Планиране на наем - ще има нови такси за собствениците на имоти. Ще трябва да платим дължимото на общината за оскъпяването на имота, дори и да не го продадем! Стойността на парцела ще се увеличи след изготвянето на устройствения план. Това е като данък кадастър, твърдят юристи. Какво да направите, за да не плащате планова пенсия? Комуната ще прибере цели 1/3 от сумата, с която ще се увеличи стойността на парцела след промяна на устройствения план. Големи промени в закона за устройство на територията и таксите за увеличаване на стойността на парцела.

Министерството на развитието и технологиите от няколко месеца работи по изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, който е един от елементите на Националния план за възстановяване.Промените предполагат въвеждането на нови правила за изчисляване на плановия наем, т.е. таксата за увеличение на стойността на недвижимите имоти. Ще трябва да платите на общината 30% от увеличението на стойността на имота, дори ако не планираме да продаваме парцела.

Промените в изменението на Закона за устройство на територията ще бъдат много и те ще се отразят както на собствениците на имоти, така и на общинските управи. Целта на провеждането на реформата е да приемане от повечето общини на общи планове до средата на 2026 г., като изготвянето и преобразуването им на местни планове ще бъдат съфинансирани от бюджета на Националния план за възстановяване.

Съдържание

  1. Анюитет за планиране - 30% върху увеличението на стойността на парцела
  2. Неблагоприятни промени за собствениците на имоти. Решение за планиране на наем и зониране
  3. Планиране на анюитет на вноски за собственици
  4. Какво мога да направя, за да избегна плащането на планираната пенсия?
  5. Задължителен генерален план
  6. Докога са валидни местни планове и проучвания на условията и насоките на устройство на територията
  7. Стандарти за достъпност на социалната инфраструктура в генералния план
  8. Допълнителни параметри на нови сгради
  9. Валидност на строителните условия
  10. Изменение в резюмето на PPA

Анюитет за планиране - 30% върху увеличението на стойността на парцела

С изменението и допълнението на Закона за устройство на територията се въвеждат съществени промени в таксата за устройство. В момента т.нар планирана пенсия се налага, ако:

  • в резултат на приемането на местния план стойността на имота се увеличи,
  • този имот е продаден в рамките на 5 години от датата на влизане в сила на плана.

Горните условия трябва да бъдат изпълнени кумулативно. Размерът на таксата се определя от общинския съвет, но не може да надвишава 30% от увеличението на стойността на имота.

Промяната в закона значително променя съществуващите правила за изплащане на плановата пенсия. Проектираният арт. 36 сек. 4 от Закона за устройство на територията предвижда, че ако във връзка с приемането на местния план или изменението му се е увеличила стойността на имота, общинският ръководител, кметът или председателят на общината събират от собственика или постоянния плодоползвател на този имот такса от 30% от увеличението на стойността на имота, съставляващ собствен доход на комуни.

Важно! Анюитетът за планиране ще покрива всички имоти, чиято стойност е поскъпнала в резултат на приемането на плана, независимо от това дали и след колко време след приемането на плана въпросният имот ще бъде продаден.

Промените са за противодействие на досегашната практика на собствениците на имоти да забавят продажбата на земя с 5 години от приемането на плана. Благодарение на това "замразените" по този начин имоти ще могат да се върнат към търговия.

Освен това размерът на планираната пенсия вече няма да се определя от градския или общинския съвет.

Важно! Анюитетът за планиране ще бъде определен от закона на 30% от увеличението на стойността на имота.

Неблагоприятни промени за собствениците на имоти. Решение за планиране на наем и зониране

Подобно ще бъде и при издаване на решение за условия за застрояване. Ако стойността на имота се увеличи и инвеститорът получи например окончателното решение за разрешението за строеж, ще му бъде начислен наем за планиране, т.е. такса от 30%. увеличение на стойността на имота.

Следователно новите правила ще бъдат много неблагоприятни за собствениците на имоти, които не планират да ги продават и няма да се възползват от приемането на местния план или неговата промяна, например чрез изграждане на сграда или нейно разширение или надстройка.

Планиране на анюитет на вноски за собственици

Малко утешение може да бъде, че в някои случаи планираният наем, т.е. таксата за увеличението на стойността на имота, може да бъде разделен на вноски.Според новите правила таксата може да бъде разделена на не повече от 360 месечни вноски, ако собственикът или постоянният плодоползвател е живял в имота 3 години преди датата, на която местният план или изменението му са влезли в сила.

Обсъжданите промени несъмнено ще бъдат от полза за общините, за които таксата за планиране е техен собствен доход. Имайки предвид броя на издадените решения за условията за застрояване, следва да се очаква значително увеличение на приходите в бюджета от тази такса.

Какво мога да направя, за да избегна плащането на планираната пенсия?

Инвеститорите, които биха искали да избегнат планирания наем, начисляван във връзка с решението за условията за развитие и увеличението на стойността на недвижимите имоти, трябва да обмислят кандидатстване за него преди 1 януари 2026 г. Съгласно изменението на закона , таксата може да се прилага само ако увеличението на стойността на недвижимия имот е в резултат на решение за условията за застрояване, издадено по процедура, започнала след тази дата.

Задължителен генерален план

Промяната и допълнението на Закона за устройство на територията предвижда премахване на проучването на условията и насоките за устройство на територията. Вместо това ще има т.нар генерален план, очертаващ рамката на окончателното пространствено развитие. Ще има по-прост документ, представляващ акт на местното законодателство. Въз основа на него ще бъдат издадени местни планове и устройствени условия. В плана ще бъдат посочени териториите, в които с решение ще могат да се определят условията за застрояване. Общините ще получават пари за разработване на общи планове от Националния план за възстановяване.

Важно! Разпоредбите на общия устройствен план ще представляват правно основание само за издаване на решения относно условията за застрояване.

Генералният план няма да се прилага за други решения освен условията за застрояване и следователно архитектурните и строителните органи няма да възразяват срещу уведомлението за строителство или извършване на строителни работи въз основа на него.Те също няма да проверяват съответствието на проекта за парцел или земя и архитектурния и строителен проект с разпоредбите на общия план.

Въвеждайки кратък общ план вместо обширен и разнообразен по отношение на степента на детайлност, възприети дефиниции или оформление на текста, изследването със сигурност е положителна промяна. Кратката форма на общия план и малкият брой разпоредби, съдържащи се в него, ще направят съдържанието му по-лесно за четене. Тази промяна може да елиминира един от основните недостатъци на настоящата система за устройство на територията, който е недостатъчната роля на проучването, особено от гледна точка на липсата на необходимост да се вземат предвид неговите разпоредби при определяне на условията за развитие във формата на решение.

Докога са валидни местни планове и проучвания на условията и насоките на устройство на територията

Предишните местни планове ще останат валидни, докато нови планове могат да бъдат приети по по-кратка процедура.

Влизането в сила на общия план няма да доведе до загуба на съществуващите местни планове. От друга страна, проучванията на условията и насоките на пространствено развитие на общините ще останат в сила до приемането на общия план, но не по-дълго от края на 2025 г. Ако общината не приеме общия план до 1 януари 2026 г. , няма да може да издава нови решения за разполагане на инвестициите по предназначение или устройствени условия до приемането на този план.

Стандарти за достъпност на социалната инфраструктура в генералния план

В общия план комуната ще може да създаде т.нар. стандарти за достъпност на социалната инфраструктура. Тяхната цел е да осигурят достъп до необходими обществени услуги за нови жилищни инвестиции и да премахнат т.нар транспортно изключване на жителите. Тези стандарти трябва да определят правилата за осигуряване на достъп на жителите до основно училище и обществени зелени площи. В проекта са определени отстоянията, които трябва да разделят терена за запис от училището и зелените площи.Ако бъдат установени такива стандарти, ще бъде възможно да се издаде решение за условията за застрояване на сграда, в която да се изпълнява жилищна функция. При условие обаче, че всеки поземлен имот в инвестиционната зона отговаря на общинските стандарти за достъпност на социалната инфраструктура чрез достъп до обекти на социалната инфраструктура и пътища за достъп, съществуващи към датата на издаване на настоящото решение.

Допълнителни параметри на нови сгради

Новите разпоредби също така предвиждат промяна в делегирането за издаване на наредба за това как да се определят изискванията за ново строителство и застрояване на земята при липса на местен план, като се добавят параметри, които трябва да се вземат предвид в решение.

Нови параметри, които все още не са посочени са:

  • минимален дял биологично активна повърхност и
  • минимален брой паркоместа.

Важно! В условията за застрояване ще бъдат посочени допълнителни параметри: минимален дял биологично активна площ и минимален брой паркоместа.

Валидност на строителните условия

Актът за изменение ще въведе срок на валидност на решението за зониране, който трябва да бъде 5 години от датата, на която решението е станало окончателно. Това означава, че след този срок няма да може да се кандидатства за разрешение за строеж въз основа на такова решение.

Изтичането ще се прилага и за решения, които ще бъдат издадени преди влизането в сила на изменението. Условията за развитие, които ще бъдат валидни преди датата на влизане в сила на акта за изменение, ще изтекат в рамките на 5 години, но този период ще се брои от датата на влизане в сила на разпоредбите.

Важно! Условията за развитие, които остават в законно обращение, изтичат след 5 години от датата на влизане в сила на изменението.

Изменение в резюмето на PPA

Едно от предположенията на изменението на UPA е да се намали проблемът със случайното застрояване на райони, които не са обхванати от местните планове. Решенията за определяне на условията за застрояване трябва да бъдат съобразени с териториалната политика на общината, което ще наложи промяна в реда за издаването им. Въпреки това, поради планираното обвързване на условията за застрояване с общия план, съществува несигурност относно възможността за застрояване на земята в бъдеще. Това означава, че за инвеститори, които планират да строят къща в дългосрочен план, решението може да бъде да кандидатстват за определяне на условията за строеж преди влизането в сила на закона за изменение и допълнение. В момента обаче е невъзможно да се предвидят всички последствия от промените. На първо място, необходимо е да се следи хода на работата в законодателния процес, защото проектът със сигурност ще претърпи повече от една промяна.

Правно основание:

  • Закон от 27 март 2003 г. за устройство на територията и развитие и някои (консолидиран текст, Вестник на законите от 2022 г., т. 503, както е изменен)
  • Проект на закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията и някои други закони от 31 декември 2021 г.

Категория:

Експлоатация на къщата