Агентите за недвижими имоти смятат, че правилната подготовка на къщата за продажба, т.нар. home staging, увеличава стойността си с 10%. Освен това ускорява процеса на продажба средно с половин година.

Терминът home staging означава професионална подготовка на недвижими имоти за продажба или отдаване под наем. В САЩ това отдавна е един от маркетинговите инструменти, подкрепящи търговията с недвижими имоти, тъй като - както показват изследванията, проведени от Американската асоциация на брокерите на имоти - 80% от купувачите подчертават, че празните имоти или имотите с ясни следи от пребиваване (използване) създават им проблеми с представянето на бъдещия живот в тях и това стриктно се изразява в решението за покупка.От своя страна, те са в състояние да вземат решение за покупка на правилно подготвен имот за половин минута!

Правилната подготовка на имота ще му помогне да си представи привлекателно бъдеще в този интериор. Това от своя страна увеличава шанса за сделка, която да върви добре с продавача. Така става, но някои продавачи забравят за това поради принципа: ако влагам всичките си усилия в изграждането на къща и виждам потенциал в нея, защо купувачите да не го видят? Отговорът е лесен – защото всеки има своите сметки и мечти. Обективната оценка на недвижими имоти е едно нещо. В такъв процес ще помогнат както агентът по недвижими имоти (който обаче смята пазарната стойност на имота за приоритет), така и одиторът, който изготвя доклада за оценка. Второто нещо - дефекти, които могат да обезсърчат потенциалните купувачи или да им дадат предимство при преговори за цена. Тези, които собственикът не знае или подценява. Безпорядък, липса на последователност в декора, натрупване на предмети (които някой друг ще възприеме като бъркотия) - всичко това отвлича вниманието на потенциалните купувачи.

Продавам къща - какво грешат продавачите

Продавачите обикновено използват две стратегии. Някои влагат много пари в подготовката, надявайки се, че купувачът ще оцени количеството работа. Други се ограничават до базовата козметика, смятайки, че обяснението: „Нищо не крия, не маскирам, за да има пълна яснота купувачът какво взема“ е достатъчно. Що се отнася до недвижимите имоти, и двете са склонни да се провалят. Пример е историята на Анджей, който се възползва от възможност за пазаруване преди пет години. Той купи голяма къща в покрайнините на Познан. Построен през 80-те години по фермерски метод. Но спретнато. Отвън липсваше само мазилка (което го радваше, защото като купувач можеше да оцени качеството на тухлите и зидарията). Вътре имотът остави още какво да се желае: остарели бани, дървена ламперия, задръстване на прозорци, недовършена тераса. Оценка показа, че дори в това състояние къщата струва $200 000 повече.повече от сумата на сделката. Мислеше, че ще го реновира и ще го продаде като лукс. Тези 200 хил PLN инвестирани в изолация, мазилка, елегантна тераса от композитни плоскости, нов газов бойлер, оборудване за кухня и баня. Ефект? От две години той не може да намери купувач, който да му плати това, което е поел. Да, сега можеше да продаде къщата за първоначалната покупна цена плюс разходите за основен ремонт. Но не това беше неговото намерение. За съжаление не се е замислил, че това, което не го притеснява (шум, идващ от магистралата на 4 км), за сумата, която очаква - ще бъде неприемливо.

След среща със специалист по домашно поставяне, той призна грешката си. Хората гледаха къщата му, да - забелязваха елегантния, модерен декор, слушаха романите му за това колко много работа е вложил в сегашното състояние на нещата и всички обърнаха внимание на бръмченето, което дори проникна в интериора - сега по-стерилен , лишен от всякакви "орнаменти" и затова по-акустичен.Освен това къщата беше толкова подредена, че изглеждаше така, сякаш никой не е живял в нея преди, което създаваше впечатлението, че домакинът не я харесва много по някаква причина. Оказа се, че можех да направя друго. Откажете се от мазилката, освежете интериора, а не го ремонтирайте, създайте анклави на уют в кухнята и хола. Голям диван, маса, правилно подбрано осветление и огън в камината Вместо модерните прозорци по-полезни са плюшените завеси, които ще направят стаята по-тиха и ще придадат интимна атмосфера. Всичко щеше да струва максимум една пета от това, което похарчих. И днес не бих имал проблем да го продам на цената, която очаквам - обяснява Анджей.

Прочетете също:

  • Данък върху продажбите на имоти - кога трябва да платите и колко?
  • Кой може да купи парцел?

Друг случай: Мариуш притежаваше красив парцел в буферната зона на горски резерват със стара тухлена къща.Преди това там са живели неговите баба и дядо. Кварталът се продава сам, каза първият брокер. Второто по подобен начин. Мариуш реши, че в такава ситуация няма да си мръдне пръста с продавания имот. Той остави след себе си течащи улуци, рушаща се кучешка колиба, ръждясала помпа за кладенец и стари мебели. Той беше убеден, че някой ще оцени потенциала на това място, включително и в рекреационен контекст. Незастроените парцели около имота му се продаваха сензационно за 100 PLN, дори 120 PLN на м2Той продава своя вече трета година. Фактът, че той таксува 150 PLN на m2, но с къща, жилищна! Купувачът ще даде десетина хиляди и може да се нанесе - твърди Мариуш. - Можете да го видите с един поглед! Да, не можете да видите. Къщата мирише на мухъл, мебелите напомнят само цената на кофите за боклук. В допълнение, вездесъщата ръжда, олющена ограда, прашни пердета на прозорците и сажди в огнището на камината. Мариуш се възмущава от неразумните и капризни купувачи, които могат да платят колкото за имота му, толкова и за самия парцел.От бедност, защото ще имат проблеми с тази къща. - Какъв проблем, след като преди 10 години беше сменен целият покрив и отоплителната инсталация! Мариус не разбира. „Добре“, включи се друг брокер. „Ако тази вила е толкова фантастична и толкова хубава за живеене, защо не я покажете на хората!“ Защо е изоставена, мухлясала барака? Поне онези паяжини, които бихте могли да измете. Може би тогава хората нямаше първо да мислят за цената на събарянето на къща. - Защото господата от самото начало казаха, че ще се продаде - отвръща Мариуш.

Łukasz Gilis от агенцията за недвижими имоти RE/MAX Family в Миланувек има отговора на това. - Има един закон, който собствениците на имоти не спазват: къщата трябва да бъде представена така, че клиентът да го иска. Дори имотът да е в суров вид или за основен ремонт. Той трябва да има положителни конотации. А мъртвите насекоми и паяжините по прозорците и впечатлението, че тази къща не е посещавана от години, явно са свързани с факта, че някой я е изоставил и никой не иска това място.

Правилно домашно поставяне - какво означава

Правилното домашно планиране дава две предимства: възможността за получаване на по-добра цена, но също и удобството от бърза транзакция. Мариуш не добавя към цената на продажбата времето, което е трябвало да отдели за пътуване до работното място за последващи неуспешни презентации. Той все още живее с вярата, че парцел с къща е рядкост за един ценител, така че все още чака такъв човек. В същото време той изпуска нервите си, ядосвайки се на поредните "несериозни" заинтересовани страни и на "некадърните" посредници. Но точно - какво означава правилна домашна постановка? - Разумно, тъй като прекомерните усилия за разкрасяване на обявения за продажба имот също пораждат недоверие на клиента - казва Лукаш Гилис. - Ако е почистено, проветрено, подредено и купувачът се чувства там като на гости, е по-добре, отколкото когато влиза в прясно ремонтирани интериори, миришещи на боя. Защото тогава ще започне да се чуди дали някакви пукнатини, течове не се скриват по този начин – особено на тавана.Това важи особено за по-старите къщи, което в номенклатурата на брокерите означава преди 2000 г. Пребоядисана, парфюмирана, с лъскав под, може да заприлича на стар форд, който, както в подигравателните мемета - "Германец ходеше само на църква" , но всъщност крие корозирали прагове и набързо премахнати гъбички. Да не говорим, че такава инвестиция просто може да не се изплати.

Как добре да закупите парцел за строеж: експерт по недвижими имоти съветва>

Така че мазилка - не. Но миенето на покрива и фасадата определено става. Смяна на под - не. Колоездене - да. Боядисване на оградата? Да, ако боята се лющи по него. Асфалтиране на алеята - не. Косене на трева и подрязване на храсти - абсолютно. Освен това измиване на терасата, оправяне на вратата, която не се затваря. Става въпрос за прости земеделски дейности, които не ни карат да изпадаме в значителни разходи, но показват имота като добре поддържан и харесван. Такъв, в който можете да се настаните.Дребни ремонти? Защо не. Особено в чувствителните зони. Ако санитарните възли са пожълтели от варовик, а шкафовете за баня са се подули от пръски вода, струва си да ги смените. Чистата, светла, просторна и хигиенична баня винаги е предимство.

Правила, които трябва да следвате, за да продадете дома си добре

Трябва да се отбележи едно нещо - home staging не се използва за прикриване и скриване на физическите дефекти на недвижими имоти. Малко продавачи са наясно, че купувачът, след като открие такъв дефект, може да заведе дело за щети по гаранцията. Законът гласи, че това се отнася само за физически дефекти, които "съществуват към момента, когато опасността е преминала към купувача, или произтичат от причина, присъща на продадената по същото време вещ" . Така нареченото състояние на имота в момента на предаването му на купувача е илюзорна утеха за некоректния продавач (защото така трябва да се нарекат намеренията му в тази ситуация).Той може да носи отговорност по гаранцията, ако физическият дефект бъде открит преди изтичането на 5 години. Не става въпрос за криви подове, неравни стени или осезаема влага. Тези неща се виждат с един поглед. Друго е с дефекти, които се разкриват само под влияние на определени обстоятелства, например сезона. През лятото може да няма проблем с течащ покрив или влага, скрита под тапетите. Те се появяват само през есента или зимата. По същия начин пукнатините в стените или таваните се маскират с прясна мазилка. Ако някой възнамерява да скрие по този начин грешната основа на сградата, трябва да вземе предвид последствията по-късно. Разбира се, това може да се заобиколи, като в договора се впише формулировката, че купувачът познава техническото състояние на апартамента и няма да предявява претенции за дефектите му. Подобни практики обаче са дълбоко нечестни. Освен това информираният купувач лесно може да им отговори с предложение, че познаването на техническото състояние на помещенията не се отнася за скрити дефекти.Или прекратете преговорите.

7 правила за домашна сцена

Според Барб Шварц, световноизвестен специалист по постановка на дома и автор на книги по темата, има един канон, който трябва да следваме, когато подготвяме къща или апартамент за продажба. „Начинът, по който живееш в къща, и начинът, по който я продаваш, са две различни неща“, пише Барб.

  1. Поръчай. Не декорациите в апартамента или елегантните мебели оказват решаващо влияние върху първото впечатление на клиента, а редът. Дори пълен кош за боклук или пръстови отпечатъци по прозорците могат да бъдат обезкуражаващи. Подобно пространство, изпълнено с лични вещи, показва на клиента, че този апартамент не му принадлежи.
  2. Светло - означава просторно. Това е приемът. Ако има малко прозорци, по-добре е да се отървете от завесите. Като алтернатива ги заменете с фини и полупрозрачни.
  3. Твърде много мебели. Трябва да се оставят само избрани мебели, за да се отвори максимално пространството. Техният излишък значително ще го намали. Същото е и с килимите. Особено тъмните, които поглъщат светлината. По-добре е да се отървете от тях, така че интериорът да изглежда по-голям, отколкото е в действителност.
  4. Възможно по-малко семейни реликви. Същото важи и за обувките и дрехите. Идеята е да се създаде впечатление за неутралност, така че клиентът да не усеща, че влиза в живота на някой друг.
  5. Колкото по-малко цветове, толкова по-добре. Приглушеният интериор ще даде на купувача повече поле за въображение от пъстрия. Нека цветът бъде въведен от прясно отрязани цветя в хола и плодове в кухнята. Направете го да изглежда здраво и свежо.
  6. Уют. Ярки карета, бели или сиви възглавници, монохромни свещи. Такива елементи трябва да бъдат поставени на ключови места, които са свързани с релаксация (дневна и спални). Банята също има ярки, приглушени кърпи. Ако в къщата има камина, значи в нея трябва да има огън.
  7. Натурални аромати. Като прясно изпечена торта и сварено кафе. Разбира се, и цветя.

Категория:

Строителство