Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Предлагаме на какво да обърнем внимание, ако разберем, че ще подаряваме парцел за строеж на път. Процедурите по отчуждаване, провеждани от длъжностни лица, често са опорочени.

Може да изглежда, че отчуждаването на недвижими имоти вече не се случва, а собствеността е най-защитеното право. Междувременно Законът за управление на недвижимите имоти посвещава цяла глава на тази институция (чл. 112-126), а областните управители все още издават решения, с които лишават собствениците от техните права.

Кога собствеността може да бъде отчуждена

Отчуждаване на недвижим имот може да стане в два случая:

  • когато имотът се намира в зона, определена в местния устройствен план за обществени цели;
  • когато за недвижимия имот е издадено решение за определяне на място за инвестиция с обществено предназначение.

Затова си струва да участваме в процедурите по издаването на тези актове и да следим текущо дали в парцела ни ще има обществено предназначение.

На какво може да се дължи отчуждаване на недвижим имот - обществено предназначение

Разрешава се отчуждаване на недвижими имоти, напр. за следните обществени цели:

  • предоставяне на земя за обществени, велосипедни и водни пътища, строителство, поддръжка и строителни работи на тези пътища, съоръжения и оборудване
  • обществен транспорт, както и обществени комуникации и сигнализация;
  • разпределяне на земя за железопътни линии, тяхното изграждане и поддръжка;
  • разпределяне на земя за летища, съоръжения и съоръжения за обслужване на въздушното движение, включително зони за подход, както и изграждането и експлоатацията на тези летища и съоръжения;
  • изграждане и поддръжка на дренажни линии, канали и устройства за пренос или разпределение на течности, пара, газове и електричество, както и други съоръжения и устройства, необходими за използването на тези канали и устройства;
  • изграждане и поддръжка на обществени водоснабдителни съоръжения, събиране, пренос, пречистване и обезвреждане на отпадъчни води, както и оползотворяване и обезвреждане на отпадъци, включително тяхното съхранение;
  • изграждане и поддържане на съоръжения и устройства за опазване на околната среда, резервоари и други водни съоръжения за водоснабдяване, регулиране на оттока и защита от наводнения, както и регулиране и поддържане на водопроводни и отводнителни съоръжения, собственост на държавната хазна или местната власт единици териториални;
  • изграждане и поддръжка на помещения за офиси на органи, администрация, съдилища и прокуратури, държавни университети, федерации на висши учебни и научни организации, държавни училища, държавни или местни културни институции, както и обществено здравеопазване съоръжения, детски градини, къщи социални грижи, учебни заведения, спортни съоръжения;
  • изграждане и поддръжка на съоръжения и помещения, необходими за изпълнение на задължения в областта на предоставянето на универсална услуга от Poczta Polska, както и други съоръжения и помещения, свързани с предоставянето на тези услуги;
  • изграждане и поддържане на съоръжения и оборудване, необходими за нуждите на отбраната на държавата и защитата на държавната граница, както и за осигуряване на обществената сигурност, включително изграждане и поддържане на центрове за задържане, затвори и домове за непълнолетни;
  • проучване, оценка, добив на минерални находища, обхванати от минна собственост;
  • създаване и поддържане на гробища;
  • създаване и опазване на национални паметници;
  • обособяване на земя за обществено достъпно местно самоуправление: пешеходни алеи, площади, паркове, алеи или булеварди, както и тяхното устройство, включително строителство или реконструкция.

Какво е експроприация? Какво е

Отчуждаването на недвижимо имущество се състои в лишаване или ограничаване чрез решение на правото на собственост, правото на вечно ползване или друго вещно право върху недвижимо имущество (напр. сервитут или лизинг). Следователно отчуждаването не винаги означава отнемане на собствеността. Може да се състои и в ограничаване, например, на възможността за застрояване на част от парцела.

Важно е, че отчуждаването на собственост е крайна мярка. То може да се направи само когато обществените цели не могат да бъдат постигнати по друг начин, освен чрез отнемане или ограничаване на правата върху недвижими имоти и тези права не могат да се придобият по договор (чл.112 сек. 3 от Закона за управление на недвижимите имоти).

Следователно органът, който води отчуждителното производство, трябва винаги да доказва, че е невъзможно да се осъществи инвестицията без отчуждаване. Ако това не бъде доказано, експроприацията не трябва да се извършва.

Какви са минималните разстояния от границата на парцела>

Имот може да бъде отчужден само в полза на държавната хазна или местна държавна единица. Поради това няма възможност отчуждаването да се извърши в полза на друго лице, например частен инвеститор, спечелил търг за осъществяване на инвестиция с обществена цел.

Заслужава да се знае, че отчуждаването може да обхване целия имот или част от него. Ако обаче отчуждаването обхваща част от недвижимия имот, а останалата част не е подходяща за настоящите цели, собственикът или постоянният ползвател на недвижимия имот може да поиска - по реда на чл. 113 сек.3 от Закона за управление на недвижимите имоти - изкупуване на тази част по договор от Държавната хазна или орган на местната власт (в зависимост от това в чия полза се извършва отчуждаването). За да се случи това, собственикът трябва да докаже, че не може да използва останалата част по същия начин, както досега. Тук е важен начинът, по който парцелът е използван реално, а не предназначението му в местния устройствен план.

Например, ако в парцела има еднофамилна къща и част от градината е отчуждена, тогава нейният собственик не може да иска закупуването на останалата част от парцела, като се позовава на факта, че в местния регулационен план е предвиден за детска градина, като за реализирането му е необходимо пространство за детска площадка.

Отчуждаване на недвижими имоти: водене на преговори

Производствата по отчуждаване на недвижими имоти се провеждат от компетентния местен управител. При това се ръководи от разпоредбите на АПК, като съобразява разпоредбите на Закона за управление на недвижимите имоти.

Започването на отчуждително производство обаче трябва да бъде предшествано от преговори за придобиване на права върху недвижими имоти чрез споразумение. Тези преговори се водят между старостата (ако отчуждаването трябва да се извърши служебно в полза на държавната хазна) или общинския глава/кмета/президента на града като изпълнителен орган на единицата на местното управление (ако отчуждаването е да се извърши по искане на това звено) и собственикът или постоянният плодоползвател на недвижимия имот, както и лице, което има ограничено вещно право върху недвижим имот. По време на преговорите може да бъде предложен заместващ имот (член 114, параграфи 1 и 2).

Именно на етапа на водене на преговори се появяват най-много грешки, които влияят върху правилността на цялата отчуждителна процедура. Първо, преговорите са преговори, а не налагане на волята. Следователно всички страни трябва да имат равни права и правото да представят своите предложения или да променят вече представените.На практика органът многократно се обръща към субекта, който трябва да бъде експроприиран, с едностранно предложение, което може само да бъде прието или отхвърлено.

Какво и как да купя парцел? Експерт по недвижими имоти отговаря>

Например, органът изпраща писмо до собственика на парцела, че ще купи парцела за 1 PLN на 1 m2 В края на писмото има информация, че няма повдигнати възражения в рамките на 7 дни от доставката на писмото, ще се счита за съгласие. Подобно поведение на органа е недопустимо, тъй като не дава възможност на другата страна в преговорите да коментира, да промени предложението или да представи свое. Такива практики се наричат фиктивни преговори, които са в противоречие с разпоредбите на Закона за управление на недвижимите имоти.

Освен това трябва да се помни за правилното упълномощаване на представителите на страните в ситуация, в която те, а не самите страни участват в преговорите.

Преговорите за отчуждаване могат да се водят 2 месеца, като ако съответният договор не бъде подписан в този срок, те ще бъдат прекъснати и компетентният орган - староста - ще може да започне административно производство относно отчуждаване (чл.115 сек. 2).

Кога и как започва отчуждителното производство

Тези производства започват на датата на доставяне на уведомлението до страните или на датата, посочена в съответното съобщение, публикувано в службата на окръжния старост. Това означава, че сроковете за решаване на делото започват да текат едва от този ден, а не - както при другите административни производства - от деня, в който службата получи заявлението за образуване на производството.

Собствениците на недвижимия имот, предмет на производството, трябва да знаят, че старостатът подава искане до съда за разкриване на отчуждителното производство в поземления и ипотечния регистър, а ако имотът няма земя и ипотечен регистър, да подаде уведомление за започване на това производство към съществуващия набор от документи. Ако отчуждаването не се осъществи, старостатът е длъжен незабавно да подаде молба за заличаване на това вписване от поземления регистър или да подаде подходящо уведомление до сборника с документи.

Информацията в това отношение ще се появи веднага и в електронната версия на поземления и ипотечен регистър, достъпна в Интернет. Така че няма смисъл да се опитвате да продадете имота, без да разкриете, че срещу него се води отчуждително производство.

Във всяко производство за отчуждаване трябва да се проведе административно изслушване. Неспазването на това задължение е сериозно нарушение на закона. Старостата е длъжен да изпрати на страните писмена призовка за заседанието, така че тя да ги получи най-малко седем дни предварително.

Какви са последиците от издаване на решение за отчуждаване на недвижим имот

След приключване на производството и установяване, че имотът или част от него трябва да бъде отчужден, старостата издава съответно решение. След това страните в производството имат право да обжалват пред воеводата в рамките на 14 дни от връчването на решението.

Правото на собственост върху отчуждавания недвижим имот се прехвърля на държавната хазна или местната власт в деня, в който решението за отчуждаване стане окончателно.Ако бъде подадена жалба срещу решението на староста, то няма да стане окончателно поне докато апелативният орган не издаде решение (потвърждавайки обжалваното решение, т.е. заявявайки, че отчуждаването е правилно). Само решението на губернатора ще има атрибута на окончателност.

По подобен начин прехвърлянето на правото на вечно ползване към Държавната хазна или към местна държавна единица се извършва в деня, в който решението за отчуждаване на това право стане окончателно. Освен ако правото на вечно ползване е учредено върху поземлен имот, собственост на лицето, за което е извършено отчуждаването - тогава това право изтича в деня, в който решението за отчуждаване стане окончателно.

Окончателното решение за отчуждаване на недвижим имот е основание за извършване на вписване в поземления и ипотечен регистър. Извършва се по искане на староста или на изпълнителния орган на местната държавна единица (ако имотът е бил отчужден в полза на тази единица).След известно време собственикът на имота ще получи писмо относно заличаването на правото му от поземления и ипотечен регистър, воден за имота.

Заслужава да се знае, че отчужденият имот, докато се използва за целта, за която е извършено отчуждаването, се отдава под наем на предишния собственик по негово желание. Тоест и след отчуждаване е възможно да продължите да ползвате имота, но срещу заплащане и само докато започне изпълнението на инвестицията, по която е извършено отчуждаването.

Отнемането на правото на собственост и вечното ползване има последици и за хората, които са ползвали имота по договори. Съгласно чл. 123 сек. 2 от Закона за управление на недвижимите имоти наемът, арендата или заемането и трайното управление на отчуждения недвижим имот изтичат три месеца от датата, на която решението за отчуждаване е станало окончателно. Дотогава можете да продължите да използвате имота.

Какво намираме в решението за отчуждаване на недвижим имот

Решението за отчуждаване на недвижим имот трябва да включва:

  • определяне на целите, за които се отчуждава имота;
  • определяне на предмета на отчуждаване чрез уточняване предназначението на имота по поземлен и ипотечен регистър или набор от документи и по кадастъра на недвижимите имоти;
  • определяне на права, подлежащи на отчуждаване;
  • посочване на собственика или постоянния ползвател на имота;
  • посочване на лицето, което има ограничени вещни права върху недвижими имоти;
  • ангажимент за осигуряване на алтернативно настаняване;
  • определяне на размера на обезщетението.

В допълнение, решението за отчуждаване може да установи необходимите сервитути и задължението за изграждане и поддържане на подходящи устройства за предотвратяване на опасност, щета или неудобство, които могат да възникнат за собствениците или постоянните ползватели на съседен недвижим имот в резултат на отчуждаването или извън досегашното управление на отчуждения недвижим имот.Задължението за изграждане и поддържане на подходящи съоръжения е на заявителя за отчуждаване. На практика този регламент често се използва, например в областта на защитата от шум и се състои в задължението за инсталиране на акустични екрани.

Правно основание:

  • Закон от 21 август 1997 г. относно управлението на недвижимите имоти (консолидиран текст: Вестник на законите от 2020 г., т. 65, с измененията)

Помогнете на развитието на сайта, споделяйки статията с приятели!

Категория:

Експлоатация на къщата