Уреждане на наем на апартамент - през 2022 г., за последно на общи условия! През 2023 г. ще уредите данъка върху наема на апартамент накуп. Какви са промените? Какво трябва да знаете, ако наемате апартамент! От 2023 г. ще имаме големи промени в правилата за уреждане на лизинга.

Новата сделка през 2023 г. въвежда големи промени за лицата, наемащи своите частни апартаменти. Новостите очакват и данъкоплатците, които получават доходи от наем като част от стопанската си дейност. Но не е всичко. Обясняваме какво още ще се промени в данъка върху наемите на апартаменти през 2023 г. и кога ще се прилагат. Това е важно, защото хората, които печелят доходи от наем, трябва да вземат важни решения сега.

Съдържание

  1. Наемане на апартамент - какво е частно наемане?
  2. Уреждане на съществуващите правила за частно отдаване под наем
  3. Уреждане на лизинга от 2023 г. само еднократна сума
  4. Уреждане на лизинга - преходна година 2022
  5. Уреждане на частен наем - амортизация и други разходи
  6. Промяна на споразумението за наем - данък върху наема на апартамент през 2023 г.
  7. Какъв данък върху наема на апартамент - ставки
  8. Уреждане на частен договор за наем съвместно с вашия съпруг
  9. Уреждане на лизинг 2023 като част от бизнес дейност
  10. Споразумения за лизинг за предприемачи - авансови данъци
  11. Облекчението за средна класа не включва ли доход/доход от наем?
  12. Данък върху наем на апартамент 2023 - каква форма на данък за наем да изберете
  13. Какви промени в договора за наем трябва да се направят

Наемане на апартамент - какво е частно наемане?

Частен лизинг означава споразумение, в което лизингодателят се задължава да предостави предмета на лизинга за ползване на лизингополучателя за определен или неопределен период от време срещу възнаграждение под формата на наем, плащан от лизингополучателя. Предмет на лизинга могат да бъдат както движими вещи, така и недвижими имоти.

Съгласно данъчното законодателство частният доход от наем включва доход от наем, пренаемане, наемане, пренаемане и други подобни договори. Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (наричан по-нататък запитване), доходът от наем се признава като доход от неземеделска стопанска дейност (чл. 10, ал. 1, т. 3, упит) или частен наем (чл. 10, ал. 1, т. 6). нагоре).

Уреждане на съществуващите правила за частно отдаване под наем

До 2021 г. частният наем може да бъде уреден при общи условия според данъчната скала или на базата на еднократна сума въз основа на регистриран доход.От действащата редакция на чл. 9а сек. 6 upit предполага, че доходите, получени от частни данъкоплатци за отдаване под наем, се облагат според данъчната скала, освен ако данъкоплатците не изберат еднократно данъчно облагане на регистрирания доход, т.е. при условията, определени в Закона за данъка върху доходите с фиксирана ставка (наричано по-долу: данъчно облагане). При уреждане на лизинга при общи условия данъчната скала беше 17% и 32% от данъка върху дохода, т.е. превишението на дохода от наем над разходите за получаването му.

Когато става въпрос за еднократната сума за наем на апартамент, досега физическите лица, получаващи доходи от договори за наем, пренаем, наем, пренаем или други договори от подобен характер, ако тези договори не са сключени като част от неземеделска бизнес дейност, може да плати еднократна сума върху регистрирания доход (член 2, параграф 1а от Uzrycz).

Уреждане на лизинга от 2023 г. само еднократна сума

Данък върху наем на апартамент през 2023 г.При какви условия? Полската сделка през 2023 г. обаче въвежда промени в гореспоменатите разпоредби, като ограничава наличните в момента методи за уреждане на частни приходи от наем. Действащият чл. 9а сек. 6 upit предвижда, че доходите, получени от данъкоплатците от частно отдаване под наем, се облагат под формата на еднократна сума върху регистрираните доходи, съгласно правилата, определени в Закона за фиксирания данък върху доходите. Но според новата редакция на чл. 2 сек. 1a uzrycz, физическите лица, получаващи доходи от частно отдаване под наем, плащат еднократна сума върху регистрирания доход.

Това означава, че данъкоплатците, получаващи доходи от частно отдаване под наем, вече няма да могат да избират между споразумения при общи условия и еднократна сума. Следователно единственият вариант ще бъде еднократна сума и правилата, посочени в uzrycz.

Внимание! През 2023 г. единствената налична форма на данъчно облагане на частния наем е еднократна сума върху регистриран доход.

Уреждане на лизинга - преходна година 2022

Чрез промяна на правилата за уреждане на наеми, законодателят въведе преходни разпоредби, които предвиждат, че настоящата 2022 г. трябва да бъде период за наемодателите да се подготвят и адаптират към новите правила за уреждане на наеми. Те от своя страна ще се прилагат абсолютно от 1 януари 2023 г. Преходните разпоредби гласят, че данъкоплатците, които получават приходи от частни наеми през текущата година, могат да прилагат правилата за данъчно облагане на тези приходи, които са в сила към 31 декември 2021 г.

Важно! През 2022 г., като преходен период, данъкоплатците, които получават доходи от частно отдаване под наем, могат да прилагат съществуващите форми на данъчно облагане.

Това означава, че както приходите/доходите от наем на частен данъкоплатец, който е спечелил такива приходи/доходи до 31 декември 2021 г., така и данъкоплатецът, който ще получи такива приходи/доходи за първи път от 1 януари 2022 г. , може да се облага с данък:

  • при общи условия според данъчната скала или
  • еднократна сума върху регистриран доход.

Освен това през 2022 г. наемодателите все още могат да включват отписване на амортизация на дълготрайни активи и нематериални активи, които са съответно жилищни сгради, жилищни помещения, съставляващи отделен имот, право на кооперативна собственост върху жилище или право на еднофамилна къща в жилищна кооперация, закупена или произведена преди 1 януари 2022 г.

През 2022 г. доходът от частно отдаване под наем при общи условия според данъчната скала може следователно да се облага с данък от данъкоплатец, който:

  • през предходната година е уредил приходи от частен наем при общи условия,
  • през предходната година той е уредил приходите от частен наем с еднократна сума срещу регистрирани приходи,
  • през 2022 г. току-що е започнал или ще започне да печели частен доход от наем.

При уреждане на доходите от наем през 2022 г. при общи условия по данъчната скала се прилагат разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица в редакцията му през 2022 г. нова данъчна скала или принципът да не се приспадат здравноосигурителните вноски.

Важно! Данъкоплатец, който получава приходи/доходи от частен наем през 2022 г., не трябва да подава декларация по избраната форма на данъчно облагане.

Уреждане на частен наем - амортизация и други разходи

Така че все още през 2022 г. приходите от частни наеми могат да се уреждат според общите правила. Това е особено полезно за собствениците на имоти, които включват в разходите разходи за довършителни работи, ремонт, лихви по кредита, амортизации и други разходи, допустими за данъчно признати разходи. Промените в уреждането на частните наеми, които влизат в сила от 1 януари 2023 г., ще засегнат най-силно тези, които са уредили частните наеми по данъчната скала поради високите разходи за закупуване и поддръжка на недвижими имоти и са ги амортизирали.

Промяна на споразумението за наем - данък върху наема на апартамент през 2023 г.

В началото на 2023 г. хората, които са уредили лизинга според данъчната скала, вече няма да могат да приспадат данъчно признатите разходи поради прехода към задължителната еднократна сума.

Прочетете: Как да се отървете от наемател след прекратяване на договора за наем? Какво трябва да направя, ако не искам да се изнасям и да върна ключовете си?

Този въпрос поражда някои съмнения, особено в контекста на чл. 22а сек. 1 точка 1 запитване. Съгласно тази разпоредба амортизацията се прилага за строежи, сгради и помещения, които са самостоятелна собственост, с очакван полезен живот повече от една година, използвани от данъкоплатеца за нуждите, свързани с неговата стопанска дейност или въведени в експлоатация, напр. въз основа на договор за наем. Стандартната норма от Списъка на годишните амортизационни норми за жилищни помещения е 1,5%, с възможност за прилагане на по-висока норма, дори до 10%, но амортизационният срок не може да бъде по-кратък от 10 години.Така че въпросът е дали новият закон на полския ред ще има обратна сила в този случай?

Какъв данък върху наема на апартамент - ставки

До 31 декември 2022 г. данъкоплатците могат да избират как искат да уреждат частния наем, т.е.:

1. данъчно облагане на лизинга според скалата, изчислена върху дохода, т.е. след приспадане на данъчно признатите разходи и като се вземе предвид необлагаемата сума от 30 000 PLN. (трябва да се помни, че лимитът на безплатната сума включва и други доходи на данъкоплатеца, напр. възнаграждение за работа):

  • 17% процент - за доход до 120 000 PLN;
  • 32% процент - за доход над 120 000 PLN;
  • допълнителна ставка от 4% върху свръхдоход след надхвърляне на 1 000 000 PLN доход.

2. данъчно облагане с еднократна сума, изчислена върху дохода без възможност за приспадане на данъчно признати разходи и без да се взема предвид необлагаемата сума - 30 000 PLN:

  • 8,5% процент - за приходи до 100 000 PLN;
  • със ставка от 12,5% - за приходи над 100 000 PLN;
  • без почит за солидарност.

Уреждане на частен договор за наем съвместно с вашия съпруг

Възможно е уреждане на частен наем (както според данъчната скала, така и под формата на еднократна сума) заедно със съпруга. В този случай доходите от наем се уреждат наполовина от двамата съпрузи. Съгласно чл. 12 сек. 6 uzrycz, само един от тях може да уреди целия доход. В такъв случай трябва да се подаде декларация до компетентния ръководител на данъчната служба до 20-ия ден на месеца, следващ месеца, през който е получен първият доход от наем през данъчната година, или до края на данъчната година, ако първият доход беше генериран през декември.

Уреждане на лизинг 2023 като част от бизнес дейност

Тези, които са наели като част от бизнес дейността си, са в по-добра позиция в сравнение с данъкоплатците, които са се установили при общи условия.И през 2022 г., и през 2023 г. такива лица могат да уреждат доходите от наем при общи условия, т.е. според данъчната скала от 17% и 32%. Те могат също да използват опцията за уреждане с 19% плосък данък и еднократна сума (8,5% и 12,5%).

Промените обаче ще засегнат предприемачите, които досега не са плащали здравни вноски към ZUS. От 2023 г. тези хора ще имат такова задължение и вече няма да приспадат стойността на вноската от данъка. За да избегнат неблагоприятните ефекти от тази промяна, тези предприемачи трябва да обмислят две възможности:

  • промяна на формата на данъчно облагане на стопанската дейност,
  • промяна на формата на дейност, например от еднолично дружество към командитно дружество или дружество с ограничена отговорност

Споразумения за лизинг за предприемачи - авансови данъци

За предприемачите има два варианта за уреждане на лизинга - месечно или тримесечно. Информация за избраната форма на сетълмент трябва да бъде предоставена на данъчната служба в годишната данъчна декларация. Подава се след края на данъчната година, за която се отнася уреждането.

Струва си да запомните, че тримесечните авансови плащания могат да се правят само от:

  • т.нар малки данъкоплатци (данъкоплатци, чиито приходи от продажби заедно със сумата на дължимия ДДС не надвишават PLN еквивалента на 200 000 EUR през предходната данъчна година)
  • данъкоплатци, започващи бизнес дейност. Данъкоплатците, които уреждат частни наеми, уреждат само месечно (член 44(3g) upit).

Облекчението за средна класа не включва ли доход/доход от наем?

Благодарение на постоянните промени данъкоплатците (наемодателите), ползващи се от облекченията за средната класа, се оказаха в голям хаос. Това се отнася както за частни, така и за бизнес приходи от наеми. Допреди два месеца не се знаеше дали към определения размер на доходите ще трябва да добавят доходи от отдаване под наем, за да могат да приложат облекчението за средната класа.

След куп въпроси, отправени към данъчните от объркани данъкоплатци, на сайта на Министерството на финансите се появи следното разяснение по този въпрос: „Облекчението за средната класа е достъпно за физически лица, които реализират доходи : от служебно правоотношение, трудово правоотношение, надомно и кооперативно трудово правоотношение и/или от неземеделска икономическа дейност, облагани при общи условия - по данъчната скала. Доход/доход от имот под наем не се включва за целите на облекчението за средна класа.

Всичко щеше да е наред, ако не беше фактът, че цитираното обяснение на министерството не се преобразуваше в действащия тогава закон. С други думи, той напълно се разминаваше със съдържанието на тогавашното задължително изкуство. 26 сек. 1, т. 2аа и чл. 26 сек. 4а - 4б, които предвиждат, че като част от облекчението за наети лица или данъкоплатци, реализиращи доходи от неземеделска икономическа дейност, размерът на дохода, даващ право на облекчението, се изчислява, като се сумират доходите, придобити от данъкоплатеца през данъчната година и облагаемите според данъчната скала: от стопанско правоотношение, трудово правоотношение, надомна работа и кооперативно трудово правоотношение и получените през годината приходи от неземеделска икономическа дейност, намалени с данъчно признатите разходи за извършване на тази дейност, с изключение на осигурителните вноски от тези разходи.Данъкоплатецът ще може да се възползва от облекчението, ако сумата на тези приходи попада в диапазона - най-малко 68 412 PLN и максимум 133 692 PLN.

Значи отговорът на Министерството на местния правен статут, според който доходите от наем на недвижим имот не се вземат предвид при изчисляване на лимита за облекчение за средната класа, е неправилен или при най-малкото непълна. От анализа на тогавашната нормативна уредба става ясно, че при определяне на размера на дохода за дадена година на данъкоплатец физическо лице не се вземат предвид доходите от частно отдаване под наем, а доходите, придобити като част от стопанска дейност .

Нарастващото разочарование на обърканите данъкоплатци и дезинформацията, излизаща отвсякъде, означават, че на 9 юни 2022 г. беше издаден закон, който просто отмени чл. 26 сек. 1 обезпокоителна точка 2aa. Ефектът от промените е отказ от облекчението за средната класа, като същевременно се гарантира, че промяната ще бъде полезна или неутрална за данъкоплатците.Интересното е, че новите разпоредби успяха да влязат в сила само за 3 седмици и са в сила от 1 юли 2022 г.

Данък върху наем на апартамент 2023 - каква форма на данък за наем да изберете

За да обобщим, 2022 г. и влизането в сила на полската заповед поставиха данъкоплатците, които печелят доходи от отдаване под наем на недвижими имоти, пред много дилеми по отношение на уреждането в това отношение. Основният въпрос беше да се избере такъв вариант, който да загуби възможно най-малко от промяната в нормативната уредба. Въпреки че няма да се промени много за самите предприемачи (с изключение на тези, които ще бъдат таксувани допълнително със задължителна премия за здравно осигуряване), данъкоплатците, предлагащи частно отдаване под наем, сега трябва да изчислят данъчните разлики, които изменението им носи. Трябва да се помни, че това е последната година от възможността да амортизирате разходите, направени за закупуване, подобрение, обновяване, оборудване на вашия имот!

Когато вземаме решение за формата на данъчно облагане на наемите, която искаме да приложим от 2023 г., струва си да вземем предвид няколко въпроса:

  • възможност за приспадане на данъчно признати разходи,
  • фактът, че официалният проблем със сетълментите е по-прост с еднократна сума,
  • при преминаване от частен лизинг към лизинг, предоставен като част от стопанска дейност - необходимостта от добавяне на задължителни премии за здравно осигуряване (по принцип това е плюс 9% от дохода), но също и допълнителни разходи, като напр. възнаграждение на счетоводна кантора или счетоводител.

Какви промени в договора за наем трябва да се направят

Струва си да използвате тази година, за да адаптирате договорите си с наемателите. Използвайки съответните разпоредби в договора за наем, ние можем да намалим разходите за еднократна сума, като прехвърлим, например, таксите за комунални услуги и наема на наемателя.

Друг проблем е сумата на авансовите плащания, платени като част от еднократната сума, която се изчислява и декларира от наемодателя. Възможно е тя да бъде начислена с фиксирана ставка от 8,5% или 12,5% върху размера на чистата печалба от наема, а не върху цялата сума, получена от наемателя (т.е. без комуналните разходи).В този случай обаче лизингодателят трябва да съхранява документи, които потвърждават, че неговият доход не е цялата сума, плащана всеки месец от лизингополучателя, намалена с таксите, регламентирани за администрацията, ВиК, електричество или газ. Наемодателят е този, който носи тежестта да докаже този факт.

Правно основание:

  • Закон от 26 юли 1991 г. относно данъка върху доходите на физическите лица (консолидиран текст, Вестник на законите от 2021 г., точка 1128, с измененията);
  • Закон от 20 ноември 1998 г. относно фиксирания подоходен данък върху определени доходи, получени от физически лица (консолидиран текст, Вестник на законите от 2021 г., точка 1993 г., с измененията);
  • Закон от 29 октомври 2021 г. за изменение на Закона за данъка върху доходите на физическите лица, Закона за корпоративния подоходен данък и някои други актове (Полска заповед) (Дневник на законите, позиция 2105, както е изменен) ;
  • Закон от 9 юни 2022 г. за изменение на Закона за данъка върху доходите на физическите лица и някои други закони (Законодателен вестник от 2022 г., позиция 1265).

Категория:

Експлоатация на къщата