Институционалното отдаване под наем работи в полската правна система от близо 3 години. Все пак не всички собственици и наематели на имоти знаят приетите там решения. Какво е институционален договор за наем?

С развитието на пазара на наеми в Полша се развива и положението на изпълнителите по отношение на правните разпоредби. За съжаление, дълго време разпоредбите за наемане бяха не само неточни, но и анахронични и дискриминационни спрямо собствениците на апартаменти.

Капани под наем

Става въпрос за Закона за защита на правата на наемателите и жилищните ресурси на общината.Години наред само той и Гражданският кодекс уреждаха въпроса за наема. Законът е написан през 2001 г. по такъв начин, че да предпази максимално наемателите от възползване от по-силната им позиция и промяна на "правилата на играта" от наемодателя. На практика неговата позиция беше изключително отслабена до такава степен, че самото прекратяване на договора за наем в ситуация, в която наемателят се оказва, че нарушава правилата на социалното съжителство или просто е нечестен, се оказва обект на много уговорки, което удължава процедурата във времето и може само да увеличи финансовите загуби.

Съгласно чл. 11 сек. 2 от посочения закон, не по-късно от един месец предварително, в края на календарния месец, собственикът може да прекрати правоотношението, ако наемателят:

  • въпреки писмено предупреждение, продължава да използва помещението по начин, противоречащ на договора или несъвместим с предназначението му, или пренебрегва задълженията си, позволявайки нанасянето на щети, или унищожава устройства, предназначени за обща употреба от жителите, или грубо или упорито нарушава домашния ред, правейки неудобство при използването на други помещения, или
  • е в забава с плащането на наем, други такси за ползване на помещението или такси, независими от наемодателя, начислявани от наемодателя само в случаите, когато наемателят не е сключил договор директно с доставчика на комунални услуги или услуги , за най-малко три пълни периода на плащане, въпреки писменото уведомяване за намерението за прекратяване на правоотношението и определяне на допълнителен едномесечен срок за плащане на просрочени и текущи вземания, или
  • дава под наем, пренаема или предоставя помещенията или част от тях за безвъзмездно ползване без необходимото писмено съгласие на собственика, или
  • ползва помещения, които трябва да бъдат освободени поради необходимост от събаряне или саниране на сградата, съгласно чл. 10 сек. 4.

Както виждаме, ако некоректен наемател не плаща наем, наемодателят е длъжен да изчака до 4 месеца, за да му даде месечно предизвестие. Така се получава, че "отглеждаме" длъжника за 5 месеца.

Още по-лошо, простото прекратяване не води до нищо на практика. Ако наемателят не иска да се изнесе, ние нямаме право да го изведем от нашия апартамент. В никакъв случай не можем да упражняваме насилие, а викането на полиция също няма да помогне, защото полицията няма да анализира клаузите на договора и плащанията по сметката. Нямаме право да сменяме ключалки или да спираме комунални услуги. Единственото, което ни остава, е съдебен процес и присъда, което означава дори години чакане некоректният наемател да напусне апартамента. Дори и след постановяване на присъда, делото може да се проточи. В Полша няма така нареченото изгонване на улицата. Ако наемателят няма къде да отиде и не му е предоставено социално жилище, общината трябва да посочи алтернативно жилище. Когато няма такова, съдебният изпълнител спира изпълнението.

Лесно е да си представим какво означава това за наемодателя. Ако освен това е регулирал например вноски по кредита за апартамент с доходи от наем, липсата на плащане и в същото време невъзможността да продаде имота (див наемател вътре) може на практика да означава финансова катастрофа за него.От време на време в медиите излизат статии и репортажи за некоректни наематели, които са ненаказани.

За кого е случайно наемане и за кого е институционално наемане

През 2010 г. т.нар случаен договор за наем. Първоначално се отнасяше само за физически лица, след изменението през 2013 г. такива договори можеха да сключват и фирми, но със следващото изменение през 2017 г. беше върнато предишното състояние. Подготвен е специален регламент за компаниите за отдаване под наем, т.е. институционален наем.

Какво е случайно наемане? Защо това е най-сигурната формула за сделка за физическо лице, което притежава имот? Защото наемателят още в началото посочва апартамента, в който ще се изнесе доброволно, ако получи предизвестие за прекратяване поради например неплащане. Договорът за случаен лизинг по правило е срочен договор, максимум 10 години.

Ключът в целия казус е подписаната под формата на нотариален акт декларация на наемателя за доброволно предаване на принудителното изпълнение и освобождаване на помещението в указания срок при предсрочно прекратяване на договора.Освен това наемателят декларира, че има къде да отиде. Той посочва апартамента, в който ще се премести, и нещо повече, предоставя декларация от собственика на този имот, че ще го вземе под покрива си. Съответните разпоредби могат да бъдат намерени в чл. 19а, точка 2 от Закона за защита на правата на наемателите и жилищните ресурси на общината.

Как се сключва договор за временен наем - модел на договор>

Какво означават на практика тези разпоредби? Е, това е всичко, че ако наемателят не спази договора и не иска да опразни апартамента, собственикът автоматично сезира съда за издаване на нотариален акт с клауза за изпълнение. Ако бъде разрешено, съдебният изпълнител може да влезе в делото. Не е необходима съдебна заповед. Друго важно нещо - изгонванията в този случай не се ограничават нито до зимните месеци, нито до изгонване на непълнолетни или бременни жени.

Всичко това значително съкращава пътя през агонията по отстояване на правата ви при сключен "обикновен" договор за наем.Вярно е, че случайното наемане означава повече формалности и разходи (нотариалната такса за изготвяне на акта и брутното извлечение от него е около 342 PLN), но в крайна сметка случаят си заслужава свещта. Наемателят - ако има честни намерения - не трябва да избягва такова наемане.

Какво е институционален лизинг? Докато случайният наем е предназначен за физически лица, наемащи техния апартамент, институционалният наем може да се използва от предприемачи, които извършват стопанска дейност, състояща се в наемане на апартаменти, и са я регистрирали със съответния PKD код.

Регулацията в тази област е отговор на по-нататъшното развитие на пазара на наеми, който за няколко години преодоля разстоянието, изминато от западните пазари за десетилетия. Все повече фирми се занимават професионално с отдаване под наем. Строят се обекти като частни общежития, апартаментни хотели, апартхотели, домове за възрастни хора и др.. Всички тези проекти са еманация на развиващия се институционален пазар на наеми.Към това трябва да се добави строителство по държавни програми, като Mieszkanie Plus или Фонда за жилища под наем. Формулата за институционален лизинг е разработена с оглед на такива инвестиции.

Какво е институционален лизинг

Институционалното наемане е решение, подобно на случайното наемане. Договорът за институционален наем се подписва за определен период от време (тук максимум 30 години), наемателят подписва и нотариален акт, в който доброволно се подлага на принудително изпълнение и се задължава да освободи помещението в случай на предсрочно прекратяване на договора. споразумение. Но това, което е изключително важно: разликата с случайния лизинг е, че наемодателят, т.е. компанията, не е задължително да е собственик на апартамента и че формалностите за гарантиране на ускорено изваждане, ако е необходимо, са значително опростени.

В случай на институционален договор за наемане, наемателят не е длъжен да посочи апартамента, в който ще се изнесе, ако получи предизвестие.Той също така не трябва да предоставя декларация за приемане под покрива си от собственика на този апартамент. Вместо това в институционалния договор за наем трябва да се посочва, че наемателят е наясно, че той или тя няма право на социално жилище или временно настаняване и се отказва от всякакви искове срещу общината в това отношение.

Данък върху собствеността: ставки. Колко ще плащаме, когато имаме апартамент или къща?

Благодарение на това формалностите са опростени до минимум, а защитата на наемодателя е още по-голяма, тъй като наемателят се е ангажирал да напусне апартамента, независимо дали има къде да отиде или не. При случайните наеми винаги има риск човекът, който е декларирал, че ще вземе наемателя под своя покрив, да промени решението си или да продаде апартамента. Разбира се - наемодателят няма да разбере за това. В този случай той трябва да разчита на коректността и надеждността на наемателя. Последният трябва, първо, да уведоми хазяина за случая и второ - да намери друго място, в случай че трябва да се изнесе.При институционалното отдаване под наем това вече няма значение.

Споразумението за институционален лизинг също уточнява финансовите условия. Сключването на договора може да бъде обвързано със заплащане на депозит от наемателя. Определена е горната му граница - тя не може да бъде по-висока от шесткратния месечен наем, определен в договора. След края на договора за институционално наемане, наемодателят разполага с един месец, за да върне депозита минус всички удръжки, произтичащи от например просрочени наеми или разходи по принудително изпълнение, направени от наемодателя.

От своя страна правилата за увеличаване на наемните плащания (например процентното увеличение), ако процентът се промени, също трябва да бъдат точно описани в институционалния договор за наем.

Институционален данък под наем

От 1 януари 2021 г. предприемачите, които отдават под наем недвижими имоти, могат да изберат преференциална форма на данъчно облагане на доходите си от институционален наем, което е еднократна сума върху регистрирания доход (преди тази дата те можеха да изберат да облагат наема само върху основата на данъчна скала или плосък данък).Досега само частни наеми, извършвани извън бизнес дейността, можеха да бъдат уредени с еднократна сума.

Еднократната сума, както и в предишните години, е:

  • 8,5% от приходите в размер на 100 000 PLN и
  • 12,5% от приходите от излишъка над 100 000 PLN.

Влизането в сила на горната промяна трябва да сложи край на споровете между наемодателите и данъчната служба, които продължават от много години и често завършват в съда. Те обикновено се свеждат до това дали даден лизинг (напр. на няколко апартамента) вече е бизнес дейност или все още е частен лизинг, т.е. дейност, попадаща в рамките на обикновеното управление на частна собственост.

Правно основание:

  • Закон от 21 юни 2001 г. относно защитата на правата на наемателите и жилищните ресурси на общината (т.е. Законодателен вестник от 2020 г., т. 611)
  • Закон от 5 юни 2020 г. за изменение на Закона за данъка върху доходите на физическите лица, Закона за корпоративното подоходно облагане, Закона за фиксиран данък върху доходите на физически лица и някои други закони (Законодателен вестник от 2020 r.поз. 1065)

Категория:

Експлоатация на къщата