Търгове на недвижими имоти съдебен изпълнител - кой може да участва в търга, колко е гаранцията за наддаване и началната цена? Как се купува парцел в изпълнително производство, т.е. чрез търг.

Може да се извърши продажба на недвижим имот чрез търг:

  • в съдебно производство - провеждано от правоприлагащ орган, т.е. съдебен изпълнител, или
  • в административно производство - води се от административния орган - данъчен съдебен изпълнител. Тази възможност съществува от 2011 г.

Може да има ситуация, при която административен правоприлагащ орган поема съдебното изпълнение и обратно. В случай на т.нар При настъпване на изпълнението то се поема от органа, започнал по-рано производството. Най-често срещаното и известно обаче е принудителното изпълнение на недвижими имоти, извършвано от съдебни изпълнители.

Търгове на недвижими имоти съдия-изпълнител - как да разберем за тях

Съдебните изпълнители са длъжни да пуснат съобщение за търга на уебсайта на Националния съвет на съдебните изпълнители, в раздела търгове на съдебни изпълнители. Освен това такава информация се публикува на таблата за обяви на градските или общинските служби и компетентните съдилища (в чийто район се намират имотите, обявени на търг). Те също така често се публикуват на уебсайтовете на тези институции.

Съдебните изпълнители на хазната публикуват съобщения за търгове на недвижими имоти на съдебни изпълнители в централата на данъчната служба и службата на компетентната местна държавна единица и ако стойността му е оценена на повече от 83 600 PLN - те също ги публикуват в популярното списание в даден град.

Съдебен изпълнител на търг за недвижими имоти как изглежда

Изпълнението върху недвижими имоти се извършва от съдебни изпълнители въз основа на разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс: по обикновен или опростен начин. Опростената процедура по принудително изпълнение означава по-малко формализирано производство и не изисква намесата на съда, а следователно и в крайна сметка по-бързо удовлетворяване на кредитора.

Съдия-изпълнителят е длъжен да проведе търг на недвижим имот по опростена процедура, ако това е незастроен недвижим имот или върху него има строяща се жилищна или стопанска сграда (към момента на подаване на заявлението за образуване на принудително изпълнение, уведомлението за завършен строеж все още не е извършено или не с молба за разрешение за ползване по смисъла на Закона за строителството). Естеството на имота (застроен или незастроен) се проверява от съдебния изпълнител в централната база данни на поземлените и ипотечните регистри и на тази база квалифицира вида на изпълнителното производство.

Ако при описанието и оценката на имота се окаже, че той не отговаря на условията за продажба по опростената процедура, съдебният изпълнител иска от компетентния съд да назначи дата за търг на имота по обикновена процедура.Това може да се случи, когато сградата не е вписана в поземления и ипотечен регистър, а след проверка се окаже, че се намира в имота и документите показват, че е въведена в експлоатация.

В обикновен режим трябва да се проведе търг на застроени недвижими имоти (със сгради, въведени в експлоатация съгласно разпоредбите на строителния закон), жилищни и търговски помещения, както и стопанства. Но няма да е нередност, ако по този начин се продаде незастроен имот. Това се случва в много съдилища, където съдебните изпълнители отказват да проведат опростени търгове, а надзорният съд се съгласява с това. Тези производства обаче са по-дълги и могат да бъдат в ущърб на кредиторите, които при сегашния правен статут имат много ограничено право да предявят вземанията си.

Изземване на недвижим имот от съдебен изпълнител и подготовка за опростен търг

След налагане на запор върху имота и вписване на предупреждение в съответния поземлен и ипотечен регистър, воден за имота, предмет на принудително изпълнение, съдебният изпълнител призовава длъжника да плати задължението, без да му определя срок за това ( различен от обичайния режим).Също така незабавно пристъпва към описване и оценка на имота въз основа на оценката, направена от експерт-оценител (вписан в списъка на вещите лица).

Ако съдебният изпълнител е иззел незастроена земя, която не е обременена с тежести в полза на трети страни (напр. доживотни анюитети, земя или лични сервитути, наем или лизинг), той може първо да предложи имота за продажба направо. След това кредиторът или длъжникът може да посочи купувач. Началната цена на този имот не може да бъде по-ниска от стойността на оценката. Има само един месец за използване на този режим на продажба от датата на описание и оценка. След този срок имотът може да бъде продаден само на опростен търг и ако бъде продаден в нарушение на този срок, покупката му ще бъде недействителна и съдът ще откаже присъждане на собственост.

Съдебният изпълнител трябва публично да информира за планирания търг на недвижим имот по реда на опростеното изпълнително производство и да уведоми участниците в производството. В съобщението за търга съдебният изпълнител предоставя следната информация:

  • дата, час и място на търга на имота;
  • сума на исканата цена;
  • условия на търга - кой може да наддава, до кога и в каква сума трябва да заплати гаранцията за наддаване.

Необходимо е също така да се посочи предметът на търга, т.е. да се посочат данните за недвижимия имот: местоположение, площ и номер на поземлен и ипотечен регистър. Освен това в съобщението се упоменава, че правата на трети лица няма да са пречка за провеждане на търга и безрезервно спечелване на купувача, ако тези лица не представят доказателства преди началото на търга, че са подали иск за изп.д. действие.

Внимание! Неправилните указания в обявата могат да доведат до недействителност на търга и в резултат на това до отказ за предоставяне на собственост върху имота (за съжаление, това включва загуба на гаранцията за наддаване). Съдебните изпълнители обаче са професионалисти и рядко се случва съобщението да е невярно.

Лице, което иска да участва в търг на недвижим имот от съдебен изпълнител, трябва да заплати депозит най-малко 24 часа преди търга и неспазването на този срок води до недопускане до участие.

Съдебен опростен търг за недвижими имоти - искана цена и депозит

Продаването на недвижим имот по реда на облекченото изпълнително производство се извършва от съдия-изпълнителя в неговата кантора. Първо, той отваря търга и дава подробности за имота, който ще бъде продаден чрез изпълнение.

След това посочва цената на обаждането (в първия срок тя е ¾ от прогнозната стойност) и сумата на гаранцията за наддаване (това е 1/10 от прогнозната сума). Гаранцията за наддаване, известна още като гаранция, не се прави, ако сумата на оценката е по-ниска от 5000 PLN. Тя не може да бъде предявена от кредитора, ако вземането му е на стойност не по-ниска от размера на гаранцията за наддаване, а ако вземането е по-ниско от гаранцията за наддаване - тя може да бъде намалена за него.

Кой може да наддава със съдебен изпълнител

Съдебният изпълнител проверява и данните на наддавачите и коректността на внесената от тях гаранция за наддаване и събира декларации от тях дали отговарят на условията за наддаване.

Струва си да знаете, че не можете да участвате в търг на съдия-изпълнител на недвижими имоти:

  • длъжник,
  • съдебен изпълнител,
  • техните съпрузи,
  • деца, родители и братя и сестри,
  • лица, присъстващи на търга в длъжност
  • или участник, който не отговаря на условията на предишния търг.

Участникът може да се представлява от пълномощник, но пълномощното трябва да е под формата на нотариален акт (това е задължително при сделки с недвижими имоти), в който да са посочени точните данни на упълномощаващия , пълномощника и подробно описание на имота, за който е упълномощен да закупи, както и датата, на която ще се проведе търга. Само пълномощно, предоставено на адвокат или юрисконсулт, не е задължително да бъде в тази форма.За провеждане на търг на съдия-изпълнител е достатъчно да се яви поне един наддавач.

Всеки от оферентите може да предложи цена, по-висока от офертата на друг оферент, но разликата не може да бъде по-малка от 1% от началната цена, закръглена до цели злоти (напр. когато началната цена е 10 000 PLN и една участник в търга предлага 12 000 PLN, вторият може да надмине цената с поне 100 PLN). Имотът на търга не може да бъде продаден под заявената цена.

Търгът за недвижим имот се провежда и контролира от съдия-изпълнител, който също е длъжен да записва хода му с помощта на устройство за запис на изображение и звук.

Финалът на аукционната продажба е обявяването на предложената цена от съдия-изпълнителя (за първи път, за втори път и за трети път). След тройното обявяване на покупната цена продажбата на имота е закована и останалите наддавачи вече не могат да наддават по-висока цена. Внесените суми по депозита им се връщат.Условието за закупуване на недвижим имот на търга на съдия-изпълнителя от „победителя“ е плащането на остатъка от покупната цена (цената, предложена по време на търга минус гаранцията за наддаване) и - което е важно в опростения режим - трябва да бъде направено в деня на търга или най-късно на следващия ден. Неспазването на този срок означава загуба на гаранцията за наддаване и забрана за участие в следващ търг на този имот. В този случай имотът се "връща" на повторен търг.

Поради обстоятелството, че търгът на съдия-изпълнител на недвижим имот по опростен начин трябва да бъде бърза и ефективна процедура, само длъжникът и кредиторът могат да подадат жалба срещу действията на съдия-изпълнителя по време на търга. Наддавачите нямат това право. Ако няма подадена жалба, съдебният изпълнител, който води жалбата, издава решение, с което потвърждава продажбата на имота, като посочва данните за имота, крайната покупна цена и данните за купувача. Такова решение е окончателно, което означава, че не подлежи на обжалване.

След като купувачът заплати покупната цена, съдебният изпълнител прехвърля преписките на компетентния районен съд.Ако съдът (в изпълнителното производство под съд се разбира както съдията, така и съдебният служител) не установи нередовности в производството, той издава решение за присъждане на собствеността върху недвижимия имот, което освен данните за недвижими имоти и купувача, съдържа изявление, че покупната цена е изплатена изцяло. Липсата на такава декларация е порок и не води до придобиване на собственост върху имота.

Може да се случи никой да не иска да купи имот на търга на първата дата и за посочената покупна цена. Тогава се провежда вторият търг за недвижим имот, но с намалена цена. Това е половината от оценъчната стойност на имота (по-ниска от тази в обикновен режим). Съдебният изпълнител обаче не може да насрочи 2-ра дата на търга, ако кредиторът не отправи изрична молба за това в рамките на 2 седмици от датата, на която е уведомен за липсата на продажба на имота в рамките на 1-вата дата.

Съдебен търг за недвижими имоти в обикновен режим

След като имота е запориран, съдия-изпълнителят призовава длъжника да плати задължението с 2-седмичен срок.Едва след изтичането му съдебният изпълнител може да пристъпи към изготвяне на описа и оценката. След като описанието и оценката станат окончателни (срокът за обжалване е 2 седмици), съдебният изпълнител може да се обърне към съда за определяне на датата на първия търг.

Внимание! Съгласно чл. 9521 § 5 от Гражданския процесуален кодекс не се провежда търг на жилище или поземлен имот, застроен с жилищна сграда, които служат за задоволяване на жилищните нужди на длъжника, по време на пандемията и 90 дни след нейното приключване. Затова съдът ще откаже да определи дата за такъв търг. Изключенията са ситуации, при които кредиторът е подал молба за изпълнение преди влизането в сила на цитираните по-горе разпоредби.

Съдебният изпълнител е длъжен - както и при опростения режим - да уведоми участниците в производството за датата на търга за недвижим имот и да публикува съответно съобщение. Търгът за недвижими имоти се провежда в сградата на съда, под надзора на съдия или съдебен народен представител.Курсът му се записва с устройство за запис на изображения и звук.

Условията за наддаване (размер на гаранцията за наддаване, дата на плащане) и правилата за повишаване на цената са същите като при опростен режим. Ако на първия търг не се появят желаещи да закупят имота, се провежда втори търг. В обикновения режим то трябва да бъде назначено и по изрично искане на кредитора. Във втората дата на търга за недвижими имоти началната цена е 2/3 от прогнозната сума и следователно е по-висока от тази при опростената процедура.

Жалби от действията на съдебния изпълнител в хода на търга до приключване на търга се докладват устно на съдията или съдебния референт, наблюдаващ търга, който незабавно ги решава. Жалбата е отворена за по-широк кръг правоимащи лица: кредитор, длъжник и наддавачи. В съдебната практика това често е поле за злоупотреба. Има хора, които плащат капаро преди да наддават за имот, в който нямат намерение да участват, и принуждават други наддавачи да го правят.обезщетение, т.е. определена сума, за която няма да вдигат цената на имотите в съдебната зала. Когато някой, който има интерес да закупи недвижим имот, не е съгласен на подобна сделка, той увеличава покупната цена по време на търга или подава жалби за неговото протичане, за да го възпрепятства. Подобно поведение, разбира се, е престъпление и трябва да бъде докладвано на полицията, за предпочитане незабавно след получаване на подобна „оферта“.

След търга на имота съдебният изпълнител обявява кой е закупил имота, а съдът определя дали търгът е проведен правилно. При спазване на всички условия издава решение за одобрение, като посочва данните за имота, купувача и покупната цена. Той също така инструктира присъстващите на търга относно средствата за правна защита, налични за участниците в изпълнителното производство (длъжник, кредитор и наддавачи).

Съдът може да отложи потвърждението в случай, че е подадена жалба срещу дейностите в хода на търга за недвижим имот и незабавното й признаване не е възможно.Често използвана от длъжниците практика е на всяка цена да осуетят изпълнителното производство и да възпрепятстват продажбата на имоти на търг. Ако съдът прецени, че подадените жалби служат само за протакане на изпълнителното производство и няма причини за отмяна на търга, той го провежда, а само решението за заковаването му се издава по-късно след влизане на решенията по жалбите в сила. Това означава, че имотът е продаден и само присъждането на собствеността е отложено.

След като решението за заковаване стане окончателно, съдебният изпълнител призовава купувача да заплати остатъка от покупната цена по депозитната сметка на министъра на правосъдието. Срокът за плащане на цената може да бъде удължен до един месец след подаване на заявление до съдия-изпълнителя, обосноваващо обстоятелствата (напр. необходимост от извършване на формалностите по кредита).

Търг за административна собственост

В административните производства изпълнението на недвижими имоти изглежда подобно на съдебното изпълнение. Номенклатурата е различна: кредиторът е правоимащ, а длъжникът - задължен. Търгът за недвижими имоти се провежда по реда на Закона за изпълнителното производство в администрацията.

Крайният срок за провеждане на търга за недвижим имот по административен ред може да бъде определен едва след 30 дни от датата на връчване на описанието и оценката на задълженото лице (т.е. по-дълъг е от този по съдебен ред). Обявата за търг включва, наред с другото, прогнозната стойност на имота, началната цена и размера на гаранцията за наддаване, която тук също е 1/10 от прогнозната сума. Характерно е, че депозитът трябва да бъде платен в брой или под формата на заверен чек, издаден от съдебния орган.

Търгът на съдия-изпълнител на недвижим имот се провежда публично, в присъствието и под надзора на ръководителя на организационната единица на данъчната служба, която извършва административно принудително изпълнение - наречена данъчен съдебен изпълнител. Управлява се от бирник. Първо той свиква търга, обявява подробностите за имота, който ще се продава, и инструктира участниците за техните права и задължения и за процедурата, която трябва да следват. И при този вид изпълнение има еднопроцентно увеличение на цената, като покупката на имота влиза в сила след трикратно обявяване на покупната цена, предложена от наддавача.Кръгът от лица, които не могат да участват в търга пред данъчен съдебен изпълнител, е подобен на този в съдебното производство.

Ако вземането на правоимащото лице (кредитора) заедно с лихвите за неплащане в срок и разноските по изпълнението е изплатено преди приключване на търга, бирникът го закрива, а органът по принудителното изпълнение отменя запора на собствеността. Такава възможност не е предвидена в разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс.

Друга разлика е възможността за поемане на имота след първата дата на търга, ако няма желаещи да го купят. Това може да стане от съсобственик на имота, който не е личен длъжник срещу цена не по-ниска от ¾ от прогнозната стойност на имота.

Ако никой не подаде молба за завладяване на имота, съдебният орган определя дата за втори търг, на който началната цена е 70% от прогнозната стойност на имота. Ако ситуацията се повтори, се насрочва трети търг, на който началната цена е 65% от прогнозната стойност на имота.

Неуспешен търг за недвижими имоти

Ако на третия търг никой от кредиторите не е взел собствеността върху имота и няма желаещи да го купят - запорът на имота отпада. Ново принудително изпълнение срещу същия имот може да бъде образувано не по-рано от 12 месеца от датата на отмяна на запора на имота (при съдебно изпълнение - след 6 месеца).

Когато имотът бъде продаден, данъчният съдебен изпълнител ще издаде заповед за заковаване в полза на предложилия най-висока цена. Това решение се обявява веднага след приключване на търга, въпреки че, както при съдебно производство, може да бъде отложено.

Купувачът, по отношение на когото е отложено издаването на решението за заковаване, има право да поиска да бъде назначен за администратор на закупения имот (с право да събира възнаграждение за това). Условието обаче е да се внесе в брой - освен гаранцията за наддаване - сума не по-малка от 1/5 от покупната цена, освен ако купувачът има право да кредитира вземанията си до тази сума срещу покупната цена.

Крайният срок за плащане на покупната цена (с приспадане на направения депозит в брой) е 14 дни от получаване на искането за плащането й до депозита на органа по принудителното изпълнение. Той може да бъде удължен до максимум три месеца по желание на купувача. Ако купувачът не заплати дължимата сума в срок, действието на наградата отпада и вече платената част от цената се връща (отнема се по съдебен ред и допълнително се издава забрана за участие в следващ търг) .

Купувачът не може да иска анулиране на покупката или намаляване на цената поради дефекти в имота или свързани артикули.

Правно основание:

  • Закон от 17 ноември 1964 г. Граждански процесуален кодекс (т.е. Вестник на законите от 2020 г., позиция 1575)
  • Закон от 17 юни 1966 г. относно изпълнителното производство в администрацията (т.е. Законодателен вестник от 2020 г., позиция 1427)

Категория:

Строителство