуални неизправности. Ето защо отдаването на жилище е популярно решение, особено в отношенията между членове на семейството или приятели - тогава собственикът може да бъде сигурен, че може да се довери на пазителя на имота.Разбира се, това не изключва възможността за сключване на договор за ползване на помещения от трети лица.

Кой може да сключи договор за наем?

Договор за кредит на недвижим имот може да сключи всяко физическо или юридическо лице. Също така е възможно помещенията да бъдат предоставени на заем например на фирма или неправителствена организация.

Важно! Не е задължително заемодателят на имота да е негов собственик. Заем може да бъде направен и от други лица, като например: наемател, лизингополучател, плодоползвател (лицето, на което помещенията са предоставени за ползване), всеки друг независим или зависим собственик на помещенията.

Може обаче да се случи, че за сключване на договор за заем на недвижим имот е необходимо съгласието на неговия собственик. Такъв ще бъде случаят, когато такова изискване произтича пряко от договора между собственика на апартамента и наемателя, наемателя или ползвателя. Следователно, за да се отпусне недвижим имот, може да е необходимо да се получи съгласие например от жилищна кооперация (кооперативен апартамент за наематели), администрацията на общински сгради (общ апартамент), компания за електронна заетост (фирма апартамент).

Права и задължения на кредитора

Поради безвъзмездния характер на договора за лизинг, кредиторът няма много задължения към кредитополучателя. А именно той се задължава:

  • да предаде вещта на кредитополучателя (напр. да предостави апартамент),
  • уверете се, че издаваният артикул е в състояние, позволяващо договорената употреба,
  • не пречи на кредитополучателя да използва вещта (така че кредиторът не може например да смени ключалките на вратата без знанието на кредитополучателя, да се нанесе неочаквано в имота или да го използва за съхранение на стари мебели).

Важно е, че носи отговорност за дефекти в предмета на договора, които са причинили щети на потребителя. Условието за възникване на този вид отговорност на заемодателя е той да е укрил от заемателя недостатъци на помещението, които не е могъл да „види с просто око”, напр.скрити дефекти на сградата. Ако потребителят е претърпял щети, той може да поиска обезщетение.

Права и задължения на вземащия

За плодоползвателя ползите от сключването на договор за наем са очевидни. Той получава възможност да използва апартамента или къщата, без да прави разходи като наем или вноска по ипотека. В зависимост от договорните разпоредби, плодоползвателят може да използва имота, например за жилищни или бизнес цели.

Ползвателят е длъжен да използва имота по начин, съвместим с предназначението му. Без съгласието на заемодателя заемателят няма право да прехвърля предмета на договора на трети лица. В допълнение, потребителят поема разходите, свързани с поддръжката на заетата вещ, като оперативни разходи и комунални услуги - газ, вода, енергия. Въпреки това, той не носи отговорност за износването на помещенията в резултат на правилна употреба.Въпреки това, в случай на повреда на помещенията в резултат на неправилно използване от страна на плодоползвателя, той трябва да покрие разходите, свързани с възстановяването на помещенията в правилното им състояние. Освен това в такъв случай плодоползвателят нарушава условията на договора, което означава, че заемодателят може да прекрати договора преди датата, посочена в него. Същото важи и за отпускането на недвижими имоти без надлежно съгласие.

Елементи на договора за наем

Въпреки че няма конкретен модел на договор за заем, който да бъде дефиниран от разпоредбите на Гражданския кодекс, е възможно да се разграничат елементите, които той трябва да съдържа.

  • Страни по договора

На първо място, страните по договора трябва да бъдат ясно определени. В случай на физически лица е достатъчно да посочите техните имена и фамилии, дати на раждане, имена на родители, адреси на местоживеене, номера на документи за самоличност и PESEL номера.

Ако договорът за заем е сключен от физическо лице, упражняващо стопанска дейност, следва да се посочи името на фирмата и NIP номер. В случай на фирма обаче трябва да се посочи адресът на седалището, номерът на вписване в Националния съдебен регистър, както и лицата, упълномощени да я представляват.

  • Описание на заемния артикул

Много е важно в договора да се опише точно предметът на кредита. В помещението, моля, посочете неговия адрес, площ и брой стаи.

  • Техническо състояние на помещенията

При сключване на договор за лизинг е необходимо да се декларира, че страните са запознати с техническото състояние на предмета на договора.

  • Продължителност на договора за заем

В договора за кредит трябва да се посочи и срокът, за който е сключен, тъй като по своята същност той е срочен. Може да се сключи за определен или неопределен срок.

  • Разходи и такси за кредитиране

Тъй като договорът за лизинг е безвъзмезден договор, заемодателят не може да претендира за правото да събира възнаграждение по тази сметка. Договорът обаче трябва да включва разпоредба относно покриването на разходите, свързани с таксите за обслужване на помещенията.

  • Надписи на страници

Всички копия на договора (обикновено два идентични документа, по един за всяка страна) трябва да бъдат собственоръчно подписани от двете страни.

Разходи по договора за наем

Въпреки че договорът за заем е безплатен договор, това не означава, че потребителят не поема никакви разходи. Едно от основните условия на договора за заем е, че лицето, което ползва помещението, се задължава да поеме текущите разходи, свързани с неговото използване. Става въпрос предимно за такси за комунални услуги (вода, електричество, газ, отопление и др.) и други услуги (например интернет).

Как да отчитаме комунални услуги и ДДС при наем на недвижими имоти>

Освен това потребителят е длъжен да върне артикула в невлошено състояние. Това означава, че такъв човек трябва редовно и за своя сметка да прави дребни ремонти, така че помещенията да не се развалят.Такова лице обаче, в съответствие със закона, не носи отговорност за нормалното износване на нещата. Както виждаш. Нормативната уредба не е достатъчно прецизна в това отношение. При съмнение определящи са клаузите на договора за заем, поради което писмената форма е най-сигурна за страните.

Въпреки това, няма съмнение, че всички големи ремонти в дадения назаем имот могат да се извършват само със съгласието на заемодателя. Ако поемателят направи промени в имота, които не са съгласувани със заемодателя, той не може да изисква възстановяване на разходите от собственика. Освен това в такава ситуация заемодателят има право да изиска имота да бъде възстановен в първоначалното му състояние.

Договор за заем и данък общ доход

В резултат на сключване на договор за заем кредитополучателят може да се разпорежда безплатно с предмета на заема, което несъмнено означава определени ползи за него. Така такъв човек получава т.нар безплатна полза.

Такова обезщетение представлява доход, който е данъчната основа за облагане с данък общ доход. Приходите от стопанска дейност включват и стойността на получените обезщетения в натура и други безвъзмездни облаги (чл. 14, ал. 2, т. 8 от ЗДДФЛ).

Как да плащам данък върху наема? Еднократна сума или общи правила?

Добър договор за наем на апартамент: как да го сключите>

Често се случва лицето, което поема имота или част от него, да е предприемач, който сключва такъв договор за целите на своя бизнес. Използвайки безвъзмездно недвижимо имущество на друг, такъв предприемач генерира доход под формата на безвъзмездна полза, която подлежи на данъчно облагане. Ако предметът на предимствата е да се осигури достъп до сграда или помещение, стойността на предимствата се определя според еквивалента на наема, който би бил дължим в случай на договор за наем.

Струва си да проверите местните наемни цени за подобни имоти.Това може да се определи чрез разглеждане на реклами в пресата или в Интернет. Данъкоплатецът не трябва сам да определя наемната стойност, той може да използва мнението на оценител за тази цел.

Отдаването на заем на недвижими имоти за бизнес цели не винаги води до облагаем доход. Ако заемодателите са лица от 1-ва и 2-ра данъчна група, доходите от отдаване на заем са необлагаеми.

Първата данъчна група включва съпруга, низходящи, възходящи, доведен син, зет, снаха, братя и сестри, втори баща, мащеха и свекъри. Втората група включва: низходящи на братя и сестри, братя и сестри на родители, низходящи и съпрузи на доведени деца, съпрузи на братя и сестри и братя и сестри на съпрузи, съпрузи на братя и сестри на съпрузи, съпрузи на други низходящи.

Важно! При договор за заем, сключен между членове на семейството, доходите не се определят за целите на данъка върху доходите на физическите лица.

Пример:

Г-н Ковалски сключи споразумение със своя зет, Павел, за отдаване на част от апартамента. Paweł управлява онлайн магазин и възнамерява да създаде склад в частта от помещението, наето от неговия тъст. В този случай Paweł не трябва да определя доходите от дейност, тъй като договорът е сключен от лица, принадлежащи към първа данъчна група. Също така няма да има облагаем доход за г-н Ковалски, тъй като имотът се използва за нуждите на член на семейството.

ВИЖТЕ: шаблони и формуляри за изтегляне

  • Разрешение за строеж: образец на заявление
  • Уведомление за строителство: шаблон за кандидатстване
  • Уведомление за строителни работи
  • Заявка за разширение на сградата
  • Прилагане на надстрояване - адаптиране на таванско помещение
  • Известие за започване на строителни работи: заявка
  • Заявление за решение за регулация
  • Образец на известие за завършване на строителни работи
  • Разрешение за ползване на сграда: заявление
  • Промяна на разрешение за строеж на къща. Приложение и процедура
  • Разрешение за разрушаване
  • Отчитане на покупка на недвижим имот: формуляр IN-1

Край на договора за наем

Договорът за кредитиране на недвижим имот може да бъде сключен за определен или неопределен срок. Договор, сключен за определен срок, се прекратява автоматично след изтичане на срока, посочен в договора. От друга страна, договорът за неопределено време се прекратява, когато плодоползвателят се е възползвал от вещта, предвидена в договора. На практика най-често страните включват в договора уговорки относно срока на предизвестието. Заемодателят, желаещ да си възвърне възможността да използва имота, просто уведомява плодоползвателя за този факт и след изтичане на определения срок договорът изтича.

Ефективно прекратяване на договора за наем>

В определени ситуации също е възможно да прекратите договора за наем преди изтичането на посочения период или срок на предизвестие. Това се отнася за случаите, когато:

  • заемодателят е използвал нещата за цели, различни от предвидените,
  • заемополучателят е предоставил артикула за използване на друго лице без съответното съгласие,
  • вещта е станала необходима на собственика й по причини, които не са били известни към момента на сключване на договора (напр. собственикът на имота ще загуби покрив над главата си в резултат на пожар или наводнение и се нуждае от дал назаем имот за живеене).

Важно! Тъй като договорът за наем може да бъде сключен във всякаква форма, предсрочното му прекратяване може да бъде и устно.

Правно основание:

  • Закон от 23 април 1964 г. Граждански кодекс (консолидиран текст, Вестник на законите от 2019 г., точка 1145, с измененията),
  • Закон от 26 юли 1991 г. относно данъка върху доходите на физическите лица (консолидиран текст, Вестник на законите от 2020 г., точка 1426, с измененията).

Категория:

Експлоатация на къщата