Построяване на къща - с какви формалности трябва да започнете през 2023 г.? Как да построим къща стъпка по стъпка? Каква е разликата между уведомление и разрешение за строеж? Ние обясняваме процедурите, свързани с изграждането на къща.

Съдържание

  1. Каква е разликата между разрешение за строеж и уведомление за строеж?
  2. Как да проверя дали някой има разрешение за строеж?
  3. Разрешения за строеж или заявление. Проект за задължителна сграда
  4. Какво е план за развитие на парцела и какво включва?
  5. Какво съдържа архитектурно-строителният проект?
  6. Какво трябва да съдържа техническият проект?
  7. Какви документи са необходими за разрешение за строеж и уведомление за строеж?
  8. Какви са условията за построяване на къща от 70 m²?
  9. Как да кандидатствате за разрешение за строеж
  10. Къде да кандидатствам за разрешение за строеж
  11. Как да кандидатствам за разрешение за строеж по електронен път?
  12. Как да попълните заявление за разрешение за строеж?
  13. Какви могат да бъдат грешките в заявлението за разрешение за строеж?
  14. Колко време отнема получаването на разрешение за строеж?
  15. Как да докладвам строежа на къща?
  16. Кога органът може да възрази срещу уведомлението за строителство?
  17. Колко време след уведомлението може да започне строителството?
  18. Колко време е валидно разрешението за строеж и уведомлението за строеж?

Каква е разликата между разрешение за строеж и уведомление за строеж?

Процедурата за кандидатстване е много по-кратка от тази за издаване на разрешение за строеж.Въпреки това, той може да бъде избран само когато зоната на въздействие на конструкцията не се простира извън инвестиционната зона (т.е. планираната сграда ще бъде достатъчно далеч от границите на парцела). Тогава собствениците на съседни имоти не се уведомяват, че зад оградата им ще се строи къща, защото това няма да повлияе на възможността за строеж върху техния имот.

Как да проверя дали някой има разрешение за строеж?

Регистър на заявления, решения и становища е достъпен на уебсайта на Публичния информационен бюлетин - Главна служба за контрол на сградите. Регистърът под формата на публична търсачка дава възможност за търсене в регистрите на заявления за разрешение за строеж, решения за разрешение за строеж и уведомления за строеж. Можете да търсите по всеки въведен критерий. Нито едно от полетата не е задължително. Националният регистър на заявленията за разрешителни за строеж е достъпен на адрес

Процедурата за кандидатстване за строителство е много по-опростена.Въпреки това през първото полугодие на 2022 г. - според отчета на ГСКС - са издадени 51 444 разрешителни за строеж на еднофамилни къщи и са приети само 1315 уведомления за такъв строеж. Инвеститорите вероятно ще бъдат загрижени за рисковете, свързани с търговията на отчетена база.

Построяването на къща без разрешително включва определени рискове. Първо, службата може да не се съгласи с оценката на проектанта за зоната на въздействие на конструкцията и да задължи инвеститора, който е уведомил строителството, да получи разрешение за строеж. Това би отложило планираната начална дата на строителството. На второ място, приетото заявление за строителство не е безспорно. Ако някой съсед смята, че неправомерно е пропуснат от процедурата, той може да поиска от строителната инспекция да провери дали е налице нарушение на закона. При установяване на такова нарушение ще започне процедура по узаконяване.

Разрешения за строеж или заявление. Проект за задължителна сграда

Независимо от избора на процедура за изграждане на къща, инвеститорът трябва да има строителен проект, състоящ се от:

  • план за развитие на парцел или зона, изготвен на текущата карта за целите на проектиране, или копие от него,
  • архитектурно и строително проектиране
  • на техническия проект, становища, договорености и разрешителни, изисквани в разпоредбите на отделни актове (напр. закон за водите или разрешително за опазване) и - ако е необходимо - изявление на пътния администратор относно възможността за свързване на парцела с национален или провинциален път

Както заявлението за разрешение за строеж, така и уведомлението за строеж се придружават от план за застрояване на парцела или земята и архитектурен и строителен проект (три екземпляра от тези проекти, ако са на хартиен носител). Техническият проект не е приложен. То обаче трябва да бъде предадено на ръководителя на строителството преди неговото започване и представено на строителния надзор на етапа на отчитане на завършеното строителство.Строителният проект може да бъде на хартиен или електронен носител.

Какво е план за развитие на парцела и какво включва?

Устройственият план на парцела е важен документ в строителния процес. Включва определяне на границите на парцела, местоположение, очертание и разположение на съществуващи и планирани сгради. Включително информация за наземната инженерна мрежа и строително оборудване, разположено извън сградата, метода на отвеждане или пречистване на отпадъчни води, комуникационна система и зеленина, информация за зоната на въздействие на проектираното съоръжение.

Какво съдържа архитектурно-строителният проект?

Архитектурно-строителният проект представя: пространственото разположение и архитектурната форма на проектираното съоръжение, предназначението му, включително броя на помещенията, характерни технически параметри на съоръжението, геотехническо становище и информация за начина на фундиране, проектирани материално-технически решения, въздействие върху околната среда, екологични характеристики и информация за техническото оборудване на сградата, включително проектирания топлоизточник или източници за отопление и подготовка на топла вода.

Какво трябва да съдържа техническият проект?

Техническият проект от своя страна включва проектираните конструктивни решения на съоръжението заедно с резултатите от статически и якостни изчисления, енергийни характеристики, проектирани необходими технически и материални решения, в зависимост от нуждите - геоложка и инженерна документация или геотехнически условия за фундиране на строителни конструкции.

Какви документи са необходими за разрешение за строеж и уведомление за строеж?

За получаване на разрешение за строеж трябва да се подаде подходящо заявление заедно с документите. Изготвяме заявлението на официален формуляр и го подаваме до местния окръжен или градски офис. Независимо дали ще кандидатстваме за разрешение за строеж или ще докладваме строеж, освен проекта трябва да попълним и следните документи:

  • решение относно условията за застрояване и застрояване на земята (не е необходимо, когато парцелът е обхванат от приложимия местен устройствен план);
  • декларация на инвеститора за право на разпореждане с недвижимия имот за строителство (подава се по официален образец);
  • копие от решението за издаване на строителна правоспособност на проектанта по съответната специалност, заверено с вярност от лицето, изготвило проекта;
  • копие от удостоверение за вписване в списъка на членовете на съответната камара на професионалното самоуправление (с посочената в него дата на валидност), валидно към датата на изготвяне на проекта;
  • декларация на проектанта за изготвяне на проекта в съответствие с приложимите разпоредби и принципи на технически познания (също така се посочват имената, фамилиите, номерата на строителни книжа на лицата, участвали в разработването на проекта);
  • декларация на проектанта относно възможността за присъединяване на проектираната сграда към съществуващата отоплителна мрежа;
  • алтернативно, потвърждение за плащане на гербовия налог, ако част от къщата ще се използва за цели, различни от жилище (таксата тогава е 1 PLN/m² нежилищна използваема площ, максимум 539 PLN) или когато имаме пълномощник, който да се занимава с официални въпроси, свързани със строителството (17 PLN за приемане на документа, потвърждаващ създаването на пълномощно).

Само за строителство на къща до 70 m² са необходими по-малък брой приложения към заявлението за строителство.

Какви са условията за построяване на къща от 70 m²?

Инвеститори, които възнамеряват да построят за себе си - за задоволяване на собствените си жилищни нужди - еднофамилна къща със застроена площ до 70 м², самостоятелна и не повече от два етажа, може да използва опростената процедура за уведомяване за строителство. Условието е зоната на въздействие на такава къща да е изцяло в парцела, върху който е проектирана. С други думи, той трябва да бъде разположен спрямо границите на парцела, така че да не въвежда никакви ограничения в застрояването на съседни имоти.

Какво е да строиш къща без разрешително? Каква е опростената процедура за построяване на къща от 70 м²? Това са следните улеснения:

  • при липса на местен устройствен план условията за застрояване се издават в рамките на 21 дни;
  • към заявлението за строеж на къщи до 70 м² се прилагат - както при заявление за разрешение за строеж и редовно уведомление - план за застрояване на парцела и архитектурно-строителен проект като както и решение за условията за застрояване (когато няма местен устройствен план), но извън В този случай е достатъчно инвеститорът да декларира, че има право да се разпорежда с недвижимия имот за строителни цели, че планираното строителство е извършва за задоволяване на собствените си жилищни нужди, че поема отговорността за управление на строителството, ако не назначи ръководител на строителството, както и че документацията, която прилага към уведомлението, е пълна (следователно становищата на проектанта и копия от него строителна квалификация и вписване в списъка на професионалното самоуправление не се изисква);
  • архитектурно-строителната администрация не може да възразява срещу заявеното строителство на къща до 70 м² (това обаче не освобождава инвеститора от задължението да строи в съответствие със строително-техническите разпоредби, които могат да бъдат проверени от органите за строителен надзор);
  • строителството може да започне веднага след подаване на заявлението в офиса (защото не е нужно да чакате 21 дни за "мълчаливото съгласие" );
  • няма нужда да наемате мениджър на сайт или да поддържате регистър на сайта.

Допълнително улеснение при строеж на къща без разрешително до 70 м2 е и възможността за безплатно ползване на готов строителен проект от офертата на сайта на ГУНБ. Тези проекти на къщи са безплатни. Вижте: Проекти на къщи до 70 m² за безплатно изтегляне в Интернет. GUNB споделени безплатни проекти

Наредби за опростената процедура за малки еднофамилни жилища влязоха в сила на 3 януари 2022 г.

Как да кандидатствате за разрешение за строеж

Както заявлението за разрешение за строеж, така и заявлението за строеж могат да се подадат традиционно на хартиен носител - лично или по пощата - в офиса (съответният формуляр за заявление за разрешение за строеж може да бъде получен в офиса или изтеглен от неговия уебсайт).

Къде да кандидатствам за разрешение за строеж

Заявлението за разрешение за строеж с пълен набор от документи се подава в окръжната староства (в градската служба в случай на градове с окръжни права, а във Варшава в окръжната служба), на територията на къде се намира парцелът, върху който искаме да построим къща. Само в случай на имоти, разположени в райони със специален правен статут, заявленията за разрешителни за строеж се разглеждат от губернатора на провинцията (това се отнася например за изключителни икономически зони и райони, където се намират минни предприятия).

Как да кандидатствам за разрешение за строеж по електронен път?

Молба за разрешение за строеж може да се подаде и онлайн, без да напускате дома си, на e-budownictwo.gunb.gov.pl. След като влезете в уебсайта e-budownictwo.gunb.gov.pl, можете да създадете акаунт, можете също да влезете в уебсайта без регистрация, като използвате надежден профил или e-ID, ако имате лична карта с електронен слой.На главната страница на уебсайта ще намерите списък с налични електронни приложения, а след като щракнете върху името на избраното приложение, ще бъдете прехвърлени към неговото описание. Когато влезем в сайта и изберем правилното заявление за разрешение за строеж, системата ще ни преведе през всички етапи на неговото завършване.

В заявлението за разрешение за строеж, подадено по електронен път, трябва да посочите:

  • инвеститор и потенциален адвокат,
  • съгласие за комуникация с офиса по електронен път (чрез кутията ePUAP),
  • предоставете данни за недвижими имоти (включително регистрационния номер на парцела, който може да бъде изтеглен от картата при попълване на формуляра за кандидатстване или от уебсайта geoportal.gov.pl),
  • посочване на подходящия офис за обработка на случая,
  • въведете друга информация, необходима за кандидатстване за разрешение за строеж
  • накрая предоставяне на имената на необходимите прикачени файлове (включително проекта).

Когато заявлението за разрешение за строеж в електронен вариант е готово, отиваме в платформата ePUAP, от която ще го изпратим до съответния офис. Влизаме с помощта на надежден профил или електронно доказателство. Изпращаме писмото до офиса, който сме посочили при попълване на заявлението за разрешение за строеж. Струва си да добавим, че ги насочваме към органа по архитектура и строителство. След добавяне на прикачени файлове (формуляр за кандидатстване, проекти, становища и др.), преминаваме към подписа с доверен подпис. Когато електронното заявление за разрешение за строеж бъде изпратено, потвърждение (UPP) ще бъде изпратено до нашата входяща кутия.

Как да попълните заявление за разрешение за строеж?

Попълването на заявлението за разрешение за строеж е лесно. Трябва да включва:

  • данни за инвеститора,
  • тип инвестиция
  • инвестиционен адрес
  • избройте прикачените файлове към приложението.

Ако заявлението не отговаря на всички данни, може да се попълни в допълнителен формуляр.

  • Прочетете също: Формуляр за заявление за разрешение за строеж - как да попълните инструкции

Подаденото от нас заявление е вписано в регистъра на заявленията за разрешения за строеж и решенията за разрешение за строеж.

Какви могат да бъдат грешките в заявлението за разрешение за строеж?

Ако длъжностното лице установи липса на документ, ще призове инвеститора да го предостави в определения срок, не по-кратък от 7 дни (след изтичане на срока се оставя заявлението за разрешение за строеж необработен). Когато няма формални пороци или те вече са допълнени, длъжностното лице определя страните в административното производство. В допълнение към инвеститора, това са собствениците, постоянните ползватели и администраторите на недвижими имоти, намиращи се в зоната на влияние на проектирания обект (посочен от архитекта и описан в проекта на къщата).До всички страни се изпращат уведомления за образуване на административно производство. Те могат да представят коментари по събраните материали преди издаване на решение за разрешение за строеж.

Подадените проекти се проверяват от длъжностни лица в рамките на чл. 35 от Закона за строителството (архитектурният проект съобразен ли е с местните нормативни актове, а планът за застрояване на парцела с местните технически и строителни разпоредби, дали проектантът е имал съответните разрешения и др.). При установяване на нарушения инвеститорът се задължава - в решението - да ги отстрани в определения срок, а след изтичането на срока без действие старостът/кметът на града издава решение, с което отказва да одобри проект и издаване на разрешение за строеж. При спазване на всички законови изисквания относно заявлението и проектирането се издава разрешение за строеж.

Решението за разрешение за строеж одобрява устройствените планове на парцела и архитектурно-строителния проект.Ако са били на хартиен носител, единият екземпляр се връща на инвеститора, вторият остава за органа, който одобрява проекта, а третият се предава на компетентния орган за строителен надзор. При чернови, изготвени в електронен вид, одобрението се състои в полагането им с квалифициран електронен подпис на органа, одобряващ проекта.

Колко време отнема получаването на разрешение за строеж?

Решението за разрешение за строеж се издава до един месец, а при особено сложни случаи - до два месеца от подаване на заявлението. Офисите често заявяват, че имат 65 дни за издаване на разрешение за строеж, тъй като след този период им се начислява неустойка за забавяне (500 PLN на ден). Тези срокове обаче не включват времето за изчакване за необходимите уговорки и допълване на заявлението, така че времето за изчакване на разрешението за строеж често е по-дълго. Решението влиза в сила 14 дни от датата на връчването му на всички страни в административното производство, ако никоя от тях не го обжалва в този срок.След това можете да започнете първите строителни работи, без да се страхувате, че ще бъдат спрени поради обжалване.

Как да докладвам строежа на къща?

Във формуляра за кандидатстване за строителство отбележете:

  • тип планирана инвестиция,
  • дава подробности за инвеститора,
  • дата на започване на строителните работи,
  • адрес на парцела и неговия регистрационен номер
  • показва списък с прикачени файлове (ако няма достатъчно място за попълване на цялата информация, например за съинвеститор, ще трябва да попълните допълнителен формуляр за допълнителни данни).

Строителството по уведомление може да започне след 21 календарни дни от уведомяването му, при условие че в този срок старостата/кметът на града не повдигне възражение (т.е. след получаване на т.нар. мълчаливо съгласие за строителство). Преди изтичане на срока за подаване на възражение, службата може да поиска от инвеститора (с решение) да попълни необходимите документи и да определи дата, до която трябва да направи това.След попълването им срокът за подаване на възражение тече наново.

Кога органът може да възрази срещу уведомлението за строителство?

Решението за възражение срещу уведомлението ще бъде издадено, когато проектираната къща подлежи на задължение за получаване на разрешение за строеж (тъй като зоната на нейното въздействие се простира извън парцела или се намира в природен резерват площ и е необходимо да се направи оценка на въздействието на обекта върху околната среда, или парцелът се намира в територия, вписана в регистъра на паметниците) или нарушава разпоредбите на местния устройствен план, устройственото решение или други разпоредби. Решението за възражение може да се обжалва пред войводата.

Колко време след уведомлението може да започне строителството?

За дата на подаване на възражение срещу конструкцията на уведомлението се счита датата на изпращане на решението в пощата, а не предаването му на инвеститора. Затова е по-добре да не започвате строителни работи веднага след изтичане на 21 дни от уведомлението.Първо трябва да се уверите, че възражението не е действително издадено.

Статусът на делото по уведомлението за строеж можете да проверите лично или по телефона в офиса или на сайта му (в Информационния бюлетин - там службите водят регистри на уведомленията за строеж, в които предоставят наименование на инвеститора, адрес и описание на обекта, дата на връчване на уведомлението и информация за това има ли възражение или не, като имат тридневен срок от настъпване на дадено събитие за въвеждане на информацията). В някои старости длъжностните лица уведомяват кандидатите (например чрез SMS) за уреждането на въпроса и възможността за получаване на одобрения проект.

Времето за изчакване на "мълчаливото съгласие" по отношение на уведомлението за строителство може да бъде съкратено, ако административният орган издаде удостоверение за липса на основания за възражение преди изтичането на 21-дневния срок.

Колко време е валидно разрешението за строеж и уведомлението за строеж?

Уведомлението за строеж и разрешението за строеж са валидни 3 години, което означава, че строителството трябва да започне в рамките на този период.При разрешителното този срок се брои от датата, на която решението е станало окончателно, а при уведомлението - от датата, посочена в уведомлението като ден на започване на работите.

Преди да започне строителството, все още трябва да вземете запечатан строителен дневник от старостите (освен когато заявлението се отнася за строителство на къща със застроена площ до 70 m²) и да уведомите окръжния строителен надзор относно датата на започване на работата.

Правно основание:

  • Закон от 7 юли 1994 г. - Закон за строителството (т.е. Вестник на законите от 2021 г., т. 2351 с измененията)

Категория:

Експлоатация на къщата