Законът за строителството не съдържа разпоредби за уреждане на строежите. Предполага се, че възнаграждението за СМР трябва да бъде определено в договора между инвеститора и изпълнителя. Обсъждаме видовете възнаграждения за строителни работи, техните предимства и недостатъци и обясняваме как да ги направите.

На практика при договорите за строителни работи възнаграждението обикновено е под формата на еднократна сума, т.е. предварително определена сума, която по принцип не може да бъде променяна, или оценка на разходите, т.е. уреждане на базата на изпълненото оценка на разходите, в която цялата извършена работа.Допустимо е и възнаграждението за извършване на СМР да се определя на базата на комбинация от посочените по-горе два метода – тогава става въпрос за т.нар. фиксирано възнаграждение, при което част от работата се урежда под формата на еднократна сума, а част под формата на оценка на разходите.

Видове възнаграждения за СМР

Тогава възниква въпросът коя от тези форми ще бъде най-подходяща и как да я използваме, за да избегнем ненужни проблеми. На този въпрос не може да се отговори еднозначно. Всичко зависи от обстоятелствата, които съпътстват конкретните строителни работи, включително преди всичко дали сме изпълнител или инвеститор, както и от естеството на извършените работи и техния обем. За да направите правилния избор на вида възнаграждение в сключения от нас договор за СМР, си струва да знаете предимствата и недостатъците на всяко от тях и едва тогава да вземете решение.

Правилно прилагане на разпоредбите на договора за конкретна работа

Тъй като Гражданският кодекс не урежда подробно модела на възнаграждение в разпоредбите на договора за строителство, се приема, че в това отношение се прилага регламентът на договора за конкретна работа.

Прочетете също:

Договори за строителство: договор с изпълнителя ШАБЛОН>

От съдебната практика

Чл. 629 и чл. 632 от Гражданския кодекс (уреждащ въпроса за разчетното възнаграждение и съответно еднократното възнаграждение - бел.ред.) може да се приложи по аналогия към договор за строителни работи.

Решение на Върховния съд(7) от 29 септември 2009 г.; III ЧЗП 41/09, ОСНС 2010, № 3, т 33

Чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс може да се прилага по аналогия към договор за строителни работи и да представлява основание за промяна на възнаграждението на изпълнителя.

Решение на Върховния съд от 21 февруари 2013 г.; IV CSK 354/12, Legalis

Еднократно възнаграждение за строителни работи

Когато избирате еднократна форма на възнаграждение за строителни работи, си струва да имате предвид двете му основни характеристики - неизменност и практичност.

Фиксалното възнаграждение е непроменимо, което означава, че след като стойността на това възнаграждение бъде определена, то обикновено изключва промяната му. Увеличаване и намаляване на единното трудово възнаграждение за СМР може да се извършва само по изключение. Такава характеристика на възнаграждението под формата на еднократна сума, в зависимост от обстоятелствата, може да бъде негов недостатък или предимство. Несъмнено е изгодно, че изпълнителят знае колко ще спечели по дадена поръчка от момента на сключване на договор за СМР, а инвеститорът е наясно с възнаграждението, което ще трябва да заплати. Подобно възнаграждение обаче носи определени рискове, особено за изпълнителя.

Изпълнителят носи риска от допълнителни разходи, възникнали в бъдеще в резултат на непредвидимо увеличение на размера на работите или увеличение на разходите за договорените работи.Следователно, ако изпълнителят първоначално неправилно оцени работата си и по време на изпълнението на работите се окаже, че инвестицията изисква повече работа или по-високи разходи, той няма да може да иска увеличение на възнаграждението си от инвеститора. От друга страна, за изпълнителя е изгодно, че инвеститорът не може да иска намаляване на еднократното възнаграждение дори в ситуация, когато изпълнителят постигне по-висок доход от очаквания в началото (напр. в резултат на по-ниските цени на строителните материали или други разходи за строителни работи). Струва си да се подчертае обаче, че на практика втората ситуация се среща несравнимо по-рядко от първата.

Договори за строителство: как изглежда договор с изпълнител>

Трябва да се отбележи, че условието фиксираното възнаграждение да остане непроменено е страната, която приема поръчката, при оценка на обхвата на необходимите дейности, необходимите разходи за тяхното изпълнение и съответно стойността на работите, договорени от страните като част от еднократното възнаграждение, разполага с надеждна информация за обхвата и естеството на робота.Поради това в съдебната практика се приема, че принципът на постоянното еднократно възнаграждение не се прилага в случаите на неблагонадеждно поведение на възложителя, което въвежда възложителя в заблуждение, като му пречи да прецени правилно обема и необходимите разходи за строителството.

Изпълнителят не е завършил работите навреме или ги е изпълнил лошо: какво да правя?

От съдебната практика

Невъзможността за промяна на договореното еднократно възнаграждение е ограничена до ситуации, при които изпълнителят, разполагащ с надеждна информация за обхвата и естеството на работите, е оценил неправилно обхвата на необходимите дейности, необходимите разходи за тяхното изпълнение и, следователно стойността на работите, договорени от страните като част от еднократното възнаграждение. Така горепосочената строгост от чл. 632 § 1 от Гражданския кодекс не обхваща ненадеждното поведение на възложителя, който е въвел изпълнителя в заблуждение, като му е попречило да оцени правилно обхвата и необходимите разходи за строителството.

Решение SA в Гданск от 27 август 2014 г.; V ACa 181/14; Легалис

Ако страната, която приема поръчката, не успее да изпълни всички работи, за които еднократното възнаграждение е определено в договора, то подлежи на пропорционално намаление, според обхвата на неизпълнената част, която не изключват еднократния характер на това възнаграждение.

Решение на Върховния съд от 25 март 2015 г., II CSK 389/14, Legalis

Възложителят не може да изисква намаляване на еднократното възнаграждение само защото изпълнението на договорените работи се е оказало по-евтино, например поради използването на по-евтини материали или суровини. В случай на еднократно възнаграждение промяната на материалите или методите на работа за по-евтини не дава основание да се изисква неговото намаляване. По-специално, не може да се третира като основание за твърдение, че изпълнителят е направил икономии. Тъй като евентуалното намаляване на разходите за изпълнение на договорените работи не обосновава намаляване на дължимото на изпълнителя еднократно възнаграждение, не може да се твърди, че той е получил предимство от възложителя без правно основание.

Решение SA в Гданск от 8 януари 2015 г., I ACa 582/14, Legalis

Изключение от фиксираното еднократно възнаграждение за строителни работи

Изключение от принципа на фиксираното възнаграждение е предвидено в чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс. Съгласно тази разпоредба лицето, което приема поръчката, може да поиска увеличение на възнаграждението или прекратяване на договора, ако:

  • след сключването на договора е настъпила промяна в отношенията, която не е могла да бъде предвидена при сключването на договора;
  • изпълнението на работата би застрашило изпълнителя с брутни загуби, ако еднократната сума на възнаграждението се поддържа на договореното ниво, и
  • има причинно-следствена връзка между промяната в отношенията и заплахата от груба загуба от страна на поръчващия.

С изменение на отношението по чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс следва да се разбира като външно събитие, независимо от страните, което страните не са могли точно да предвидят към датата на сключване на договора.

От съдебната практика

Не представлява промяна на отношенията по смисъла на чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс, недостатъци в проектната документация, които налагат страната, която приема поръчката, да извърши допълнителни работи.

Решение на Върховния съд от 21 февруари 2013 г., IV CSK 354/12, Legalis

Големи и изненадващи промени в тарифните или данъчните ставки могат да се квалифицират като промяна в отношенията по смисъла на чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс, тъй като това са събития, които не са обхванати от типичен договорен риск, обективни и независими от страните.

Решение на Върховния съд от 21 юли 2006 г., III CZP 54/06, Legalis

За да можете да се възползвате от чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс, изпълнението на работата трябва да доведе до брутна загуба за изпълнителя, ако еднократното възнаграждение се поддържа на договореното ниво. Става въпрос за риска от понасяне на груба загуба по конкретно правоотношение, произтичащо от сключването на договор за конкретна работа (вж.например решение на Върховния съд от 18 септември 1998 г., III CKN 621/97; ОСП 1999, № 1, т 9). Това означава, че загубата по чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс, не е задължително да е загуба, която би подкопала финансовото състояние на изпълнителя, но е достатъчна обикновена брутна транзакционна загуба, независимо от финансовия резултат от цялата дейност на изпълнителя (вижте например решението на Върховния съд от 5 декември 2013 г., V CSK 2/ 13).

Друго условие за използването на чл. 632 § 2 от Гражданския кодекс е причинно-следствена връзка между промяна в отношенията и риска от груба загуба от страна на изпълнителя.

Важно! Член 632 § 1 от Гражданския кодекс защитава само страната, която приема поръчката. Следователно инвеститорът не може да поиска намаляване на възнаграждението на това основание.

Еднократно възнаграждение за строителни работи: предимства

Повното възнаграждение за строителни работи се характеризира и с практичност. Предварително определената стойност на възнаграждението премахва необходимостта от проверка на обема на извършените работи, тяхната стойност, както и материалите, използвани за тяхното изпълнение в бъдеще.При избора на тази форма на възнаграждение не е необходимо да се изготвят Оценки на изпълненото изпълнение или да се предприемат други дейности, свързани с изготвянето им.

За по-малко опитен инвеститор, който няма професионални познания, свързани с изпълнението на строителните работи, това е практично решение, тъй като не изисква многократна проверка на строителните работи. При сключване на договор за СМР с еднократно възнаграждение, инвеститорът има възможност да се консултира със специалист, който да го посъветва дали предложеното от изпълнителя възнаграждение е базирано на пазарни цени, като тогава не е необходимо да проверява стойността на това възнаграждение, дори ако цените се увеличат.

  • Обобщение на плюсовете и минусите на фиксираното възнаграждение за строителни работи

Еднократното възнаграждение за строителни работи е много удобно за инвеститора. Все пак трябва да се помни, че гаранцията за фиксираната еднократна сума зависи от това как е структуриран договорът.Следователно инвеститорът трябва преди всичко да посочи точно обхвата на договора и да въведе в договора процедурата за приемане и уреждане на допълнителни работи. В изключителни случаи изпълнителят може да поиска по-високо възнаграждение, но като спазва основните правила относно еднократната сума в договора, инвеститорът може да минимизира този риск.

Прогнозно възнаграждение за строителни работи

Вторият вид възнаграждение за строителни работи е прогнозното възнаграждение. Този метод на уреждане обикновено се използва за работи с по-сложни изчисления. Оценката на разходите е списък (обикновено писмен) на материалите и труда, необходими за завършване на работата, с техните единични цени. Обикновено се изготвя преди сключването на договора от изпълнителя и е важен елемент от неговата оферта. Със сключването на договора оценката на разходите става негов неразделен елемент.

За разлика от фиксираното споразумение, оценката на разходите за строителни работи не е окончателна и обвързваща за страните.Това е само вид прогноза, изброяваща очакваните разходи по индикативен начин. Когато става въпрос за размера на възнаграждението, само т.нар оценка на изпълненото изпълнение, която изпълнителят изготвя след приключване на работата. Оценката на изпълнените разходи може да посочи възнаграждение, по-ниско или по-високо от определеното в договора от страните. Следователно може да се случи така, че инвеститорът да трябва да плати по-високо или по-ниско възнаграждение от представеното в първоначалната оценка на разходите.

Разминаване между оценката на договора и крайната оценка

На практика може да има проблем с обхвата на допустимите несъответствия между оценката на разходите по договора и окончателната оценка на разходите. Съгласно чл. 629 от Гражданския кодекс, ако по време на изпълнението на работата има официална промяна в цените или ставките, приложими до момента в изчисленията на оценката на разходите, всяка страна има право да поиска промяна на възнаграждението в оценката на разходите.

Важно! Въпреки това, възможността страните да поискат промяна в прогнозното възнаграждение в случай на официална промяна в цените или тарифите не се прилага за плащания за материали или труд, които вече са платени преди промяната в цените или ставките.

Ако обаче увеличението на трудовото възнаграждение не е значително, то въпреки изпълнението на условията по чл. 629 и 630 от Гражданския кодекс инвеститорът не може да избегне задължението за плащане на по-високо възнаграждение. Следователно границата на допустимите несъответствия между оценката на разходите по договора и окончателната оценка на разходите е значително надвишаване на оценката на разходите по договора.

Възможност за искане на увеличение на възнаграждението за СМР

Моля, имайте предвид, че не можете да поискате увеличение на възнаграждението за строителни работи, когато промяната в цените или тарифите е настъпила след завършването на работата, но преди да бъде доставена.

От съдебната практика

Съгласно чл. 629 от Гражданския кодекс, изпълнението на задължение може да бъде засегнато само от такава промяна в отношенията между неговото създаване и изпълнение, която дори не зависи косвено от договарящите страни.

Решение на Върховния съд от 23 май 1990 г., IV CR 139/90, Legalis

Недопустимо е да се иска промяна в размера на възнаграждението в обсъждания режим, когато лицето, което приема поръчката, е закъсняло с изпълнението на работата към момента на промяна на цените или ставките. Забавата на длъжника не може да има неблагоприятни последици за кредитора.

Постановление на Върховния съд от 10 декември 1982 г., III CZP 45/82, OSNC 1983, № 5-6, т. 71

Предимства и недостатъци на уреждането на оценка на разходите за строителни работи

Несъмненото предимство на разчетната оценка на строителните работи е, че инвеститорът плаща за количеството строителни работи, които действително са извършени. Освен това, ако оценката на цената на офертата включва някои работи, които в крайна сметка не са извършени, инвеститорът няма да поеме техните разходи.

Може обаче да се случи така, че първоначално в договорната оценка на разходите за определен строеж са предвидени по-малко материали, но впоследствие да се окаже, че изпълнението на този елемент изисква повече материали. След това, в ситуация, в която оценката на цената на офертата е изготвена от инвеститора, по-голямата стойност ще бъде включена в оценката на разходите за изпълнено строителство. В случай на възнаграждение с оценка на разходите, трябва да се помни и за необходимостта от изготвяне и проверка на допълнителни документи, по-специално оценки на разходите за изпълнени дейности.За по-малко опитни инвеститори това може да се окаже доста проблематично, тъй като анализът на оценките на изпълнените разходи изисква професионални познания или предположението, че това, което е включено в такава оценка на разходите, действително съответства на това, което е направено.

ВИЖТЕ: шаблони и формуляри за изтегляне

  • Разрешение за строеж: образец на заявление
  • Уведомление за строителство: шаблон за кандидатстване
  • Уведомление за строителни работи
  • Заявка за разширение на сградата
  • Прилагане на надстрояване - адаптиране на таванско помещение
  • Известие за започване на строителни работи
  • Заявление за решение за регулация
  • Образец на известие за завършване на строителни работи
  • Разрешение за ползване на строителен обект
  • Промяна на разрешение за строеж на къща. Приложение и процедура
  • Разрешение за разрушаване
  • Отчитане на покупка на недвижим имот: формуляр IN-1
  • Прехвърляне на строителство или друго уведомление за строителство
  • Възможност за свързване към водопроводната и канализационна мрежа: приложение
  • Как да получите временна строителна електрическа връзка
  • Присъединяване към газовата мрежа: заявление за условия за присъединяване

Възнаграждение за смесени работи

Законът позволява използването на смесен модел на сетълмент в договора за строителство, т.е. фиксирано възнаграждение. Този модел на възнаграждение обикновено се състои от фиксирано възнаграждение за основните работи, обхванати от договора, и приблизително възнаграждение за всички допълнителни работи, които не са предвидени в договора.

При такъв модел на сетълмент е изключително важно да се определи точно кои строителни работи са обхванати от фиксирано възнаграждение и кои се основават на оценка. В практиката често се случва страните по договор за строителни работи да включват разпоредби в договора, отнасящи се както до еднократно възнаграждение, така и до оценка на разходите.В такава ситуация може да възникне спор между страните относно действителния характер на възнаграждението, посочено в договора.

Правно основание:

  • Закон от 23 април 1964 г. - Граждански кодекс (консолидиран текст: Вестник на законите от 2020 г., точка 1740, с измененията)
  • Закон от 7 юли 1994 г. - Закон за строителството (консолидиран текст: Вестник на законите от 2020 г., точка 1333, с измененията)

Категория:

Експлоатация на къщата